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如何成为资本市场最受欢迎的房地产公司？

金融八卦女频道 · 公众号 · · 2021-04-02 12:00

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文 | 金融八卦女特约作者：清都

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一周以来，美国股市又成为全球金融关注的焦点。中概股的暴跌间接连累了美股大盘，尤其是科技股的表现。

但这并不意味着美国股市其他所有的股票表现都非常差。高盛首席美股策略师柯斯汀（David Kostin）在上周发布的研究报告当中表示，他们会把2021年标普500指数每股盈利预期增长速度调升2个百分点，至31%（每股盈利178美元）。在这种情况下，他认为能在盈利率上超过标准普尔指数的股票就是好的股票。

而在随后的报告中，他提供了一个长达50只股票的名单，其中排名首位的是一家房地产公司：Pulte Homes。他给出的相关推荐缘由也很简单——这家公司已经连续53年实现盈利。

作为美国最大的房地产公司，Pulte Homes在全美的市场占有率超过4%。过去10年间，Pulte Homes的股价增长了345%，而同期标准普尔500指数之列的公司，平均增长率仅为121%。

这家公司还曾经是万科一直想学习的对象。

而从一家名不经传的地方小型房企成长为当前美国最大的房地产企业，Pulte Homes发展的秘诀也非常明确。

一个是它的布局非常广泛。这家公司它不光把消费者分成了11个档次，并为每一种档次消费者匹配了一种房屋的模型和建造的方案；而且他把全美的各个州分成了不同的区域，并针对不同的区域安排了不同的户型和对应的消费人群。

这样操作的好处非常明显，毕竟将消费人群细化以及把产品做到极致的情况之下，任何市场的风险都可以通过其他产品的转嫁来得到最大限度的稀释。

另一个就是这家企业非常注重可持续性发展。

从80年代后期开始，这家公司就引进供应商，推广质量领先计划，保证为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的所有房屋结构和原材料进行商业质量保险。同时，这家公司抓住客户对购房的需求因素把握外在延伸式增长策略，利用金融的附加手段为客户打造无忧购房的一站式体验服务。

通过产业链的整合，这家公司成为一个部分具有生产能力的房地产企业，而通过对购房者金融方面的支持，这家公司解决了客户在购房层面的金融风险。

再加上这家公司非常喜欢稳健的投资策略，一般情况下进入新的地域市场，采取跟随发展的方式，无形中又将试错成本降到了最低。

也因此，在最近一期的投资分析师专业杂志《Pregion》中，有分析师对美国股市的房地产企业又进行了新一轮的排名，Pulte Homes公司高居榜首，被认为是所有证券公司和投行机构都认可应该持有的房地产股票。

/ 想当中国Pulte Homes的世茂集团 /

实际上，当前在国内也有一个深受资本市场喜欢的房地产公司，那就是在港股上市的世茂集团。

而且如果仔细研究的话，这家公司的收入和盈利状况其实与Pulte Homes公司非常相似，都是用精细化运营撑起了自己产品线，并利用这样的优势获取超过行业平均值的利润水平。

3月30日，世茂集团（813.HK）发布2020年度业绩报告，期内合约销售额3003亿元，同比增长15.5%，增幅持续领跑头部房企，完成年初制定的年销售额超过3000亿的目标；销售均价17536元/每平米，位列TOP 8房企第二；行业排名连续三年稳步上升，晋升至第八。

2020年世茂实现营业收入1353.5亿元，同比增涨21.4%。其中物业销售收入1261.3亿元，占收入总额的93.2%。

营业收入的上升，主要源自入账销售面积的增加，2020年世茂入账销售面积830.6万平方米，同比增长18.3%，同时入账销售均价也略有上涨。预计2021年世茂竣工面积可达1150万平方米，为世茂营业收入持续的增长奠定基础。

利润方面，世茂集团继续保持了高利润水平，毛利额上升16.2%至396.67亿元，毛利率29.3%，始终维持行业优势水平。

实际上，2020年世茂集团能在疫情下获取这样成绩并不容易，毕竟在2020年发展受限的房地产公司并不是少数。再叠加国家日益趋严的针对房地产企业的监管，以及房住不炒的市场策略逐渐深入人心，世茂集团能取得当前如此优质的财务表现，其实是与世茂去年确定的“大飞机”战略息息相关。

2020年上半年世茂由原来“世茂房地产控股有限公司”更名为“世茂集团控股有限公司”，持续优化多元化业务，并正式启动“大飞机战略”，即以物业开发为核心主体，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。世茂预期凭借此战略提升企业的抗周期能力与内驱力。

其中，世茂服务于2020年成功分拆上市，抓住风口走上资本之路，世茂服务可以和地产母公司形成协同发展。2021年世茂服务开启其第二个“三年战略规划”，围绕社区用户、资产和城市开展服务，打造基础物业管理服务、增值服务和智慧城市服务三大业务，形成“1+1+X”业务体系。

因此，3月30日的业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示：“2020年，是疫情冲击下充满挑战的‘考验之年’，世茂积极思变，稳财务、扩土储、调结构，顺利完成销售目标，实现‘利润之战’的稳步告捷。2021年，迈入第五年高质量增长，世茂将进一步提升资金管控力，强化运营力，夯实产品品牌力，统筹推进‘大飞机战略’，实现城市赋能的全面升级和长期价值的稳健兑现。”

当然世茂集团的股票能得到资本市场的大力支持，不光跟非常不错的收入和盈利状况有关，更与这家企业内在符合资本市场规律的经营策略相关。

/ 广泛布局的支撑 /

与美股最受欢迎的房地产公司Pulte Homes一样，世茂集团也针对自己客户和国家战略的分析结果，进行了广泛的土地存储和项目布局。

世茂在土储策略上坚持深耕城市核心群，重点布局在具备较高经济发展水平及需求旺盛的一二线及强三四线城市。

财报数据显示，2020年世茂新增土储1535万平方米，权益前总土地储备约8175万平方米，货值约13800亿元，同比增长6%。拿地动作集中在上半年，上半年新增土储1232万平方米，占全年80%。

而且这家公司不仅在拿地区域上进行选择侧重，在拿地节奏上也进行控制，更倾向逆周期拿地。在世茂拿地策略下，全年新增土储平均楼面地价为5916元/平方米，保持较低的购地成本。

数据显示，截至2020年末，世茂集团拥有434个项目，分布于全国超100个核心城市，一、二线城市货值占比72%，其中，粤港澳大湾区、长三角及华北区分别增长至3950亿元、3450亿元和2500亿元。这样的高能级区域、城市布局占比，将更有利于房企的长远发展和利润实现。

实际上，世茂集团这两年从以往针对福建、广东等核心区域的土储和项目开发，开始向一二线城市重点突破和三、四线城市积极布局的方面发展，试图通过紧随城镇化战略落地，逐渐形成有价值、有意义的项目和土地分布。

这是因为国家的房地产政策已经以稳为主，在房住不炒已经成为市场的共同认知的情况下，大型城市的房地产市场，逐渐趋于平稳发展。

这时候很多房企才发现，以往看不上的三四线房地产市场逐渐成为市场新的增长高地。

而当城镇化开始从“悄悄地”向“大张旗鼓”转换的时候，世茂集团之前的布局优势就显现出来了。因此，这样的安排恰恰跟国家战略相关，属于随大势而行，所以得到资本市场认同和关注。

当然对于资本市场来说，分布广泛的房地产公司股票更会得到投资人的青睐。因为顶着“不将鸡蛋放在一个篮子里”的投资策略安排自己项目开发战略的房地产公司，其投资项目总体的亏损风险较小，比较符合投资机构对于选择股票标的认知。

这也是Pulte Homes公司作为美股最受欢迎房地产公司已经被证明的事实。

/ 可持续发展 /

同样，与Pulte Homes公司在美股受资本追捧的另一个重要原因一样，世茂集团也将企业的可持续性发展放到了最核心的战略位置上。

这里的可持续性发展对世茂集团来说有两个含义。

首先，世茂集团的土地储备和项目拓展是分地区确定发展战略的。比如在深圳、广州，世茂的项目发展策略就是城市更新；而在三四线城市就是城市升级，到了其他一二线城市又变成功能核心区扩展。这样因地制宜，使得世茂集团的项目战略清晰，因此效果很好。

财报数据显示，2020年，世茂集团通过多元购地策略，增加土地储备1,535万平方米，其中按土地总价来看，一二线及强三四线城市的占比超过91%。从土地成本来看，新增土地储备的平均楼面地价为每平方米人民币5,916元。

在货值分布上，一二线及强三四线城市货值占比达90%。其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元，核心城市群储备充裕，抗风险能力强。

其次，世茂集团能取得这样成绩，还靠自己紧抓建筑质量和设计能力，通过打造好产品抓住用户的心有关系。一直以来，世茂集团都秉持“以产品为核”的理念持续精研创新，从产品端夯实市场竞争力。

从单体项目来看，位于“东进战略”最前沿的深圳世茂深港国际中心，凭借顶级规划、顶层资源的强势导入，公寓产品持续蝉联“深圳第一、中国前三”宝座；同样位于大湾区链接粤港澳三地的世茂港珠澳口岸城，其天誉公馆从9月首开至年底总劲销36亿元，居珠海商办类成交TOP1。

而地处南京河西CBD的南京世茂天誉，因为这样的因地制宜的战略制定方式，利用多种手段摘得南京400万以上公寓签约套数及金额桂冠。同时，得益于先天资源、地理优势与产品优势的完美结合，世茂集团在江门的世茂碧海银湖项目，问鼎当地下半年文旅销售额及销售套数的双料冠军。

作为世茂顶级产品线的代表作，北京世茂西山龙胤传承深厚文脉底蕴，2020全年销售业绩超50亿元，扛起北京豪宅“流速标杆”；广州世茂天越和世茂天鹅湾，凭借稀缺地段和智慧住区，分别问鼎广州千万级奢宅销售榜首和广州滨江2500万+总价销冠。

……

从世茂过去的经营表现可以看到，世茂销售业绩有起有落，投资具有特色，多元化达到稳定状态，财务质量稳定。经过多方面的发展，世茂俨然已经成为了一个均衡发展的优等生。

在规模已成气候、行业逐渐进入存量时代的大背景下，世茂更加强调可持续发展能力，更加夯实了自身的发展潜力，成为股票被资本市场追逐的重要原因。

/ 稳健的未来 /

当然，资本市场喜欢世茂集团还有一个更为突出的因素，那就是世茂一直秉持的稳健财务理念。

根据世茂集团年度报告披露，依照2020年地产监管部门提出的“三道红线”融资新规，世茂集团剔除预收款后的资产负债率为68.1%；净负债率为50.3%；现金短债比（扣预售监管资金）为1.16。

数据计算后可以发现，世茂集团2020年度金融风险指标全部达标，较2019年成功下降一档，实现“由黄转绿”跻身“零踩线”房地产商阵营。

关键，净负债率下降7.1个百分点，已连续9年维持在60%以下，这无疑是世茂集团稳健发展的财务理念的重要体现。

同时，优质的业务经营状况与世茂服务的上市，也让世茂集团的财务情况更为乐观。2020年，面对日趋收紧的市场环境，世茂主动降杠杆、增回款，稳固财务体系。

财报数据显示，截止2020年12月31日世茂回款额同比增长15.5%，实现回款2252亿元；资金储备方面，账面现金684.7亿元，同比上升14.8%，资金额度充裕，表明财务安全边际较高。而且，世茂集团未动用银行及金融机构等融资额度约700亿元。

因此，稳健的运营和财务战略也让世茂集团获得了各机构的认可。

国际三大评级机构中，惠誉维持“BBB-”投资级评级，展望“稳定”；穆迪和标普则分别确认“Ba1”和“BB+”评级，且展望由“稳定”调升至“正面”。

上述评级机构认为，世茂集团控制得当的土地成本带来了出色的利润率，同时公司已逐步实现去杠杆，且在关键地区拥有强大执行力及市场领先地位，是有竞争力的国内房地产公司。

对此，世茂集团财务管理中心负责人汤沸在业绩会上表示，集团一直坚持稳健的政策，“近年来集团推出来一系列控杠杆，保收益的措施，而‘三道红线’指标亦已经内化为财务内部管理的指标”。

另外，当前的市场环境之下，拼的不只是规模与速度，保持稳健增长才是难得可贵的品质。对于世茂而言，不再刻意追求规模或业绩的绝对增幅数字，更强调权益后的利润增长；未来，世茂也在稳规模的基础上进一步关注经营成色的提升，有意识的培育企业长期的市场占有率。

因此，对于这样稳健的企业发展观，资本市场也表达了欢迎态度。在财报发布的3月30日，股价上涨4.11%，总市值突破860亿港币的关口，无形中显露出资本市场对于世茂集团财报数据的肯定。

毕竟，这样的一家房地产公司，必然会得到资本市场的认同和喜爱。

同时，世茂集团坚持的可持续性发展、稳健财务和广泛布局的经营理念，已经在美股最受欢迎的房地产公司Pulte Homes身上得到验证，也成为大型房企在新监管背景下应该确立的正确发展思路。

当然，虽然成为“绿档”房企，世茂集团的各项指标尚有较大的改善空间。这意味着在高质量增长的路上，这家企业还有很长的路要走，但走势向好，值得共同期待。

关键，Pulte Homes公司的市盈率达到10.18，而世茂集团的当前市盈率只有5.74，这其实表明作为国内深受资本市场喜欢的房地产企业之一，世茂集团的股票实际上还有很大的升值空间。

这点在当前房地产市场大监管背景下，显得格外重要。

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