刘晓博 | 上海楼市传出大消息！风向要变？

7 月 4 日，上海规划和国土资源局公布了一份土地出让公告，引起了全国的广泛关注。

上面就是这次上海拟出让的 2 个地块，其中最大的看点是：土地用途明确使用了“租赁住房”的表述方式。

也就是说，如果开发商拍到其中一块土地，他必须按照合同的要求建设符合套型要求的房屋，并只能作为租赁用途，在整个 70 年土地使用期限内，是不能卖掉这些房子的 （如果缺钱，可以卖掉项目公司） 。

也许你会说：这没有什么新鲜的，在这之前北京、佛山都有要求开发商自持 100% ，也就是“ 70 年禁售”的住宅了。

其实，还是有很大区别的。此前北京、佛山等地的土地拍卖中，出现了开发商自愿持有房屋 100% 至 70 年的案例。但这些土地的用途还是普通住宅性质，而不是“租赁住房”。或者说，前者的确是“ 70 年禁售”，而上海从一开始就明确要求只能租赁，根本就没有卖的概念。

或者说，北京佛山的房子，是在竞拍中被开发商自宫为“太监”，而上海提供的本来就是“无性人”。

理论上，北京、佛山的那些土地上建成的房子，应该是每套一个不动产证，跟普通住宅一样，但只是禁止出售； 上海的由于是租赁住房，是整个小区一个不动产证，还是每套一个不动产证，可能还存在疑问。对此，国土部门尚未给出解释。

我的建议是：国土部门把好事做到底，这类租赁住房小区的产权证只给一个，单套没有不动产证，这样便于管理，便于控制拍卖价格，降低开发商成本，最终降低房租。

至于70年到期续期的时候，应该仍然维持租赁土地的性质、身份。

在上海这次准备出让的 2 块“租赁住房”性质的土地里，“张江南区”的那块土地明确要求套型面积 70 平方米左右的住房建筑面积不少于 4.7 万平方米， 90 平方米左右的不少于 4.08 万平方米， 120 平方米左右的不少于 2.89 万平方米。

据上海当地媒体报道，此次出让的张江南区配套生活基地 A3-06 地块位于张江科学城核心区域，而按照上海市发布的《张江科学城建设规划》，张江科学城将会“新增住宅全部用作租赁住宅”，以此满足科学城就业人口居住需求。此次租赁住房用地的出现，无疑是这一设想的落地。张江科学城，是上海全力打造的硅谷。

了解这些背景之后，我们就可以明白上海市的良苦用心了。这次上海的尝试，可能会对中国房地产市场带来巨大影响。 下面是我的看法：

第一，无论是从厦门开始的“禁售”，从西安开始的“追溯性禁售”，以及北京的学区房新政，还是此次上海的把“租赁住房”明确写入土地用途，都是在探索房地产调控的长效机制。