【中金·REITs】公募REITs周报（12.18-12.22）：超跌反弹，量价齐升

行业近况

本周（2023年12月18日至12月22日）中证REITs全收益指数上涨4.08%，价格指数上涨3.65%。C-REITs市场总市值收于821亿元，相对上周五收盘上升3.76%。

评论

本周市场大幅反弹，量价齐升。 产权REITs加权总回报为+4.28%，除博时蛇口产园REIT外全部收涨，涨幅高于5%的为红土创新盐田港REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村REIT、华夏基金华润有巢REIT、东吴苏园产业REIT，以前期跌幅较大或估值相对较低的项目为主。经营权REITs加权总回报为+4.39%，两单环保REITs和三单高速公路REITs涨幅高于5%，富国首创水务REIT收复上周跌幅。本周C-REITs流通盘日均换手率为1.0%，日均成交额3.96亿元，相对上周大幅上升。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数本周五收盘收于96，显示市场情绪进入亢奋区间。

产权REITs现金分派率与中特估指数股息率仍有29bps正利差。 我们测算产权REITs市值加权静态分派率，以2023年1-3Q累计分派年化或招募书2024年度预测计算，为5.12%，较当前十年期国债利率利差走阔至253bps，且与中特估指数股息率(ttm)有29bps的正利差。

关注一级发行推进及基本面增量信息。 本周华夏首创奥特莱斯REIT申报至上交所，易方达深高速REIT与招商基金招商公路REIT均获交易所问询，下周物美和金茂两单消费REITs进入询价阶段，城投宽庭保租房REIT将进行比例配售。基本面方面，华安张江产业园REIT12月20日公告披露项目整体签约率为73.62%其中张江光大园签约率为80.68%，张润大厦签约率为66.54%，项目整体较2023年第三季度末新增签约面积超过4,000平方米，此外，多只高速公路REITs披露11月份主要运营数据，车流量和通行费收入同比回升态势延续。

估值与建议

后续关注： 解禁前后的交易博弈；利率与资金面波动；增量资金实际入市情况。

C-REITs周度市场回顾

图表1：12月18日至12月22日C-REITs市场情况

注：1）预期现金分派率（2023年前三季度年化或招募书2024年度预期）的计算中，除普洛斯 、盐田港、蛇口产园、张江产业园、山东高速REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额外，其余REITs使用2023年1-3季度累计实现的可供分配金额按天数年化计算；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs2021、2022年实际现金分派率及预期现金分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2023年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）NAV均剔除2023年下半年至今现金分红；4）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；5）数据截至2023年12月22日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）各REITs纳入C-REITs总回报计算的时间点：建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT于2021年12月22日收盘纳入；华夏中国交建REIT于2022年5月6日纳入；国金中国铁建REIT于2022年7月15日纳入；鹏华深圳能源REIT于2022年7月29日纳入；红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT于2022年9月9日纳入；华夏合肥高新REIT于2022年10月13日纳入；国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT于2022年10月21日纳入；华泰江苏交控REIT于2022年11月18日纳入；中金安徽交控REIT于2022年11月25日纳入；华夏基金华润有巢REIT于2022年12月16日纳入；华夏和达高科REIT于2022年12月30日纳入，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月17日纳入，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT于2023年4月7日纳入；中金湖北科投光谷REIT于2023年7月7日纳入；中金山东高速REIT于2023年11月3日纳入；3）数据截至2023年12月22日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为了方便对比，我们对各指数进行起始日期标准化调整，均以2023年12月15收盘价作为基准100；2）数据截至2023年12月22日

资料来源：Wind，中金公司研究部