400万级将是今年购房分水岭。
这个价位是地段价值断层线，主城核心区资源高度集约化，商、产、学、交通等核心资源向少数几个板块倾斜。
如
锦江区林家坝，凭借金融城东辐射以及锦江总部经济产业规划，成为高端改善的核心区域，新房套均总价达505万元。
400万预算仅能勉强触达部分低密项目的入门户型
，
土地供应稀缺且地价不断攀升
（如槐树店49.62亩地块2.04万/㎡）
，进一步推高进入门槛。
产品力开始分化，
400万内以首改为主，强调功能性与地段价值结合。
例如，成华区二八板块的中环天宸则以T2板式小高层、低梯户比（3T3）提升居住舒适度，但受限于主城土地成本，户型面积多在120-140㎡之间，压缩了纯粹改善空间。
在这个价位，目前市面上能够兼顾地段、产品平衡，总价甚至能压缩到400万以内的产品，我只观察到一个：
地段
：该项目靠近万象城/塔子山商圈，只有1-2公里距离，且位于2.5环；
产品
：容积1.5低密16-17F，
引入双全景舱
，全玻璃幕墙+无漆面设计，高窗墙比立面，最小户型套四三卫，卧室空间不低于9.6㎡，纯板式纯粹产品，只有三个套型。
配套资源
：1条地铁线跨区域，两个在建综合体，且有万象城商圈托底，门口锦江每户可瞰，全河景房，且周边初步成熟，城市界面崭新。
价格方面
：入门级370-400万；主流产品420-448万；顶格553-600万，丰俭由人，各取所需。
缺点只有一个，占地17亩，小区环境可打造空间有限，一共只有118户，但考虑到3环内就没有几个大盘
（标准是100亩）
，这个缺点尚可接受。
另外再鸡蛋里挑骨头，入门级产品建面偏小，只做到125㎡，对一个1.5容积地块而言，影响纯粹性。
如果给产品打分，100满分，我愿意给它90分，剩下的10分就来源于地块本身较小的问题。
市面上
中间一档
400
多万的房子，很多
还停留在
纠结得房率/
光厅
面积
的
问题上面，走得
最激进的，无非是
在143
㎡产品
上做端厅/
方厅
，其中还不乏做出一堆
奇葩产品的异类。
但这个产品，不仅吸收了很多800万级豪宅的优点，还对市场已经暴露的产品痛点进行了改良，我放到后面聊。
首先还是看看，它的同行面对全景舱+端厅这个产品概念，究竟怎么落地，毕竟整个2024年，其实我也就只知道7个项目做了全景舱产品。
这其中大部分都是大平层豪宅产品，在200㎡以上，或者起码170㎡这个尺度上，开发商一般才会去进行产品体验感升级，包括下面这几个项目均属此列：
这里面，璞逸锦江和仁和春天29号院等少数开发商，已经在尝试全线产品端厅全景舱，从阅天府开始以后，全景舱、端厅+全景舱，乃至双全景舱，已经是当下改善产品的主流。
未来全景舱户型
（包括今天这个）
，应该会继续在大平层产品继续普及，下一阶段的内卷方向，不出意外，应该就是端厅双全景舱。
但这个产品在2024年火起来以后，也暴露了一些设计上的问题，为后来者继续升级提供了很多经验：
1、强对视弱隐私问题，特别是中间位置楼栋，包括阅天府、璞逸锦江、青羊润府等，都没有办法规避，特别是璞逸锦江，做的全端厅设计。解决方案可以参考麓湖长滩和玄鸟湾，只做部分户型来避免强对视。
此处以金茂璞逸锦江为案例（它算优化比较好的了）
2、全景舱对外延的这部分空间，要求极高的楼板强度，客厅必然会有承重柱，璞逸锦江、仁和29号院，都把这根承重柱放到了客厅全景舱转角处，大大影响视野和观感，阅天府、锦宸府、青羊润府优化更好，布局到一侧位置。
左（璞逸锦江）右（仁和29号院）
3、双全景舱中间这部分空间，一般是作为空中花园部分，实际采光视野局限性很大，其中最典型的是青羊润府这个238㎡，几乎被客卧全景舱包裹，只能拿来做会客、书房区。
一般这种设计，都只在大户型高总价的豪宅上应用，像璞逸锦江、青羊润府
（做全景舱端厅部分）
都是800万起步，更不用提锦宸府、仁和29号院这种千万级产品。
但是，今天这个，可以说是第一个，在450万以内，140㎡这个产品上，开了做双全景舱的先河，而且还吸取了前面这些老大哥的教训。
说实话，对于这么一个125㎡起步，整体定位非深改的项目，即便它只是把大平层这些全景舱端厅复制粘贴一遍，也足够吸引人了。
但是真这么做，遇到像阿土这种喜欢挑刺的反骨仔，估计也有苦说不出，所以它推翻了上面我提到的，关于全景舱端厅的所有三个弊端。
首先是面对对视问题，那不好意思，这个项目本身体量小，只有4栋楼，南北向错位排列后，对视基本可以忽略不计，至少不是被几栋楼几十户围观。
项目的总平图
其次是承重柱放在哪儿的问题，两个客厅都采用了放侧面来解决，对主要采光/视野面没有影响，目前是各大开发商主流优化方案。
第三个是布局，这个项目对两个全景舱中间区域进行了优化，主要是143㎡这个产品，把对视野无要求的厨房位置放在两个夹角之间，当然，生活阳台只能牺牲了，小面积做全景舱端厅的局限性就在这儿。
优点也很明显，环绕式采光面接近37米，以2024年的标准，在170㎡这个尺度也未必做得出来。
全景舱这个设计，如果外部没有合适的景观资源，包括湖景、河景、开阔的城市天际线，做了等于白做，除了对面女业主换衣服，估计没什么风景看，就会沦为鸡肋。
没错，这就引申出它第四个价值点，它的产品是基于外部有景观资源且无遮挡的情况来设计。
锦江（沙河段）与这个项目就隔一条街
关于产品的一些硬指标，整个项目总占地只有17亩，并不会有太多小区环境，容积只有1.5，且4栋楼只有16/17F，整个小区住户不多，关于楼间距，最大在99米左右，没有直接对视楼栋。
包含的三个户型，即125㎡/140㎡/172㎡三个，除了最小那个，另外两个都是
全景舱+端厅设计，270度的环绕式采光与视野
。
另外这个项目外立面
与锦宸府、阅天府、29号院等一致，全玻璃+铝板幕墙设计，无漆面处理，再搭配这个弧形转角，颜值肯定是在线的。
效果图，仅供参考
其实125㎡和172㎡素质也很高，算是同类产品中第一档，比如最小这个，四房三卫双套房设计，独立衣帽间，并且光厅是方正的，比市面上普遍做的转角光厅更实用，而且生活阳台外延部分还有部分赠送空间。
但无奈140㎡这个产品过于炸裂，掩盖了它们的光芒，所以就不多说，贴出来你们可以评论区评价一下：
我认为，
双全景舱的设计未来大规模应用有很多难点，虽然大幅提升居住体验，也能通过技术手段，协调好私密性/动线/功能区布局的平衡。
但是对地块形态、容积要求都比较离谱，特别是一些大体量，阵列式布局，需要考虑内部楼栋位置，乃至周边环境。
本就紧张的视野和采光面，要大幅让渡给客厅/主卧的全景舱，其它功能区就难以协调布置，一不小心就做个奇葩产品、鸡肋产品出来，适得其反。
更多关于产品方面的探讨，各位可以扫下方二维码进群聊，有相关楼盘信息和开盘节点，我们会第一时间群内同步：
写到这儿，我估计大家早就猜出来我写的是澳南锦江序，一个名字里面带“锦江”，但是跟锦江区没一毛钱关系的楼盘。
这个楼盘之所以非要带“锦江”两个字，当然不是去蹭锦江区，而是它第一个最关键，最核心的江景资源。
项目位于成洛大道槐树店路和锦江交汇处，也就是现在新希望锦麟壹品的对面，如假包换的江景房。
前面也提到了，双全景舱，配合这个江景，以及江景周边的生态绿道，才让这个270°的环幕观景有意义。
其次是相对较好的环线位置，可以无缝衔接万象城、杉板桥商圈，同时崔槐板块内，也有在建的和悦广场，包括鲁能城也有一部分底商。
鲁能城秀街
崔槐板块实际上对大型商业的需求并不如其它新开发区域，周边都有城市级的大型商圈，主要还是以居住为主线。
交通方面，片区内不管是项目北侧的成洛大道槐树店路，还是毛细路网早已建成，驱车上二环或三环不过几分钟，也有一条4号线经过，和4/7号线换乘的槐树店站只有不到1公里距离。
槐树店地铁口
教育方面，槐树店引进了10个幼儿园+4所小学，和澳南锦江序最近的是东侧成都师范附属小学
(城东分校)
，南侧还有双林小学
（御风分校），
目前还不确定划到哪个片。
双林小学（御风分校）
总体来说，崔槐的配套不弱，但新建、规划的配套并不算多，和驸马板块、蔡桥板块的处境类似。
特别是有先天区位优势的前提下，再继续导入配套，特别是商业配套，有点画蛇添足的意味，甚至有可能适得其反，核心板块配套在精不在多，反例就是东站中环广场的烂尾商业。
回到这个项目，它可能是离万象商圈、离江景资源目前最近的一个。
短期内，双全景舱端厅做到140㎡，已经接近极限，再往下，就会因为空间问题导致功能不全，但不排除后续有开发商将得房率做到150%以上。
可以观望的是，今年华润拿的崔槐72.37亩，这块地体量更大，容积也只有2.0，不确定最后会拿出什么产品，并且地价也比澳南这块高出3000元/㎡，大概率最终均价破35000元/㎡。
另外澳南南边连襟位置，也还有一块待出让土地，同样也会是江景房，尚没有被招拍挂，也同样可以观望，后续价格不出意外也会相应上浮，但有可能会买到下一个迭代周期产品。
至于这个项目，考虑到本身总套数很低，核心卖点明确，开盘去化80-90%无压力，也有可能开盘清空，截止我踩盘当天，置业顾问口径冻资400多组，不上渠道，完全自己销售。
按照置业顾问口径2.9-3.5的单价，同面积段必然狠狠背刺越秀和首开两个项目，至于它自己未来是否会被背刺，我们拭目以待。
