一、关联交易概述

1、公司全资子公司惠州创维数字技术有限公司（以下简称“惠州创维数字”）与公司关联方惠州创维建设发展有限公司（以下简称“惠州建设发展”）签署《工程项目管理服务合同》（以下简称“《工程管理合同》”），承接惠州创维数字产业园一期项目的代建工程，项目预计总投资不超过133,800.00万元人民币，惠州建设发展收取项目总决算的4%（即：5,352.00万元）作为代建管理费。

2、惠州建设发展是公司间接控股股东创维集团有限公司的控股子公司，本次公司与创维建设发展签订《工程管理合同》为关联交易。

……

三、《工程管理合同》的主要内容

委托方（甲方）：惠州创维数字技术有限公司

项目管理方（乙方）：惠州创维建设发展有限公司

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（四）项目管理服务费

1、本项目代建服务费为：建设工程、基建类设备采购及安装工程的总投资额（此处投资额不包括项目竣工后甲方采购生产设备等投入的资金）的4%（含6%增值税专用发票）；除此之外甲方无需再支付乙方用于该项目上的职工薪酬、员工福利、住宿费、餐饮费、差旅费、办公费、办公场所租金、物业费、押金、手续费及装修费。

2、项目管理服务费按月收取，乙方最晚不迟于每月25日向甲方提交下一月度的项目管理服务费预算，并通过甲方审批。在次月25日后乙方按照甲方当月实际支出的工程款项（计算周期上月25日至当月25日）计算服务费，并提供符合甲方要求的增值税专用发票，甲方在收到发票5个工作日内付款至乙方指定账户。

——摘自《创维数字股份有限公司关于与关联方签订委托代建合同暨关联交易的公告》（证券代码：000810 证券简称：创维数字 公告编号：2022-014）

模式非常重要，决定如何签合同，决定如何开票

1.如果工程施工单位与业主签订工程建设合同，代建单位只负责代办手续及工程监管，代建单位收取的管理费按提供代理服务征收增值税，代建单位给委托方开具 服务费发票 。 （上述案例的模式）

从事代建管理外，房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的，应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税。 （提醒：即使取得“贷款服务”专票不能抵扣进项） 。必须同时符合下列条件：

（1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方的名义办理工程结算。

2.如果工程施工单位与代建单位签订工程建设合同，且代建单位与业主间不需办理产权转移手续，代建单位按提供建筑服务征税，向业主开具建筑服务发票；施工单位按提供建筑服务征税， 向代建 单位开具增值税发票。

《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 的规定：“二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。”

3.如果工程施工单位与代建单位签订工程建设合同，且代建单位与业主间需要办理产权转移手续，代建单位按销售不动产征税，向业主开具增值税发票；施工单位按提供建筑服务征税，向代建单位开具建筑服务的增值税发票。

参考： 《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号），明确房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。