国庆假期到深圳看项目加休假，这座领跑全球房价涨幅，单价亦仅次于硅谷湾区的城市，却不像北京上海一到长假变成“空城”，大概因为文化包容，气候宜居和相对开放的居住政策，外来工作人员的本地化融入应该是最快的。
10月4日下午，本来大脑求放空，兴冲冲开车到深圳湾，却遇见爱马仕的东方品牌“上下”和地产界的第一次跨界展览！
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这个名叫“上下”的品牌是一个源于中国文化的当代雅致生活艺术品牌，一直以来都披着高雅而神秘地面纱，从国宾级会客厅，马云茶室，到陈漫工作室，汇丰银行VIP候机厅，上下品牌都极致地融合了东方美学理念和西方匠工精神。该品牌致力于传承中国的生活美学和精湛的手工艺，满足新贵人士对于更高生活品质的要求。此前就有艺术家朋友跟我提过这个展览并表示非常期待，因为这不仅是一次奢侈品定制的跨界展览，更是一次对于高科技材料和中国传统工艺元素的完美结合，而且开展当天还能看到中国即将失传的古法竹丝扣瓷工艺表演。
正当我幻想着自己如果能拥有这么一批具有中国传统手工艺的座椅…华尔街见闻APP推送了深圳发布新的楼市限购令的消息。微信嗖嗖嗖就来了——一群正在犹豫买不买房的土豪和高管坐不住了，给我转来各种信息——果然是史上最强限购令，离婚，连离婚都不能买多一套……
笔者因为专注做全球金融配置研究，看的各类数据和海外资讯多一些，因此身边朋友们定期询问大类资产配置的方向。2004年以来这12年楼市调控政策此起彼伏，如果说还单单因为一些调控措施去预测楼市，那真的是太粗浅了。
当天晚上，就有深圳本地地产界大佬拉着喝茶，席间大家有来有往，还讨论了不少东西，我整理出下面的要点，不是定论，但肯定是有效的方法，各位还为挑房伤脑筋的壕们可以试试看。
先说几点结论吧：
1/ 全球都在避险，地产并不差。
2/ 资本都更关注潜在增长率，在地产投资里，这个因素是区位，和它连接的人群。
3/ 地产资金的供给正在急剧分化。
按照这个逻辑，文末笔者还……热心……推荐了一个这次看到的新新新新新盘……
一、全球都在避险，不要觉得地产差！
——“地产的相对预期仍然比其他资产稳定”
为什么全球都在避险，相信本文读者都能理解。我们一般看两个东西，一是相对预期，注意，是“相对地”，人们看好什么。一个是流动性，即哪里的交易不缺对手方。我们看看主流的大类资产市场
大类资产都在更剧烈地波动
外汇市场反映了整体情绪的复杂度。首先，最大的外汇市场本质上交易的是经济体的综合表现。今年以来日元、英镑、人民币、美元、黄金波动都很大，相互还联动影响。道理说到底很简单，大家对经济体的持续增长意见太不一致，经济数据信号也确实是不稳定的。
比如10月7日凌晨，好像没什么大事发生，英镑/美元却在2分钟内暴跌10%，紧接着到中午离岸人民币（CNH）也接近9个月以来低点。华尔街见闻援引交易员的观点说，当天可能20-30亿美元的资金就可以玩出这个行情。因为外汇交易主体有个人有机构，规则比较高频等特性，这种情绪是影响整体金融市场的。大家都成了惊弓之鸟。
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股票、债券、商品都反映了实体和金融的预期落差。再看股指和商品，都既和实体经济需求又和金融市场预期有关。关于（美国）股指见顶，商品价格源于资产荒以来的资金流入炒作，实际需求并未走强的论调，现在是市场的主流看法了。至于曾经安全的债券，由于价格炒升太快，以及违约风险累积，其实已经没有空间了。
因此我们可以看涉及上述资产的中国公募基金市场，实际上是国内投资者参与大类资产市场最快捷的渠道，在2016年基本上是冷掉了，什么样的产品都很难卖，发行和交易量都在萎缩。
地产却更给人稳定的避险预期
逆向来看，在近两年的情况下（除了中国股市疯狂上涨期间），地产大多数时刻相对预期其实是稳于其他类别的。
为什么？首先中国一线城市的地产需求是强烈的，也是人们从周遭就可感知的。像深圳等一线城市，人们需要购房或换房，国家政策的缝隙，实际的成交数据，这些因素构成的买入预期，不需要特别复杂的逻辑推演。
而流动性层面，拿什么资金购房，现有的利率和储蓄率水平仍然可以支撑，目前二手房成交占据三分之二多，就说明了流动性的可观。此外，包括全球跨境购房市场的活跃，都说明了资金实际上的避险选择。
至于限购令，对于自住或将投资收益锁定在中长期的购房者，其实是一个平滑短期价格曲线的窗口期。如果身份上可以买入，并不是一个差的时机。
事实上，如果把价格理解为预期和流动性的结果，过去两年，全球中心城市的房价大都保持了中高速上涨。而现在我们可以说绝对看好的观点正在减少，但真实的相对预期，恐怕并没有比过去弱。
其中，也有一些中心城市房价发生了回调，而回调的次序往往是从边缘到核心。比如，华尔街见闻8月就援引美国房产网站StreetEasy的数据称，纽约本轮房价“疑似”回调中，曼哈顿核心区域的“豪宅”下调最小。并且，目前还很难说，当加息真正发生，美元更加稳定强势时，涨势是否又会回归。
佳士得拍卖行也有报告称，过去两三年，全球富豪对优质地产的兴趣要远远高过黄金，“因为它还能带给人享受和体面”。就像此前金融危机中所发生的，避险和投资需求优先选择的，一定是更加优质的地产项目。
二、深圳的潜在增长率，大概率不降反升！
——有一种叫“超级总部基地”的地方你应该了解一下
接下来的问题是，怎样能比较简单地找到优质地产项目呢？尤其今年以来，很多人会担忧前期价格涨幅过高。
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但是大家要记住，从中长期看，大家一定记住，区域的潜在增长率，仍然是购房市场的决定性因素。
我们知道，房地产投资增值的最终收益还是来源于人们为居住付出的费用。居住需求大体有两种，一种是颐养天年要环境各种好；一种则是接近密集的商业机会。所谓商业机会，我们可以说就是一个区域的潜在增长率。
影响潜在增长率的诸多因素中，资源的积累、及其配置的效率是核心。而技术创新驱动服务的经济结构里，人力资本又是核心资源。
深圳为什么仍将快速增长？
“拥挤”的深圳可谓“寸土寸金”。2015年全市生产总值达17500亿元人民币，增长8.9%左右，每平方公里产出GDP在全国大城市领先。这种趋势会不会持续，才是判断深圳房价的重点。
首先，深圳的人力资源规模和质量都优势明显。过去5年，常住总人口增加最多的是北京，共增加了209.3万，深圳的总人口增加了102.1万，增幅9.86%，仅次于北京。
但是，北京的人口流入逐年递减，深圳过去五年的增量是呈现不断增长态势，从 10.95万、8万、8.15万、15万，在2015年股市和楼市热之下，深圳的常住人口增加了60万之多。
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数据来源：第一财经日报整理
其次，人力资本的积累和结构并非一蹴而就，需要创新型企业组织聚集、公共品如医疗、教育、环境等的供给养成。而深圳在这些方面仍然在国内遥遥领先。
深圳一直以来都是高新技术开发企业聚集地，2015 年其高新技术企业增加值占GDP比重为19.3% ，全国平均水平为6.8%。此外在人工智能、基因工程等领域，当地也有非常领先的新兴企业和创业企业。这些企业的核心员工，往往还具有股权激励效应，是优质住宅租售的主力。
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从供给端看， “十三五”期间，深圳购房总需求约90万套，而深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套，缺口达25万套左右。
人力资本以外，深圳由于政府负债率非常低，过剩产能领域不多，并有靠近香港的自由贸易区，既有内陆腹地，也有出海通道，在全球供应链下一轮的调整中，具备较强的资源整合能力和竞争力。
实际上，在十多年以前，关于深圳的未来前景，曾经有过非常激烈的争论，许多人认为在特区政策不再特殊后深圳将丧失竞争力，而事实却与之完全相反。
在深圳之内，最具潜在增长率的区域在哪里？
笔者从地产界听到的两种最直观的选择方式是：一是总部经济和新兴产业聚集的区域，这些地方的客户人群未来会越来越优质；二是地铁等交通通达的区域。
超级总部基地——这里有必要解释一下，笔者也新学到这个词。按照深圳市规划和国土资源委员会的定位，“超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终级地位的典型代表,是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心!”
像纽约的曼哈顿，巴黎的拉德芳斯以及硅谷湾区，其实都是这样的功能区块。这些区域的楼盘在经济复苏中的领涨幅度，要远远高于其他区域。在这样官方定位的功能区块上，产业和交通资源都会非常充分地配置。
而在深圳，这个超级总部基地的位置会在下面这个地方，450-550万方的建设规模，足以让片区成为全市甚至全国单位土地产值最高的片区。
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三、地产资金的供给正在急剧分化
地产业的开发和销售都带有金融属性，因此资金供给的趋势也是关键因素。除了政策性原因，资金总是会面向更具增值空间的方向流动。
首先，我们认为，高端物业更有增值空间。
如今的高房价将中国的房地产推向了“豪宅时代”。2016年上半年，上海已经成为全球豪宅成交量最大的城市。深圳则还有巨大的空间。从8月10万元/平米以上的豪宅成交分布来看，深圳第一，上海第二。
目前国内一线城市核心区的房价，和香港、纽约等国际大都市核心区相比，仍然具有空间。
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中国一线城市房地产价格与全球对比
第二、交通便利的区域经济中心会带来附加值，交通不便的郊外项目承受压力。
在业内人士看来，从全球特大型城市的发展经验看，一个城市多个中心的布局已成趋势，而铁路枢纽最有条件成为城市中心。
过去深圳中心区主要沿深南路、广深港高速向西延伸，从罗湖、福田到现在的南山中心区。
处在南山最优质地段的深圳湾超级总部基地在整体区域待规划期间，就已经在红树湾站建立起3条地铁线，成为连接宝安机场、福田高铁站、太子湾邮轮母港的综合枢纽。
第三、具有品牌价值的高端物业项目有更大空间。
无疑核心地段的核心物业在国内、国际项目上都有更强的增值、保值性，核心地段的核心物业是保值房产项目必要考虑。而具有国际品牌价值的物业更具保值空间。
最后，兑现一开始说的，会给大家一个符合上述所有条件的新盘供大家考虑：
它位于深圳湾，刚才提到的“超级总部基地”腹地，是一个涵盖10万㎡购物中心，豪华五星级精品酒店，超甲级5A写字楼和豪华公寓的航母级综合体！
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主推260/310㎡奢装公寓，10月即将开放营销中心和样板房，以及万众期待的“上下”艺术展。
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中国·超总湾·瑧湾汇
由深圳地铁集团和万科地产共同打造……
