周五有料报 | 环上海大局呼之欲出，作为重头戏之一的宁波目前表现如何？

今年以来，上海土地市场供应稀少，而各大开发企业的投资意图依旧强烈，故对于环沪市场的投资热情日益高涨，我们也将实现转战至热闹的上海周边市场中。本周我们就宁波都市圈中的宁波市区、余姚市进行了研究。

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根据《上海2040》，上海大都市圈包括上海，江苏省的苏州、无锡、南通，浙江省的嘉兴、宁波、舟山，即“1+6”城市群——该城市群是区域一体化发展核心，甚至可以说是环沪“黄金”市场。

• 规划面积：2.99万平凡公里

• 规划人口：5400万

而宁波区域作为“1+6”上海大都市圈中的一员、长三角南翼经济中心、“沪宁合杭甬发展带”上重要节点，一直以来都颇受关注：

• 优势：

  非省会城市独立命名都市圈

  高端产业聚集区（杭州湾新区）

  港口型交通枢纽

• 劣势：

  与上海的直线距离相对较远

  城市圈发展以内向性为主

  发展阶段尚处于初期

宁波区域中，仅宁波市区就拿地和购房方面出台了相应的调控政策，奉化区以及周边县市均未纳入调控范围内。

宁波市区经济实力强劲，16年GDP增速高达8%，据了解，宁波外来人口比重约30%，居民购房意愿强烈；城市发展重点聚焦于东（东部新城）西（新海曙）两翼。

• 主要规划利好：

  ① 东部新城东拓（城市新中心）——利好板块：鄞州

  ②  海曙西扩计划（新海曙）——利好板块：海曙

  ③ 推进环城南路西延工程——利好板块：海曙

  ④ 加快轨道交通L3/5的建设——利好板块：鄞州、江北、镇海等

宁波市区楼市呈“南高北低、西贵东贫”的格局，年销规模在500万方，近1年价格增速高达17%，土地市场“面粉归于面包”已成为常态。

商品房预售制度因建筑不同呈差异性；17年供地计划中，鄞州区占总量的36%，其中东钱湖推地最为活跃；热销项目多集中于鄞州，100-150㎡的三/四房最受欢迎，月均价格涨势基本在3%-5%左右。

• 宁波市区商品房预售条件

  

• 2017年宁波市区供地计划（区域、供地占地面积、占比）

  

• 2017年1-5月销售金额TOP10项目销售表现

  

余姚经济实力位列百强县第12名，常住人口近100万，外来人口占比约25%；城市规划重点集中在主城核心和姚北新城（城市副中心、产业基地）。

• 余姚市主要规划利好

  ①发展主城商业和行政功能——利好板块：老城

  ②姚北副城中心——利好板块：城北片（高铁站北侧）

余姚楼市16年呈一波释放，土地供应节奏未加快，大牌房企进驻态度整体呈谨慎；项目集中于中心城区，外围拥有独特资源的风景区（四明山）项目售价与主城可持平。

余姚17年计划供应宅地45万方，供应重点在高铁新城、泗门镇等；目前在售项目多集中在中心城区，主力产品为110-150㎡三房，毛坯房接受程度高。

• 余姚市商品房预售条件

  

• 2017-2018年余姚市供地计划明细（部分）

  

• 2017年1-5月销售金额TOP10项目销售表现