【东方地产 | 中报点评】保利地产：业绩持续增长，继续深耕核心城市群

核心观点

销售规模再创历史新高，业绩持续增长。 2017年上半年公司销售金额达1466亿元，同比增长 33%，是去年全年的70%；销售面积1054万平方米，同比增长28%。销售回笼金额为 1207 亿元，资金回笼率为82%。上半年营业收入达到544.6亿元，同比下降1.3%，主要是受营改增政策影响，本期部分营业收入不包含营业税金；归母净利润为56.5亿元，同比增长13.9%，投资收益对其的贡献较大，达到5.6亿元，同比增长41.1%。

利润率水平有所提升，杠杆提升明显。 公司上半年毛利率为30.8%，较去年同期下降1.8个百分点，但较去年年末提升了3.8个百分点，主要是受到结转区域和产品结构的影响。归母净利率为10.4%个百分点，较去年同期提升1.4个百分点。公司上半年资产负债率为78.8%，净负债率为86.6%，较去年同期有上升的是因公司并购中航工业集团地产业务导致合并范围增加所带来的有息负债的大幅增加。

继续深耕核心城市群，央企整合稳步推进。 公司上半年在珠三角、长三角、京津冀三大城市群的实现销售金额932亿元，占总额的64%；同时，受武汉、成都、重庆等城市热销影响，中西部区域销售金额占比较上年同期提升9个百分点至28%。上半年公司通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个，新增容积率面积1693万平方米，同比增长122%，总土地成本625亿元，同比增长39%。上半年一二线城市拓展面积达到1277万平方米，占比达75%。截止6月底，公司已经在全国布局了75个城市，待开发面积7045万平方米，其中一二线城市占比约为68%。在央企整合方面，公司已经完成与中航工业房地产业务的整合工作。

财务预测及投资建议

维持买入评级，目标价12.20元。 我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.22/1.53/1.92元。运用可比公司估值法，可比公司2017年PE估值为10X，我们给予估值10X，对应目标价为12.20元。

风险提示

房地产市场销售可能低于预期。房地产融资持续收紧。

销售规模再创历史新高，业绩持续增长。 2017 年上半年公司实现签约销售金额1466亿元，同比增长 33%，达到去年全年的70%。实现签约面积1054万平方米，同比增长 28%。公司坚持普通住宅产品策略，上半年成交产品中的住宅类产品销售金额占比达到88%，其中144平方米以下的普通住宅类产品占比达96%。公司上半年销售回笼金额为 1207 亿元，资金回笼率为82%。公司2017年上半年营业收入达到544.6亿元，同比下降1.3%，主要是受营改增政策影响，本期部分营业收入不包含营业税金，营业总收入为544.7亿元，同比下降1.2%；归母净利润为56.5亿元，同比增长13.9%，投资收益对其的贡献较大，达到5.6亿元，同比增长41.1%。

利润率水平有所提升，杠杆提升明显。 公司上半年毛利率为30.8%，较去年同期下降1.8个百分点，但较去年年末提升了3.8个百分点，主要是受到结转区域和产品结构的影响。归母净利率为10.4%个百分点，较去年同期提升1.4个百分点。公司上半年资产负债率为78.8%，净负债率为86.6%，较去年同期有上升的是因公司并购中航工业集团地产业务导致合并范围增加所带来的有息负债的大幅增加。

继续深耕核心城市群，央企整合稳步推进。 从区域分布来看，公司上半年在珠三角、长三角、京津冀三大城市群的实现销售金额932亿元，占总销售金额的比重达到64%，同时，受武汉、成都、重庆等城市热销影响，中西部区域销售金额占比较上年同期提升9个百分点至28%。上半年公司通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个，新增容积率面积1693万平方米，同比增长122%，总土地成本625亿元，同比增长39%。上半年一二线城市拓展面积达到1277万平方米，占比达75%。截止6月底，公司已经在全国布局了75个城市，待开发面积7045万平方米，其中一二线城市占比约为68%。报告期内，公司新开工面积1275万平方米，同比增长38%。 在央企整合方面，公司已经完成与中航工业房地产业务的整合工作，中航地产和中航里城均已纳入公司合并报表范围。