2024年政府工作报告明确提出，要稳步实施城市更新行动，而加快建立高质量的城市更新专业服务体系是实现这一目标的关键。基于此，上海易居房地产研究院推出《全国城市更新月报》，旨在全面跟踪中央及一线城市在城市更新领域的政策走向、典型企业动态、特色项目进展，以此洞察城市更新的发展趋势，并借助数据解读行业发展的深层次特征，为行业发展助力，为企业专业赋能。
本期导读
2025年1月，城市更新领域热度持续攀升。
政策层面，
住建部发布《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》以及《城市更新项目绿色低碳改造指南（试行）》两份文件，为城市更新高质量发展提供助力。同时，一线城市政策不断细化，北京出台《城市更新项目产业导入与培育扶持政策》，明确产业方向并给予政策支持；上海制定《任务分工方案》，锁定改造任务目标；广州印发“三旧”改造配套文件和老旧小区长效管理办法。
行业层面，
国务院常务会议将城市更新视为扩大内需的重要抓手，全国城市更新工作部署视频会议也明确了重点任务。在此推动下，2024年我国城市更新完成投资约2.9万亿元，多个城市积极推动更新项目落地，并部署2025年任务。例如，北京计划2025年整治500个老旧小区，上海将启动25个城中村改造项目，广州则举办专题辅导剖析城市更新对房地产市场的影响。
企业积极参与城市更新行动。
瑞安房地产启动上海奉贤区“贝港城中村”改造项目；中海地产在土地市场表现活跃，溢价竞得深圳宅地，底价摘得北京城中村改造项目地块。
特色项目取得新进展。
2024年12月16日，由华润置地、华润啤酒联合打造的深圳华润BREWTOWN啤酒小镇亮相；上海青浦区凤溪“城中村”改造项目近日开工，引入中交城投探索产城融合模式，总投资约360.4亿元。
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住建部发布《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》
1月7日，住房城乡建设部办公厅发布《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》，旨在全面加强保障性住房和城中村改造安置房的建设质量监督管理。通知强调，保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，确保项目依法开工建设。各地需科学规划和选址，充分考虑居民生活需求，确保配套设施同步建设。同时，通知要求保证合理工期和造价，严禁简化工序、降低质量标准。在建设过程中，各方主体责任需压实，施工单位、监理单位和勘察设计单位需各司其职，确保工程质量。此外，通知还提出加强监督检查、完善房屋保修制度、创新监管手段和加强责任追究等措施，以确保保障性住房和城中村改造安置房的建设质量。
点评：住房城乡建设部的这一通知体现了对保障性住房和城中村改造安置房建设质量的高度重视。通过严格的建设程序、科学规划和压实各方责任，政策旨在确保这些民生工程的质量和安全。特别是强调配套设施同步建设和创新监管手段，显示了政府在提升居民生活质量和推动智慧城市建设方面的决心。
▍住建部发布《城市更新项目绿色低碳改造指南（试行）》
1月15日，住建部发布《城市更新项目绿色低碳改造指南（试行）》。该指南旨在推动城市更新项目在改造过程中贯彻绿色低碳理念，从建筑节能、可再生能源利用、水资源节约、绿色交通体系构建等多个方面提出具体要求和技术指导。在建筑节能改造上，明确不同类型建筑的节能改造标准和技术路径；鼓励利用太阳能、地热能等可再生能源，提高能源自给率；对雨水收集利用、节水器具推广等水资源节约措施做出规定；同时，倡导在城市更新区域优化公共交通网络，增加自行车道和步行道设施。这一指南的发布，为城市更新项目实现绿色转型提供了重要依据，有助于提升城市的可持续发展能力。
点评：在能源转型与“双碳”目标的大背景下，城市发展模式急需转变。该指南从多维度切入，给城市更新项目的绿色低碳转型提供了清晰的方向。像建筑节能改造标准的明确，能提升建筑能效，降低能耗；可再生能源利用鼓励措施，有助于优化能源结构；节水措施可提高水资源利用率；绿色交通体系构建则能缓解拥堵，减少碳排放。
▍北京市出台《城市更新项目产业导入与培育扶持政策》
1月20日，北京市发布《城市更新项目产业导入与培育扶持政策》。政策重点围绕推动城市更新项目与产业发展深度融合，针对不同区域的功能定位和产业基础，提出差异化的产业导入方向。对符合首都功能定位的战略性新兴产业、文化创意产业等入驻城市更新项目给予租金补贴、税收优惠等支持；设立产业发展引导基金，助力企业在更新区域内的成长和创新；鼓励产业园区类城市更新项目打造产业生态，促进上下游企业协同发展，提升产业集聚度和竞争力，以产业升级带动城市更新区域的经济活力和发展质量提升。
点评：政策精准把握城市更新与产业发展融合的关键，根据区域特色规划产业方向，实现精准定位。租金补贴、税收优惠等扶持政策，能有效吸引优质企业入驻，为产业发展注入活力。产业发展引导基金助力企业成长，激发创新。鼓励产业园区构建产业生态，推动产业集聚升级，以产业带动区域经济发展，为城市更新提供持久动力，也为其他城市提供了优秀范例。
1月13日，为推进《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》落实，上海市区域高质量发展领导小组办公室发布《任务分工方案》。方案提出：全面推进城市更新，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
点评：该任务分工方案明确了上海市城市更新的阶段性目标和任务，体现了上海推进城市更新的坚定决心和科学规划。以改善居民居住条件为核心出发点，有序推进各类房屋改造，不仅能显著提升城市居民的生活品质，还能带动相关产业的发展，促进经济增长。
▍广州市人民政府印发《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》配套文件
1月10日，广州市人民政府办公厅印发《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》的配套文件，包括《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》和《广州市旧城镇改造实施细则》。这些细则旨在进一步规范和推进广州市的“三旧”改造工作，明确改造范围、资金来源、改造类型及实施模式等内容。旧村庄改造分为全面改造、微改造和混合改造三种类型，资金来源包括财政投入、市场主体投资及农村集体经济组织自筹等。旧厂房改造则强调产业转型升级和土地集约利用，鼓励战略性新兴产业和现代服务业发展。旧城镇改造则注重历史文化遗产保护和人居环境改善，分为全面改造、微改造和混合改造。细则还明确了各方责任、改造流程及监管措施，确保改造工作有序推进。
点评：广州市发布的“三旧”改造实施细则，体现了政府对城市更新和土地集约利用的高度重视。通过明确改造类型、资金来源和实施模式，政策为旧村庄、旧厂房和旧城镇的改造提供了清晰的操作框架。特别是对历史文化遗产的保护和产业转型升级的强调，显示了政府在推动经济发展的同时，注重文化传承和生态保护。
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广州市发布《广州市老旧小区微改造项目长效管理办法》
1月25日，广州市发布《广州市老旧小区微改造项目长效管理办法》。该办法旨在巩固老旧小区微改造成果，建立健全长效管理机制。明确老旧小区改造后的物业管理模式，鼓励引入专业化物业服务企业或成立业主自治组织进行管理；设立维修资金保障机制，确保改造后的基础设施和公共服务设施得到及时维护；规定社区治理与居民参与的具体方式，通过建立社区议事平台，让居民充分参与小区管理决策，提升居民对老旧小区改造的满意度和获得感，实现老旧小区的可持续发展。
点评：老旧小区改造后的长效管理是维持改造成果、提升居民生活质量的关键环节。该办法的出台为老旧小区的后续管理提供了有力的制度保障。引入专业物业服务或鼓励业主自治，能够提高小区的管理水平和服务质量；维修资金保障机制的设立，确保了改造后的基础设施和公共服务设施能够得到持续有效的维护；社区议事平台的建立，充分调动了居民参与小区管理的积极性，增强了居民的归属感和责任感，有助于形成共建共治共享的良好社区治理格局，实现老旧小区的可持续发展。
1月3日，国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持问题导向和目标导向相结合，统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。
点评：城市更新已经上升到扩大内需的重要抓手，意味着在新一轮经济稳增长方面，城市更新工作将持续发力，以发挥更大的功能和导向。2025年相关部门以及地方有望进一步出台更多支持性政策，推动城市更新进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新的发展时期。
1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习深刻领会习近平总书记重要讲话精神，着力贯彻落实党的二十大和二十届三中全会、中央经济工作会议部署，认真落实国务院常务会议要求，进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，
有力有序有效推进城市更新重点任务。
何立峰指出，实施城市更新必须科学制定城市更新专项规划，坚持一张蓝图绘到底、干到底，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要讲究策略方法，坚持尽力而为、量力而行，先急后缓、有力有序，合理适用、因地制宜，科学确定改造目标和标准，让群众舒适舒心。要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金资源，构建好政府、市场与住户之间的资金共担机制。要坚持不动则已、动则必快、动则必成，按期高质量完成项目建设，确保把好事办好、实事办实。要加强组织保障，城市政府应切实承担好主体责任，精心谋划组织，务实推进城市更新项目实施，确保工程质量安全，中央有关部门要加强政策支持，共同推动城市更新工作取得实效。
住建部日前披露的信息显示，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。其中，就包括了城镇老旧小区改造、完整社区建设和历史文化保护等多种类型项目。目前全国已有410多个城市成立了城市更新工作领导小组，21个城市设立城市更新局，常态化推进城市更新工作专职管理。在构建制度政策框架方面，1个省9个城市出台了城市更新条例，92个城市出台了管理办法，150个城市印发指导性文件，城市更新目标任务、路径程序逐渐清晰。据悉，目前各地共出台土地、规划、财税、金融等支持政策1000多个，发布技术标准、操作指南260多个，提升配套政策精准性。此外，在297个地级及以上城市全面开展城市体检，310多个城市编制城市更新专项规划的同时，各地还创新多元化城市更新投融资机制。共有12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息，28个城市设立了城市更新基金，总资金规模达4550亿元。各地通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等，吸引社会资本投入。
1月14日，北京市第十六届人大三次会议开幕，北京市市长殷勇作《政府工作报告》。报告指出：
2024年实施城市更新行动，
完成核心区平房2008户申请式退租，老旧小区改造开工742个、完工548个，启动危旧楼房改建和简易楼腾退20.6万平方米，完成71处老旧厂房更新改造；拆除护栏247公里，整治提升国贸桥等49座桥系桥下空间。
2025年深化城市更新行动，
完善土地混合开发利用和产业用地到期续期政策，加强闲置土地盘活利用，健全核心区平房成片区、整院落退租机制，统筹推进居住、产业、市政基础设施、公共服务设施、区域综合等五类更新改造。实施500个老旧小区综合整治，治理背街小巷1100条，改造提升老旧厂房40处，优化城市家具设置及管理，改善宛平城等12个重点区域周边环境面貌，做好第二轮回天行动计划收官。
1月18日，北京市举办城市更新金融创新论坛。论坛聚焦城市更新项目的融资难题，邀请金融机构、企业和专家共同探讨创新融资模式。会上，介绍了多种金融产品和工具在城市更新中的应用，如城市更新专项债券、REITs（房地产投资信托基金）等；探讨了如何加强金融机构与城市更新项目的对接，提高资金使用效率；同时，对政策支持下的金融创新方向进行了展望，为解决城市更新资金瓶颈问题提供了有益参考。
1月15日，上海市第十六届人大三次会议开幕，上海市市长龚正作《政府工作报告》。报告指出：
2024年城市更新加力推进。
完成13.6万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31.1万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，大力推进无卫生设施旧住房改造。提速推进城中村改造，新启动21个改造项目，是计划任务的2.1倍。加快老旧工业区、商业商务区更新改造，推进外滩“第二立面”等一批区域更新项目，“三师”负责制等配套政策进一步完善。完成“上海2035”城市总体规划五年实施评估。
2025年加快城市更新步伐。
深入探索可持续的城市更新模式，完善成本管控机制，优化老旧建筑更新标准。加快推进“两旧一村”改造，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动25个城中村改造项目。实施商务楼宇更新提升行动，推进市政基础设施更新改造，推动桃浦、北外滩、杨浦滨江等区域转型发展，加快外滩“第二立面”、衡复风貌区等区域整体更新。
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广州市住房城乡建设局举办“城市更新开新程老城绣出新活力”专题辅导
1月16日下午，广州市住房城乡建设局举办“住建大讲堂”，邀请国家开发银行广东省分行党委书记、行长邓勇作“城市更新开新程老城绣出新活力”专题辅导，局党组书记、局长蔡胜主持。邓勇结合中央经济工作会议精神，从宏观经济金融管理的视角，全面梳理了城中村改造与保障房、老旧厂房改造、老旧街区、老旧小区改造等城市更新内容，深入分析了加力实施城中村和危旧房改造对于房地产市场充分释放刚性和改善性住房需求潜力的影响，认真解答了大家在工作中遇到的问题，并对广州城市更新工作提出了专业性强、具有重要决策参考价值的意见建议。
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瑞安房地产参与的上海奉贤区南桥镇“贝港城中村”改造项目正式启动
1月2日，2025年奉贤区城中村改造现场会暨“贝港城中村”启动仪式正式举行，随着项目宣布开工，“贝港城中村”改造项目全面进入实施阶段。“贝港城中村”改造项目是市住建委公布的全市二十个城中村改造示范案例之一，位于奉贤新城南桥镇核心区域，整体改造范围约779.08亩，规划总建筑面积约49.7万平方米，其中经营性建筑面积约41.9万平方米，公建配套建筑面积约7.8万平方米。瑞安房地产将为“贝港城中村”改造项目的开发、营销、资产管理运营等提供全过程服务，充分发挥打造上海新天地、蟠龙天地等多个城市更新项目的开发管理成功经验，尊重场地现状要素，传承南桥在地文脉记忆，集住宅、商业、公园、学校、文化配套等多元业态一体，同时赋予南桥全新的人居环境和生活方式。
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中海溢价70%竞得深圳宅地，底价竞得获得北京城中村改造项目地块
1月16日，中海以30.65亿元竞得深圳市2025年第一宗出让的住宅用地，溢价率高达70.4%。同日，中海以40.08亿元的底价摘得北京市丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目地块。
其中深圳龙岗区龙城街道G01045-0200宗地位于深圳市龙岗区大运片区，土地用途为二类居住用地，土地面积约2.08万平方米，建筑总面积约10.35万平方米，其中住宅约9.89万平方米，商业1000平方米，其他配套3627平方米，该宗土地挂牌起始价17.99亿元。该地块溢价率超70%，是深圳自2024年取消最高地价限价，执行“价高者得”竞拍规则以来成交宅地溢价率的新高，最终综合楼面单价为29611.24元/平方米。
北京西南郊冷库地块位于丰台区玉泉营街道，属于丽泽金融商务区的辐射范围，土地面积约2.74万平方米，建筑控制规模约6.91万平方米，用地性质为R2二类居住用地，容积率2.52，限高80米。作为纯住宅用地，丰台区西南郊冷库地块无配建，未限地价、未设指导价。
