万万没想到，这些昔日神盘走下神坛，跌入尴尬囧境！

△此音频大小为14.3MB

这可能是北京二环总价最低的商品房

在北京西站直线距离700多米的二环边儿上，荣丰2008，目前LOFT成交价在13万。两年前，荣丰2008的均价是5万，一年前，普遍出现了10万的成交价。

实现翻番，这个小区只用了一年的时间。它是去年北京涨幅最多的TOP3楼盘。

被市场盖戳神盘。

即便在当前趋于冰封期的北京二手房市场，荣丰2008每月的成交量也在20套左右。

但，你要问我，会不会买在这个神盘？我只能说它已然走下神坛！但买房的人依旧前仆后继。

我知道，它有优点。

它是北京最早的LOFT之一，70年产权，2002年，打出“首付3万，月供700”的广告。

它是北京二环边儿单价最低的商品房：700万51㎡的LOFT，如果算隔开的总面积，不到7万元/㎡。

它或许是北京西城总价最低的商品学区房： 280万可以上北京小学天宁寺分校，周围有众多名校。

它还是北京二环边儿总价最低的商品房：280万的总房款完全可以住在二环边儿地铁口。

所以，在我们看房的过程中，偶遇背后背娃的一家三口，偶遇甜蜜秀恩爱的小夫妻，偶遇结伴看房的兄弟俩，总之，这个二手房小区凭借着微小户型、二环外三环内位置、优质学区并不缺少送上门的看房人。

但，只有我身在这个小区里，我才知道，这个昔日的神盘，卖到13万，已经是超高价，性价比并不高。

看到这张图，你可能觉得至少它的外观看起来还不错。

但，当我们拉大这个图，我们会看到荣丰2008斑驳的外墙。

走进楼道，昏暗的楼道里，贴着各式各样的小广告，入户门、墙壁上、电梯门，无所不在。当然，我们完全可以把它归为物业长期的不作为，也因此，近期更换的长城物业甚至被中介推来作为促进成交的卖点。

▼荣丰2008楼道实景

我们看房并不是上班高峰期，但等电梯足足等了3、4分钟。这个小区有5000多户业主，因为做成了微小户型，梯户比极高，有些楼栋做到了3梯27户。

极高的梯户比，不只影响这个小区的电梯运行速度，还让这个小区的噪音无处可藏。人口密度太大，隔音太差，每天，楼上、楼下、隔壁推拉凳子、走动的声音，都让人无奈。

有的住户甚至会把房子的上下两层分别租给不同的租户，每户每月收取2500元。也因此，这个小区外来人口多，人员相对复杂。

有个典型案例，一定要告诉大家，一户自住需求的购房者在住了半年后，最终在反复纠结后，忍痛选择把房子转手出去。

我们下了楼，找了家小饭店解决温饱。小饭店就开在一栋楼的一层，老板开玩笑，吃一顿少一顿，新物业在改造，开在小区里违规的一楼底商都要撤走。

也许，我们能寄希望于长城物业的专业、用心。

但，放在当前的居住理念下，这个始建于2001年的社区，也许力不从心。

说了这么多，就是想告诉你，不要单看低单价、低总价、二环外、好学校，就急着下定，急着买下。

说实在的，在北京买套房，不容易。外地人要连续5年社保，也许，这就是你在北京安家的唯一一张房票，唯一一次机会。一定要慎重、再慎重。

这个北京单价最贵的学区房，面临难以交易的囧境

如果说荣丰2008 是西城单价最低的学区房，金融街片区的文昌胡同一定是西城单价最高的学区房。曾经46万一平米的二手学区房交易，就出现在北京的这个胡同里，这也是北京学区房迄今为至单价的制高点。

▼附近胡同街景

▼文昌胡同四处贴的全款求购的信息

我们在附近周边溜达的时候，满世界的小广告无处不在，揣着全款等着急购附近平房的人可不少。

我们找了链家，这个垄断北京二手房交易绝大份额的中介已经好久不做胡同里的平房生意了。问为什么？答曰：早都不做了，公司要求。

真相是，当前的北京平房市场，正面临着近乎无法交易的困境。

永久性产权、早前未归属限购范畴，不占用北京房票，让北京老破小的平房犹如稀缺珍宝般的存在。在平房集中的西城、东城，10-20㎡的平房成交量最高，能占比6成，买个10㎡的平房，迁移个户口，是上名校最快速、性价比最高的捷径。

但，从今年年初开始，在北京买院子、平房变得尤为复杂。即便你拥有购买资格，即便你看中了这套房子，即便你对价格满意，也不一定能买得到。

因为，在东城、西城这些平房集中分布区， 公产平房已经不能交易过户，业主只是拥有使用权。 只有归属个人所有的私产平房，才能交易。在北京， 平房大概率属于公产 ，私产平房房源量极少。

因为，所有的私产平房必须要完成土地证办理才能进行交易。但，问题恰恰是，北京很多平房压根就没有土地证，办理土地证从现在开始也要至少1年左右的时间。

因为，平房要按照每平米上交土地出让金，土地出让金每平米1.5万-3万元不等。一套20平米的平房，土地出让金在40万左右。

这所有的问题都有解，只是可供选择房源少、购买时间延后、多掏金钱的问题。让私产平房交易近乎停滞最根本的问题是院内公摊面积的具体分割到户。

办理土地证，除了套内房本面积，国土局还要求对院子内的公摊面积进行分割，具体院子内的公摊面积各家各户能够分到几平米，全体业主必须协商一致，签字确认。

如果大家想法一致，OK。但问题是，在东城、西城二环内，平房14、15万甚至更高的每平米价格，谁家分得多，谁家分得少？平均分配？大家都各有想法，大概率协商不一致。那过户大厅一律不给过户。

院内所有人协商一致公共面积的具体分割到户，让私产平房交易近乎困难。目前东城、西城胡同大多数平房交易量冰封。

冻结的平房交易，一方面抑制了非理性择校，一方面服务于疏解首都中心人口。但真实的购买需求仍旧存在，也是刚需真正入住三环内的最后机会。

如果遇到价格合适，有土地证的，产权清晰的私产平房，也是一个机会。

面积和非普相差0.45平，成了它的卖点

北京的商品房，面积140平是个分界线。140平以上，要按照非普通商品住宅来计算。

我们随意想一下，在北京五环内，能买得起140平房子的购房群体，大概需要支付至少700多万的总房款。能买得起140平房子的购房群体，极大概率不可能是首次置业，有90%的可能性他是二套置换。

他必须面对两个难题，贷款额度低、还要缴纳高额增值税。

普通商品住宅，即便是二套房源，名义上可以申请四成的贷款。超过140平的非普通住宅，只能贷款两成。

他需要支付增值税。140平以上的房源归属于豪宅，非普通住宅。我们在东四环的朝阳板块算了一套二手房，160多平米的房子，大概要缴纳超过50万元的增值税。

所以，在北京，很多新盘的最大户型设定在了137/138平米，二手房市场上，某个小区大户型集中成交在130多平米，140多平米的户型成交尴尬。

▼140多㎡非普住宅面临的尴尬境地

甚至于，中介在网上售卖的二手房还出现了这样的推销标题：南北通透三居室，面积和非普只差0.45平。这个户型面积做到了139.56平米。核心卖点上，直接写着，这房子就差0.45平就让您少交了20多万元的增值税。

所以，在北京，130多㎡的二手房成交量远远大于超过140㎡的二手房成交量。当然，这对我们来说，也不用过多关注，毕竟买得起这两个面积区间的人，很少量，非常少量。

二环边儿总价最低的70年LOFT；超过140㎡的非普通住宅，豪宅；胡同里冰封交易的平房…这是北京二手房尴尬的真实现状。

长按二维码添加主编小爱微信

环京考察：
通州 | 房山 | 北京二手房 | 环京置业 | 望京 | 北三县

天津考察：

天津区域分析 | 天津购房指南

环沪城市考察：

长三角置业指南 | 环沪 | 绍兴 | 无锡 | 舟山 | 南通 | 苏州 | 嘉兴 | 绍兴 | 昆山/嘉善/太仓/启东 | 启东 | 宁波 | 嘉善

珠三角考察：

珠三角 | 临深片区 | 临深买房5大建议 | 深圳房价

云南考察：

和顺古镇 ｜ 腾冲 ｜ 大理地产 ｜ 昆明 ｜ 西双版纳 ｜ 中信嘉丽泽 ｜ 万达城 ｜ 雅居乐原乡

福建考察：

福州交通 | 福州规划 | 福州房地产现状 ｜ 厦门

武汉考察：

武汉楼市 | 武汉装修 | 武汉光谷 | 长江新城

山东考察：