经济学家刘世锦今天接受新华网采访时谈到房地产税:“房地产税势在必行。我们过去用另外一种方式体现房地产的收益,就是卖地收入。下一步这个潜力越来越小了。我们要转入新的可持续的政府收入机制,这就是房地产税。推了之后,可能对现在过高的房价也会起到一定的抑制作用。更重要的是将来地方政府有了一个量相当大、可持续的收入来源,来支持城市各方面的发展,特别是基础设施和公共服务的发展。”
对于“势在必行”的房地产税,恐怕我有些问题想要请教曾在政府干过的刘世锦同志(因为我没胆请教现职同志哈)。这个事应该已经吵过很多轮,但我还想再问一遍。
第一个问题,一样东西可不可以卖两次甚至多次?
商品房都包含土地使用金,70年。房价高企,土地价格暴涨是重要原因,各地“地王”层出不穷,一二线城市商品房成本中土地价格占50%以上。换言之,你买1000万的房,500万已经政府拿走。现在离70年大限还远,开征房地产税,等于一样东西卖两次甚至每年再卖一次,请问合法性合理性在哪里?
不管法理支不支持,反正在咱们国家,合法性可以通过立法解决,那么合理性如何解决?美国收房产税,因为美国土地私有。中国土地公有,且一次性收70年使用金,在这个基础上开征收房地产税,等于租金上再套租金,俄罗斯套娃了,合理性如何解释?
第二个问题,地面上的建筑部分怎样征收房地产税?
商品房价值,包含地价和地上建筑两部分。目前一般理解,房地产税将对商品房的整体价值进行征税,也就是地价和地面建筑不可分割。但是,土地和地面建筑性质完全不同。土地是国家的,业主只是租用70年。政府如果觉得早先租金太便宜了,用征收房地产税的方式提高租金,如果不考虑毁约因素,好像还勉强讲得通,可是地面建筑部分呢?地面建筑的所有权理应属于业主,因为他付了全款或全款按揭。那么,你对于完全属于业主而又没有处于交易状态的私有物进行征税,合法性与合理性怎样解释?
如果一种静态私人财产,例如地面建筑部分,可以逐年征税,那么理论上所有私人财产都可以纳入征税之列,哪怕一张纸,如果它没被烧掉或者扔掉,也应逐年征税。这个逻辑下,你扔掉一张纸,恐怕也要向税务部门报备,否则明年你小心被起诉逃税漏税。
可能政府的确保有对一切私人财产(不论它处于什么状态)征税的权力,但这个权力必须极其谨慎地使用。理论上房产的地面建筑部分也可以征税,但在业主已经为房价付出50%以上的高昂土地使用金的情况下,仍要继续逐年强行征税,恐怕就是盘剥过度了。
第三个问题,大产权和小产权如何对待?
目前居民住房分大产权和小产权两种。大产权是普通商品房;小产权属于福利分房、房改房这种,土地出让金极其便宜,或者干脆不包含土地使用费用。理论上小产权所有者只拥有房屋的建筑部分,交易须补足土地使用金,但相比大产权所支付的50%以上的土地成本,小产权哪怕补交,土地费用依然非常便宜,这里边包含很大的不公平。
在这种情况下,如果对大产权征收房地产税,小产权如何对待?如果一体征收,小产权的土地部分如何计算?小产权业主的态度,不用调查也可以猜到,福利分房嘛,单位已经付了土地使用金(很多只是理论上支付),那么这部分的叠加征税,当然应该由单位继续承担。且不讲单位有没有能力继续逐年为你支付这笔费用,即便单位包下来,恐怕对房改、对商品房业主都是二次不公平。房改应该是福利一次清,现在又加上房地产税的尾巴,等于继续给福利房得主发钱,这对于未能享受福利分房的人绝对不公平。对于商品房业主来说,福利房上市交易价格未必比商品房便宜,人家却有单位代缴税款,哪怕只是部分税款——如果这笔账能够算清楚的话,本质上这等于福利房主一辈子占纳税人的便宜,怎能叫人心服?
如果区别对待,比如大产权交税,小产权不交,在都不交易的情况下,就会产生事实上的税负不公平;而不交税的那部分人,如果房地产税按照刘世锦同志的说法,用于城市基础设施和公共服务,他们相当于免费搭车,或者干脆说就是从商品房业主那边抢钱,公平何在正义何在?
第四个问题,地方政府不过得穷日子?
尽管是事实,刘世锦同志关于征收房地产税的出发点,还是让人不爽。他说,由于卖地收入的潜力越来越小,地方政府有必要开辟一个量大、可持续的收入来源,就是房地产税。换句话说,地方政府担心没钱花了,得从住房存量中找钱。
他的意思是,地方政府富惯了,过不得穷日子,得想办法继续富。
我不当愤青,不说自找封号删文的话。刘世锦同志说,地方政府需要钱建设基础设施、提供公共服务。问题是,中国的基础设施建设,连美国的川普同志都羡慕到不行,选上总统第一句话就是美国也要大搞基础设施建设。也就是说,跟美国相比,中国,至少发达地区,基础设施绝对不差,可能还要领先一大截。地方政府还要继续找钱大干基础设施,无止境地自我扩张。缺钱,就要想方设法从老百姓口袋里去掏。地方政府这种习惯,真的符合可持续发展的理念?