专栏名称: 中金固定收益研究
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【中金·REITs】公募REITs周报(12.18-12.22):超跌反弹,量价齐升

中金固定收益研究  · 公众号  ·  · 2023-12-25 22:32

正文

中金研究

行业近况


本周(2023年12月18日至12月22日)中证REITs全收益指数上涨4.08%,价格指数上涨3.65%。C-REITs市场总市值收于821亿元,相对上周五收盘上升3.76%。


评论

本周市场大幅反弹,量价齐升。 产权REITs加权总回报为+4.28%,除博时蛇口产园REIT外全部收涨,涨幅高于5%的为红土创新盐田港REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村REIT、华夏基金华润有巢REIT、东吴苏园产业REIT,以前期跌幅较大或估值相对较低的项目为主。经营权REITs加权总回报为+4.39%,两单环保REITs和三单高速公路REITs涨幅高于5%,富国首创水务REIT收复上周跌幅。本周C-REITs流通盘日均换手率为1.0%,日均成交额3.96亿元,相对上周大幅上升。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数本周五收盘收于96,显示市场情绪进入亢奋区间。


产权REITs现金分派率与中特估指数股息率仍有29bps正利差。 我们测算产权REITs市值加权静态分派率,以2023年1-3Q累计分派年化或招募书2024年度预测计算,为5.12%,较当前十年期国债利率利差走阔至253bps,且与中特估指数股息率(ttm)有29bps的正利差。


关注一级发行推进及基本面增量信息。 本周华夏首创奥特莱斯REIT申报至上交所,易方达深高速REIT与招商基金招商公路REIT均获交易所问询,下周物美和金茂两单消费REITs进入询价阶段,城投宽庭保租房REIT将进行比例配售。基本面方面,华安张江产业园REIT12月20日公告披露项目整体签约率为73.62%其中张江光大园签约率为80.68%,张润大厦签约率为66.54%,项目整体较2023年第三季度末新增签约面积超过4,000平方米,此外,多只高速公路REITs披露11月份主要运营数据,车流量和通行费收入同比回升态势延续。


估值与建议


后续关注: 解禁前后的交易博弈;利率与资金面波动;增量资金实际入市情况。


风险

基本面修复慢于预期;四季度解禁抛售超预期;市场情绪波动超预期。



C-REITs周度市场回顾



图表1:12月18日至12月22日C-REITs市场情况

注:1)预期现金分派率(2023年前三季度年化或招募书2024年度预期)的计算中,除普洛斯 、盐田港、蛇口产园、张江产业园、山东高速REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额外,其余REITs使用2023年1-3季度累计实现的可供分配金额按天数年化计算;C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs2021、2022年实际现金分派率及预期现金分派率采用总市值加权法计算;2)未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV,已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为(期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉(如有))/发行份额,除华泰江苏交控REIT以其2023年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外,已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算;3)NAV均剔除2023年下半年至今现金分红;4)我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV;5)数据截至2023年12月22日

资料来源:Wind,中金公司研究部



图表2:C-REITs市场走势

注:1)为方便对比,我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理;2)各REITs纳入C-REITs总回报计算的时间点:建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT于2021年12月22日收盘纳入;华夏中国交建REIT于2022年5月6日纳入;国金中国铁建REIT于2022年7月15日纳入;鹏华深圳能源REIT于2022年7月29日纳入;红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT于2022年9月9日纳入;华夏合肥高新REIT于2022年10月13日纳入;国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT于2022年10月21日纳入;华泰江苏交控REIT于2022年11月18日纳入;中金安徽交控REIT于2022年11月25日纳入;华夏基金华润有巢REIT于2022年12月16日纳入;华夏和达高科REIT于2022年12月30日纳入,嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月17日纳入,中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT于2023年4月7日纳入;中金湖北科投光谷REIT于2023年7月7日纳入;中金山东高速REIT于2023年11月3日纳入;3)数据截至2023年12月22日

资料来源:Wind,中金公司研究部



图表3:C-REITs与股债指数走势对比

注:1)为了方便对比,我们对各指数进行起始日期标准化调整,均以2023年12月15收盘价作为基准100;2)数据截至2023年12月22日

资料来源:Wind,中金公司研究部


图表4:C-REITs与股市换手率对比

注:1)数据截至2023年12月22日;2)基于自由流通份额计算

资料来源:Wind,中金公司研究部


图表5:C-REITs日度成交情况

注:1)数据截至2023年12月22日

资料来源:Wind,中金公司研究部


图表6:各资产类型REITs现金分派率对比

注:1)数据截至2023年12月22日;2)按市值加权;3)预期现金分派率(2023年前三季度年化或招募书2024年度预期)的计算中,除普洛斯 、盐田港、蛇口产园、张江产业园、山东高速REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额外,其余REITs使用2023年1-3季度累计实现的可供分配金额按天数年化计算

资料来源:Wind,中金公司研究部


图表7:C-REITs P/NAV情况

注:1)未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV,已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为(期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉(如有))/发行份额,除华泰江苏交控REIT以其2023年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外,已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算;2)NAV均剔除2023年下半年至今的现金分红;3)我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV;4)数据截至2023年12月22日

资料来源:Wind,中金公司研究部


图表8:C-REITs市值变化情况(12月22日相对12月15日)







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