“都市圈时代”降临！

2月21日，有两件重大财经新闻发生：

一是上午在香港举行了“粤港澳大湾区”的宣讲会，国家发改委、广东省、香港和澳门特别行政区的主要领导出席，意味着 “大湾区”规划开始落地 。

二是下午的时候，国家发改委在官网公布了“关于培育发展现代化都市圈的指导意见”。这意味着， 中国城镇化全面进入了“都市圈时代”。

事实上，“粤港澳大湾区”就是继“京津冀”之后，又一个“超级都市圈”。随后，“长三角城市群”新一轮规划和“上海大都市圈”的规划也将面世。

至少在三四年之前，中国城镇化已经不可逆转地走上了“大城市化”、“都市圈化”的阶段，大中小城市均衡发展只能是一个梦想。

“失衡”，是城市化的基本形态，也是欧美日等发达国家和地区普遍出现的现象。我们很难追求绝对的均衡，只能通过“城市圈”的培养，实现大致的均衡。近年来，国家陆续把成都、西安、郑州、武汉等9个城市列为国家中心城市，就是在“失衡”中寻找“新的均衡”。

来看看发改委最新文件说了什么。在文件序言部分，下面这段话值得关注：

这段话给出了“都市圈”的基本定义：

• 第一，它是有中心的，以“超大城市”（城区常住人口超过1000万）、“特大城市”（城区常住人口500万以上）、和辐射能力较强的“大城市”为中心；

  
  

• 第二，它是有“有效半径”的，这个半径不是距离，而是上班路上花费的时间，极限是1小时。

这段话还给出了政府对“都市圈”、“城市群”的基本判断：它是“新型城镇化的主体形态”，是“支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台”。

这包含两个意思：认可，支持。

这是一个里程碑式的表述。

这意味着国家全面承认了“大城市化”和“都市圈化”。

至于文件里的具体举措，就更加丰富，我选择主要的列举如下：

总之，内容非常丰富，这里就不再列举。

这些举措就是指向一个目的：方便居民异地居住，方便企业跨区域经营。

比如深圳土地面积狭小，未来注定将会有数百万人居住到东莞、惠州、中山。现在很多深圳人已经在周边买了房子，但最多只能周末过去，因为不具备“通勤条件”。有些地方看起来不远，距离深圳中心城区只有三四十公里，但上班时间交通拥堵，无法保证准时到岗。

如果有了地铁网络，尤其是地铁快线，城市圈的有效半径可以获得极大拓展，甚至可以达到60公里以上。 城市有效通勤半径的扩大，有利于中心城市留住更多人才。看起来这些人住在了周边城市，但毕竟还在中心城市上班。而周边城市通过卖房给大城市外溢居民，获得了新的增长机会。

除了上班，大家还更关心上学、医疗等问题。所以真正建成高效都市圈，还要让优质教育资源、医疗资源和政府服务能跨城市对接，对此“指导意见”也给出了要求。

可以想见：当交通、教育、医疗、政府服务等都能快速跟上，生活在郊区、临近城市会变得异常方便。 到那时，城市将呈现“多中心化”，承载人口的能力将大大提高，经济也将更加发达，吸引力也将更强大。

未来中国将会有15个左右的“国家中心城市”，还有15个左右较强的省会城市、计划单列市，最终至少能形成30个左右的“都市圈”，如果每个都市圈生活1500万到4000万人口（深圳、东莞、惠州这个都市圈目前就生活了至少4000万人），就足以装下中国超过一半的人口。

所以，中国的人口会加速流向30个左右的城市圈。其结果就是“强者恒强”，很多中小城镇会逐步消失。 这不是什么坏事，人口集中生活可以节省耕地，还可以促进新业态的产生。

未来中国楼市会呈现如下特点：

1、随着人口涌向都市圈，远离中心城市的普通四线、五线城市的不动产价值将降低，很多房子会废弃，价值逐步归零。

2、城市圈内部价值调整。随着多中心化出现，核心区房价虽然会继续上涨，但涨幅不如有显著人口增量的新区、郊区。城市圈内失衡的房价，会逐步呈现“拉平”的趋势，差距会缩小。

3、构建都市圈过程中，轨道交通作用至关重要。高铁、城际铁路、地铁快线和地铁普线，将构成一个网络。轨道交通越密集的地方，价值越高。

4、人们会加速从两类地区“撤离”，一类是人口少、公共资源差的中小城市，另一类是市场化程度低、政府干预过多的地区。类似“粤港澳大湾区”这种市场化程度高、就业机会高、气候好、空气好的区域，将不断有增量人口涌入。

5、需要提醒大家的是，中国30个左右的“都市圈”不是齐头并进的，而是各有其发展阶段。目前大湾区、京津冀、上海大都市圈最发达，但其跨省份、城市的地铁仍然严重不足。但这三大都市圈会最先成熟，所以是投资移民的首选。至于类似“太原都市圈”、“长春都市圈”等发育相对落后一些，虽然未来也不错，但成熟需要相当长的时间，对人口吸引力也相对弱一点。

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