广州土拍又有猛料！
今天，楼市君收到爆料：
黄埔将挂出
一宗12万方滨湖宅地，容积率仅1.01！
它就是
知识城ZSCN-C2-2地块，是
广州近7年容积率最低的稀缺宅地。
像这样的超低密宅地，过去大多在从化、增城出现，这次黄埔会带来什么惊喜？
知识城这宗地初次“露面”，可以追溯到
去年8月广州土地推介会。
当时官方推介地块中，这宗超低密宅地被列入
「山水系」
，与天河世界大观四期并列名单上，主打
依山傍水的优越生态
。
如今它挂牌在即，有望成为今年广州第6宗上架宅地，透露两个重要信息。
1）
广州中心区罕有的超低密宅地：
容积率1.01，创近7年新低！
资料显示，这宗地位于知识城南起步区、毗邻凤凰湖，性质为二类居住用地，占地面积
约12万平方米
，总建面
约12.2万平方米
。
重点是，
容
积率低至1.01！
翻看
近7年，
广州从未挂牌过这样的超低密宅地。
即便拉到近10年来看，广州出让超700宗宅地里，
容积率低于1.5的
仅有6宗。
他们
占比仅约0.8%
，大多位于从化、增城等远郊区域，好比沙漠里的一滴水。
换句话说，全市每增加100个新盘，才有可能出现1个这样的超低密社区。
在广州历史上，中心区容积率1.2以内的楼盘，基本都是
千万级豪宅
，比如帝景山庄、大一山庄等
，
黄埔这宗宅地含金量还在上升。
2）黄埔
响应高层定调稳楼市：
掏出
压箱底的“新规宅地”，提振市场信心
我们都知道，过去3年黄埔一直在着力控库存，
仅
出让过12宗宅地
。
这组数字，在同期全市187宗宅地里，占比
仅约0.6%。
其中知识城只出让3宗宅地，
南起步区核心始终“0供应”。
如今，高层频频提出
持续用力推动“止跌回稳”，甚至
首次把
高品质的
“好房子”写进政府工作报告。
黄埔响应市场趋势，今年就计划推出3宗
压箱底的好地
。负责打头阵的知识城
ZSCN-C2-2地块，也有昭示性意义。
一来，
低容积率本质上也是降低供应
，有效减少库存量对市场的影响。
二来，
低容积率+新规宅地
可塑性更强
，给房企更多产品创新空间，激发更多房企积极拿地，
增强市场信心。
至于挂牌总价、楼面价等，目前尚未公布，欢迎添加楼姐提前获取更多信息~
坦白讲，现在楼市有多卷，大家再清楚不过。
但并非没有机会，
一个“别人挤不进”的赛道，才是房企应该重仓的蓝海。
在我们看来，
如果
房企拿下
这宗稀缺
宅地，来规划
差异化产品，
为知识城带来全新的
“超低密
社区
+新规产品”
，会是多方共赢的局面。
要知道，
近年来知识城一直在默默发育，酝酿庞大的市场需求。
这一点，
其实
很多业内朋友都洞察到了。
我们和房企朋友交流过，现在
房地产金融属性变弱，市场回归居住属性，无论是
房企
拿地或买家选房，逻辑早就变了。
他们普遍有个共通点——
更倾向于地段好、最成熟的片区。
如今在知识城南起步区核心，时隔多年将推出稀缺宅地，内行人都懂其含金量。
毕竟，知识城“光环”很多，但官方钦定
中新国家级合作项目
，在大湾区是独一份，更被
纳入
活力创新轴关键节点
，代表
广州科创未来。
它
不但站位更高，还跑得更快、更远。
出道15年的知识城，
已集聚
百济神州、粤芯半导体、小鹏汽车
等多个高端产业，
引进
西安电子科技大学、广州大学等高
等研究院。
龙头企业天团集聚，更拉动真金白银的投资。
截至去年底，知识城固定资产投资累计超5300亿，
近5年年均增速16.24%
；现有引进
市场主体5.03万户
，注册资本超7607亿...
而即将挂牌的
知识城南起步区
宅地，
周边形成
中国纳米谷、奥飞文创中心、中新国际智慧产业园等科创产业集群
，
未来有诸多利好会陆续兑现。
除了地段潜力，另一条市场主线也很明确：
不管是房企拿地，还是买家选房，都要看得见的成熟配套。
这恰恰是这宗新宅地的先天优势，周边3公里范围
聚集知识城超80%核心配套！
用一句话来形容就是，平时吃喝玩乐购，都是下个楼走几步的功夫。
附近就是
绿地缤纷城、合景悠方
（已开业）
，在建的约18万方
超级邻里中心
也在5分钟步行范围。
教育资源更不会少，周边就有
黄埔区会元学校、华师附中等优质学校，还有约
6000方青少年宫、图书馆...这点对“鸡娃家长”很加分。
此外，
知识城
获
国家三星级绿色生态城区
认证，生态宜居度远胜市区多数板块。
地块北临创新滨水公园，向南200米就到凤凰湖，这样的低密生态圈，
「山水系」定位当之无愧。
更重要的是，以往知识城与天河、白云的时空壁垒，很快会被打破。
广州活力创新轴快速路
正加速推进，
黄埔区凤吉路段已立项，
计划近期动工。
待开通后，
从知识城到市中心仅需约15分钟
，还是
免费通道
！
这条量身定制的
广州版“硅谷高速路”
，可见官方对知识城超乎寻常的倚重。
更不用说，南起步区这宗宅地约450米处，就是
14号线何棠下站
，3站换乘21号线，一次换乘即达天河公园。
种好梧桐树，引来金凤凰。当其他新城还在抢人，知识城已有人才基底。
据统计，知识城常住人口已
从当初3万涨至35万人
，
特别是南起步区，已成为板块人口最密集的地方。
一个最能打动开发商的点是，知识城人口不但有数量，更有质量。
目前，知识城已形成
5个
研究院、42个创新平台
，在新宅地周边就有
国际领军人才聚集区、知识城广场、知识大厦等。
这里集聚
超37
00多名在校硕博研究生
以及
超
35000名在校大学生，累计硕博研究生超7000名
。
随着人才加速流入，对于优质住宅的需求不断增加，都是看得见的潜在购买力。
但纵观整个
知识城，多数新盘在售产品都是
早期规划的社区和户型
。
倘若知识城能出现“超低密社区+新规产品”的组合，有望带动更多买家去实现人居升级或置换。
这对房企来说，可以说是一次新机会。
那么，这宗地具体适合做什么产品？又要瞄准哪些人群？
这个值得和大家好好探讨，
我们简单为地块做了SWOT分析。
这宗超低密滨湖宅地可塑性很强，基本没有什么硬伤，主要在于外部市场因素的考量。
近几年市场变化很快，
知识城以往普通洋房客群，陆续
被花地湾、老黄埔等主打300万内的不少新盘分流。
但越是这种时候，对房企而言不是坐等优势出现，而是主动造势，让自己的优势在复杂局势中最大化。
楼市君认为，一个
对抗市中心刚需、刚改盘的突破口在于——
让买房人用高层洋房预算，享受低密别墅生活体验，并且可以作为第一居所。
这样的差异化赛道
，将通过新规产品去填补市场空白。
具体展开说说，产品采用
联拼别墅+小高层洋房
或许是最优选。
按照行业惯例，如果采用均好性设计，1.01的容积率可以开发为
叠墅类产品
。
但如果进行适当的指标拆分，就可以做成
联拼别墅+洋房
的组合。
这种产品“高低配”可以在
增加公共园林、配套面积的同时，适当增加货值
，
经常被房企采用。
比较典型的案例，像牛奶厂的龙湖天宸原著、华润天合等，都是类似产品思路。
事实上，黄埔真正的联拼别墅以及新规后的小洋房，都是稀缺的。
楼市君统计过，目前黄埔大多数在售的“墅级”项目，别墅类产品都是叠墅。
真正
有天有地独立空间的联拼、独栋别墅
，只有天健天玺和康大龙祥汇。
而知识城这两年的土地“断供”，也直接导致市场上新规产品的缺失。
从本质上讲，联拼别墅和小高层新规洋房，都属于知识城的空白，是可以形成差异化竞争优势的。
因此，这种方案还有一个明显优点：
避开了货量最多的叠墅项目的直接竞争，新规后的小高层也会对高层产品形成代差优势。
价格方面，也会比现有产品更容易溢价。
可以肯定的是，地块未来规划的产品，会比现有的产品更加优秀，也就具有更强的溢价能力。
我们先来看看别墅产品。
事实上，即便整个广州楼市出现回调，但知识城的别墅产品价格却一直很稳定。
以凤凰湖旁边的龙湖双珑原著为例，最近成交的一套170.79平的联排别墅，总价660万，单价高达约3.86万/平。
类似案例还有康大龙祥汇，联排别墅甚至成交单价还能维持在4万/平以上，
最高甚至也有5字头的成交
！
参考二手价格来卖的话，别墅类产品未来的售价，大概率不会低于4字头。
而小高层洋房的溢价能力也会相对较强。
在建筑新规的加持下，地块的产品综合使用率大概率会超过了100%，相比二手房的80%左右，足足高了20%！
参考知识城的二手成交均价约1.86万/平，
按20%的溢价幅度计算
，就是房企可以快速出货的价格参考。
总的来说，在今年市场环境下，知识城
ZSCN-C2-2地块往联拼别墅+小高层洋房的方案去设计，或许是比较合适的方案。
我们了解到，目前已有房企表示有拿地意向。
倘若这宗宅地最终定价合理，相信将会有更多
房企在土拍市场露面。
毕竟
知识城ZSCN-C2-2地块非常难得，它有望
为广州带来
首个真正的城央“墅级”新规产品
。
地块预计很快就会挂牌，想要了解最新的消息，持续关注我们吧~
