房地产转折点来临？ 商品房预售制或被取消

近日，一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）在网上流传。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。

材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

消息一出，各方关注，被媒体解读为“广东酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售！”。

广东房协回应：文件还处于内部讨论阶段

对此广东房协回应称，这只是一个征求意见，大家可以提建议取消或者保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇。”目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

通知所附的住建部下发的函显示，房地产预售制度存在5项风险：

1、一旦发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益，增加维稳压力；

2、预售市场起步较晚、相关法规制度不够完善、各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；

3、交易不公平，以期房销售的名义实现现房销售的实质，将经营风险转嫁给社会；

4、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险；

5、降低了房地产业门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成不平衡发展和低效率竞争。

住建部的函中表示，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

但考虑到当前信贷政策持续收紧、开发企业资金压力普遍加大，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

住建部在函中也表示，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

文件显示，同时接到住建部函件的还有湖北、四川、江苏、河南、辽宁几个省份。

到底该不该取消商品房预售制？

关于商品房预售制是否应该取消的话题，今天也引起业内人士热议。

中原地产研究院首席分析师张大伟认为，房地产预售制不应该一刀切取消，应该逐渐加大规范。他承认预售制问题非常多，各种质量问题、交付问题基本都与之有关，对消费者来说保障度低，不确定因素太多。而现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量。

但他同时表示，当下房地产市场中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售制利于资金宽裕的大企业，对小企业来说是灭顶之灾，会加大资金链风险，导致回款周期严重拉长，带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。