主要观点总结
文章讨论了海珠区的新盘情况，包括稀缺性、大盘开发及销售面临的挑战。同时分析了熙悦江湾楼盘的特点和其与成熟大社区基因的关系，指出大楼盘和小楼盘的区别，并提醒购房者要有清醒的市场认知。
关键观点总结
关键观点1: 海珠区新盘情况概述
文章概述了海珠区新盘的稀缺性，以及每年蚊型地块出让的情况。
关键观点2: 大盘开发与销售挑战
文章指出开发大盘并销售需要克服诸多挑战，包括在楼市上行市场拿地，并在上行市场入市售卖回款。
关键观点3: 熙悦江湾楼盘特点分析
文章分析了熙悦江湾楼盘的特点，对其是否具备成熟大社区基因进行了讨论。
关键观点4: 大楼盘与小楼盘的区别
文章强调了大楼盘与小楼盘的区别，指出不能仅因为靠近大盘就认为小楼盘拥有成熟大社区基因。
关键观点5: 购房者的提醒与建议
文章提醒购房者对市场要有清醒的认知，看清楚价格背后的本质，并鼓励购房者独立思不吹不黑。
正文
稀缺性是什么？用半佛的话说，就是人无我有，人有我骚。
这里面涉及的因素有很多，比如首先你得在楼市的上行市场拿地，因为下行市场没有多少财大气粗的开发商敢拿大地块。
其次你盖好房子之后还得在上行市场（至少不是下行市场）入市售卖回款，不然很容易像海珠新城一样扑街。
被称之为十年大城的越秀星汇·海珠湾的建面超过50万㎡，确实是妥妥的一个大笨象楼盘。
同为越秀地产开发，熙悦江湾在星汇海珠湾隔壁，这种背后靠着大盘支撑，算不算成熟大社区基因呢？
难道靠着蹭蹭海珠湾的零星底商配套资源，就能够等同于自身拥有成熟大社区基因么？
熙悦江湾固然有其卖点，但是你说2025年的海珠要买大盘就要买熙悦江湾因为它有大社区基因。
优点和缺点是既共生共存又对立统一的，这是能量守恒，也是道。
当我们在定义大楼盘的时候，定义的是什么？仅仅只是户数很多么？
因为地块够大，所以户数才多；因为户数多，所以周边底商业态丰富，满足基本的消费购物。
可是，底商配套只是小区之外，小区之内考量的，还是小区的各系参数。
哪些参数呢？比如说容积率，比如说绿化面积，比如说房子是小高层还是超高层。
我们来具体举例几个大楼盘（不用华南八大金刚作为样本了），但是如果所说的参数套进八大金刚依然成立——
喜欢盖大楼盘的，有个民企，就是合生系，简单罗列下：天河有个骏景花园，海珠有个罗马家园，番禺有个华南新城。
骏景花园的容积率是2.2，绿化面积15万㎡（40%绿化率），多为11层、13层、14层的小高层。
罗马家园容积率2.5，绿化面积6万㎡（35%绿化率），有15层的小高层也有30层的超高层。
华南新城南区容积率2.2，绿化面积南区9万㎡（31%绿化率）；北区容积率1.6，绿化面积12万㎡（绿化率不详）；基本都是小高层。
这些大社区楼盘的共通点都是低密，小高层，大面积绿植，住起来是非常舒服的。
熙悦江湾的容积率高达7.5，总层高是57层的超高层，这些参数和所谓的大社区格格不入。
从产品基因来说，完全不具备成熟大社区应该有的出厂设置。
用星汇海珠湾来彰显熙悦江湾的配套成熟，从而得出其拥有成熟大社区基因，这种说法是不成立的。
海珠西目前的问题，是新盘大多都是超高层，能够做大花园的新地块很少。
因为本身占地面积小，那么开发商要保证有利润不亏本，就只能向天再借500尺。
大楼盘就是大楼盘，小楼盘就是小楼盘，小楼盘挨着大楼盘本质还是小楼盘。
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