有没有泡沫与买不买是两回事

2017年看多， 实际主力价位的房子是跌的。

2018年看多， 实际主力价位的房子是横盘微跌的。

以市场而言，上海2017、2018、2019年的涨幅应该在3%、3%、6%左右。

不曾改变判断。 如果不涨， 市场终将回归， 会把没涨的3%、3%、6%修复了。

2011年一众楼盘甩盘急跌， 新盘甩盘，二手必跌 ，到了2012年底，一众媒体看跌的时候， 开始看多；2013看多，2014年认为所有下跌都是超跌，看多。2015年看多，因为价值回归。2016年春季看多，因为合理涨幅，夏季看多，因为货币洪流。

在没有甩干机的年代，洗大件衣物尤其床单，我们需要两个人一人一边挤干床单的水分，最开始的阶段水分是很容易挤的。

这是上海认房认贷必须下跌的道理，也是断言北京认房认贷必须85折的道理。

上海认房认贷比较及时，所以下跌幅度低于北京， 也是2017年转看多的理由。

床单还没晾干，多军就想拿走， 是基于收入预期。 2008年经济危机，京沪深都是下跌再下跌，人们都在等待床单挤干， 直到4万亿往床单浇水。

基于收入预期会增长，市场就买不到没有泡沫的房子，政府能够控制一手却控制不了二手房。二手买家手拉手不买， 房价才能没有泡沫。

这轮调整上海市政府的表现是足够优秀的，因为认房认贷及时，还因为新房限价低开分流了买家。

上海比北京优秀的地方，是现在刚需首套还是基准利率下方， 这着实不易。

一众所谓新一线城市限价却是滑稽、可笑、鼓励人们炒房的扭曲政策。

限价虽然利空， 但麻烦先认房认贷先。

经得起认房认贷、下跌幅度低于北京，就可以盖上一线的章。

认房认贷是最大的预期消灭器。

从原理上来说，所有买家惩罚都是促进房价上涨的。

限购对于想买的人来说徒增成本，对于不怎样的城市就是披上仿佛真有人要买的外衣。 限购是促涨房价的， 意味着房票本身有溢价。 2014年一众现在的新一线城市取消限购，房价并没有上涨， 领跑者依然是限购城市， 因为这些城市从来都有人在破限购，还催生了房票产业链。

有人说如果上海取消限购，那不是得涨？ 视野大一点： 如果上海限购取消，环沪要不要跌？酒店式公寓要不要跌？是不是会冲击上海乡野盘？乡野盘跌了，近郊要不要跌？近郊跌了，市区要不要跌？

京沪深认房认贷、限购，是护住中国整体楼市。 因为强者恒强。

限价没疑问是让房价下跌的， 因为卖家惩罚。

限售没疑问是让房价下跌的， 也因为卖家惩罚。

认房认贷绝大部分要素是让房价下跌的， 因为消灭预期，消灭杠杆。

但其实提高首付比是让房价上涨的。 银行采用收入一半作为合理杠杆，收入标准符合银行要求的多军， 缺首付就会想各种办法拆借。想要房价下跌，银行可以采用收入40%作为信贷标准。

那为什么提高首付？ 为了银行的安全。 在35成首付的前提下， 不知道哪个资产比个人房贷更安全了。 2008年经济危机，市场空军狂欢，也没有几个房东愿意接受负资产，就地卧倒是多数，超跌的卖家多数是当时的底部筹码。

同样， 不合理普通住宅标准是涨房价的。

我们把时光拨回2011年，房价有没有泡沫？

站在2018年这个时间点，问2011年的买家，你问他当时觉得有没有泡沫，绝大多数人会告诉你有。

如今你再问他， 忽略房价本身的涨幅，让他再做一次决定，他会不会不买？

原来，2011年的泡沫是合理泡沫。

2011年，上海城市居民人均可支配收入分别为 36230 元。

2018年一季度 ，上海城市居民人均可支配收入18181元

以2011年销售榜前十的房子作为样本，看看2011年至今的上海楼市大盘涨幅。

注：2011年单价数据来自网易，2018年可卖价来自链家及 楼盘业主分享，不作为投资依据