决战海外，人民币国际化助推三千亿宏大规模

如果不久后的某一天，你发现中国房企一哥变成了碧桂园，请不要过于惊讶，因为碧桂园正在打造“秘密武器”！

2016年，中国史无前例的出现了三家销售额过3000亿的房企：恒大、万科、碧桂园。

这里有两个值得载入中国房地产发展史册的事件。其一，前11个月，恒大超越万科，成为中国房企龙头老大。最后的12月份，将决定今年冠军归属。

其二，最大的意外其实是碧桂园。去年七家破千亿房企排行最末的碧桂园，今年竟然突破3000亿，逆袭杀入前三。而且销售面积超越万科，仅次于恒大，位居榜眼。

在淘哥看来，碧桂园的奇迹，是碧桂园“建老百姓买得起的好房子”、“大都市圈郊区大盘”战略的胜利。

淘哥认为，3000亿只是碧桂园征程中的一个驿站，未来的碧桂园，很有可能挑战恒大、万科，角逐房企龙头老大宝座。理由有两点。

一：最新的2017年中央经济工作会议，碧桂园其实是受益最大的房企。

二：而很多人没关注到的是，碧桂园的海外战略，可能给全世界又一个奇迹。

12月6日，包括马来西亚总理纳吉布在内的370位政商界人士，共同见证总市值超过6万亿元人民币的36家中外龙头企业（机构）集体签约森林城市，共建国际产能合作新城。

这次也是纳吉布第三次现场点赞碧桂园，一国在任总理三次现场点赞一家民营房企，这在中国房地产历史上也是首次。

而实际上，以森林城市为代表作的碧桂园海外战略，目前仅仅展现了冰山一角，淘哥获悉，碧桂园在印尼、印度、越南、澳大利亚等国家，很快将有项目落地。

碧桂园的“大都市圈郊区大盘”模式，将走出国门，走向全世界。

今天，我们为碧桂园3000亿而惊叹，也许，不久的将来，我们能够看到，杨国强已然“在海外再造一个3000亿碧桂园”。

如果未来某一天，我们见到碧桂园超越恒大万科的话，决定胜负的，很可能就是海外战略。

受益于去库存的政策，2016年是中国房地产狂飙猛进的一年，我们先来看看今年前11月，中国房企的江湖座次。

第一名：恒大

前11月，恒大累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元，累计合约销售面积、销售均价分别约为4195.0万平方米。

第二名：万科

2016年1-11月份，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额达3413.6亿元。

第三名：碧桂园

2016年前11月，碧桂园集团实现合同销售金额约2881.4亿元人民币;合同销售建筑面积约3527万平方米。

截至12月11日，碧桂园2016年合同销售额突破3000亿元人民币，同比大幅增长143%；合同销售建筑面积3654万平方米，同比增长91%。在十强房企中，碧桂园不仅增长第一，而且均价最低。

从销售金额看，恒大仅仅领先万科75亿，最后的12月份，万科还有翻盘可能。

万科显然不会轻易让出这个宝座。最近，王石公开表示，按照“长江后浪推前浪”的规律，一定会有人超过万科，但如果对方在赶超万科的时候乱了阵脚，万科人不能跟着乱。王石结合万科过去的历史经验声称，“凡是要超万科的最后真正的下场都不太好，不是说他们没有能力，他们的心态就是把这个结果当成目标了。”

反观恒大，由于保险公司举牌事宜，身处风口浪尖。12月17日晚，恒大总裁夏海钧明确表示，万科是一家很优秀的公司，投资万科是看中其发展前景，恒大无意也不会成为万科的控股股东。这是恒大高层首次对持股万科的目的作出明确表态。

而且，从前11个月的业绩看，万科的利润率显然远高于恒大。所以2016年中国房企一哥归属，悬念将留至最后。

不过，从销售面积看，全年三强已经尘埃落定，恒大冠军、碧桂园亚军、万科第三。

去年千亿房企排名第7名的碧桂园，为何2016年能杀入三甲？碧桂园公告是这么解释的，“良好的业绩主要受惠于良好的市场环境，进一步完善的项目战略布局，在不同市场提供适销对路的产品，合理的市场策略，以及合伙人制度的有效实现。”

这句话说的很官方，在淘哥看来，最核心的原因就是，在绝大多数房企没有反应过来之前，碧桂园非常迅速、彻底的实行了“大都市圈郊区大盘”，进而完全享受了2016年这一波核心城市购买力溢出的红利。

以大深圳区域为例，当万科忙着回归城市中心，恒大发力旧改时，碧桂园这两年悄无声息的在大深圳区域的深莞惠布局了不下30个项目，比如惠州的碧桂园十里银滩、中萃公园、翡翠山、公园上城、天樾湾，九龙湾、逸泉山庄，东莞的沙田碧桂园、虎门碧桂园、清溪碧桂园、松湖碧桂园等等。

当2015-2016深圳房价迅速上涨，供应不足，购买力开始大规模外溢时，碧桂园进入红利丰收期。可以说，碧桂园是这一波深圳购买力外溢临深片区的最大受益房企，其他无论万科恒大中海招商还是深圳本土房企，都没有及时布局。

 在深圳本土，碧桂园也有斩获，12月14日，碧桂园竞拍拿下深圳坪山双限地块，这是碧桂园首次在深圳土地拍卖市场拿地。在此之前，碧桂园还在深圳拿下了坂田地块、龙岗南约社区项目及光明、龙岗中心城地块。

12月16日闭幕的中央经济工作会议，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”的提法，其实就是告诉大家，房价不会暴跌。联想到几天前，万科郁亮接受人民日报专访时的话，也是同一个道理，信号已经很清晰了。

郁亮说：“楼市不存在崩盘风险。”，“在中国，有房的人还是大多数。住房是家庭一生最大的消费，也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌，大多数人并不会得益。当然，房价过快上涨也会带来不少问题。”郁亮觉得，如果一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨，增速又比居民收入的增速略低，应该是最理想的选择。

渴望房价暴跌抄底的朋友，可能要失望了。

在淘哥看来，从这次中央经济工作会议释放的信号看，最开心的可能是碧桂园了。

第一，中央对房地产的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的”，

碧桂园的理念恰恰是，“建老百姓买得起的好房子”，这种兼顾社会效益和企业利益的发展策略，并不是碧桂园的一句口号，而是碧桂园20多年来持续发展的基础。今年截止12月11日，碧桂园的合同销售均价为8210元/平，是十强房企最低价的保持者。

其二，淘哥提醒朋友们注意，中央经济工作会议还提出：“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”这将带来两方面机会。

一方面，对置业者而言，特大城市周边的中小城市房产，依然值得买入，这是政策鼓励发展的方向。比如说，深圳的临深片区，未来将承担部分深圳城市功能，区域楼市肯定还有机会。

另一方面，对开发商而言，碧桂园这种“大都市圈郊区大盘”模式，恰恰属于大利好。

     著名房产专家、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，大城市中心城区人口将得到控制，但不是控制大都市圈的人口，而是通过发展特色小镇的作用，将中心城市人口疏解到周边的特色小镇，打破行政区划界限。

在中央政策指导下，可以预见，大都市圈周边的中小城市，一方面会加大土地供应，另一方面会发展产业，承担特大城市部分城市功能转移，同时引导人口疏解。

这与碧桂园今年的战略非常契合。碧桂园今年有两点令人关注：一是国内的科技小镇，二是海外的森林城市，这两者归一于产城融合战略。

      经济下行压力之下，资本“脱实向虚”令实体经济发展面临更多挑战。12月9日中共中央政治局召开会议分析研究2017年经济工作，释放提振产业发展、扩大对外开放等重要信号。

     4个月前，碧桂园发布了产城融合战略，计划在未来5年投入1000亿元发展科技小镇，为创新创业打造理想平台，提振实体经济。目前，碧桂园已经联手清华大学、思科、创新工场等国内外著名机构来共同推进这一计划，并已经在惠州、东莞临近深圳的区域落地4个项目。

       如果要评选2016年中国房地产年度项目，碧桂园森林城市，当之无愧。

12月6日，马来西亚总理纳吉布出现在碧桂园森林城市现场，站在他身侧的是碧桂园集团主席杨国强。

当天，纳吉布与柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁、中国驻马来西亚大使黄惠康等370位政商界人士，共同见证总市值超过6万亿元人民币的36家中外龙头企业（机构）集体签约，共建国际产能合作新城。

     碧桂园集团董事局主席杨国强、总裁莫斌等一众高管以及SASAKI、德国艾巴维、英国雷丁大学等签约单位代表集体亮相。36家机构总产值超过5万亿元，总市值超过6万亿元，其中包括华为、思科、埃森哲、中建海外、美的、德国博世、中建钢构、德意志银行亚太区总行、中国银行马来西亚分行等9家财富世界500强企业或其下属企业。

    期间，纳吉布与杨国强等人共商森林城市发展。“柔佛州和森林城市将会成为马来西亚新的经济增长重心，马来西亚政府将会继续大力支持森林城市发展。”这是马来西亚总理纳吉布年内第二次来到中国企业在“一带一路”沿线建设的重大项目——碧桂园森林城市，第三次现场点赞碧桂园。

     “森林城市项目已经成为马来西亚依斯干达地区和柔佛州的宝藏。”纳吉布此前就曾发表演讲表示，森林城市不仅可以提升当地的产业链价值和国际化程度，还可以创造22万个就业机会，并宣布森林城市已经获批建设免税岛。

    当天，淘哥就在现场，第一个感受是，碧桂园以一个民企的力量促进了中马友好关系发展。

     淘哥想起了深圳的京基地产。当年，京基地产请来卸任的美国前总统克林顿，其创意和执行力颠覆了当时业界的想象，被载入中国房地产营销史册。

     人们可能更加想不到，有朝一日，一国在任总理，能够三次现场为一家中国民营房企点赞，能够给予一个项目如此高的赞誉。

    在带动国际企业落地马来西亚的同时，森林城市也已经成为中国企业走向东盟乃至世界的桥头堡，成为国际产能合作新城。森林城市仅用一年多时间便已带动广东长大、华山国际、中建南方等超过70家中国企业集体抱团出海。外交学院副教授高尚涛评价，森林城市等项目丰富了中马共建“一带一路”的内涵。

    令人吃惊的是，森林城市还只是碧桂园海外战略的冰山一角。

    12月6日当天，淘哥与全国著名自媒体一起，与碧桂园集团执行董事苏柏桓进行了一番交流，有几点令淘哥印象深刻。

      其一：碧桂园森林城市远不是一个房地产项目，而是一个城市运营项目。除了房地产上下游企业，碧桂园还将会引入世界知名的旅游、教育、医疗、养生养老等一系列产业和企业。

      据悉，森林城市的产城融合，发展旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业。如果没有实体产业，这座城市就没有活力。华为、思科、德国艾巴维等国际产能合作大会上签约的企业也将为这些目标保驾护航，提供技术支持。

      其二：碧桂园森林城市的业主、客户，不单是中国人，还包括马来西亚、新加坡、全东南亚，乃至全世界。碧桂园现阶段的主打拓展市场是中国国内，明年开始会拓展到全东南亚和全球。

      其三：非常看好森林城市所在的依斯干达特区，是马来西亚新的增长重点，马来西亚总理表示会继续支持森林城市的发展。

      苏柏桓说，“从位置、交通、配套、教育医疗等方面看，如果我们把这些都做好了，相信森林城市会成为人们向往的一个目的地。”

       四：碧桂园海外战略远不止森林城市，未来在印度、印尼、越南等国家，都可能有项目落地。

       碧桂园为何选择包括马来西亚在内的这些国家进行海外战略布局？碧桂园衡量的标准是，人口规模和人口红利，以及这些国家所处的发展阶段。

      “这些国家的人口规模大，人口结构年轻，人口集中度高。大城市往往都集中了1000-1500万的人口，而且这些国家都是发展中国家。和以前的中国很类似，可能蕴含了巨大的市场机会。”

      据悉，碧桂园未来在这些发展中国家的布局，某种程度上是复制在国内的“郊区大盘”模式，在大城市周边建设大盘，卖给当地刚需。

      而对国家的选择，则有意识的复制中国房地产过去黄金20年的成功经验：发展中国家，快速城镇化，人口规模庞大，人口红利大。

      淘哥认为，如果碧桂园海外战略顺利实施，也许用不了很久，我们就能见到“海外再造一个碧桂园”，这样的全球宏图与魄力，远超其它房企。

      所以说，如果未来几年，我们见到碧桂园超越恒大或者万科的话，决定胜负的，可能就是海外战略。

      五：碧桂园为何没有优先选择欧美发达国家？

      大项目才有大机会，在欧美难以获得大规模地块，实践碧桂园的郊区大盘模式。此外，欧美的人口规模，人口结构，发展阶段，也不合适碧桂园模式。

      六：中国房企在海外扩张需要注意哪些因素？

    “各个国家发展水平不同，文化不同，要在当地找一家好的，守信用的合作方。”苏柏桓说，首先要关注国与国的关系，其次，在汇率方面要小心，发展中国家汇率波动大，要有金融手段规避汇率波动，与大型金融机构保持良好关系。此外，要仔细研究当地的法律、金融、税务。