文/巴曙松、杨现领
金融是二手房交易与金融市场相结合自然进化的结果。流通性金融通常是基于真实的房屋交易场景，出发点在于解决房屋交易流程中安全和效率的痛点，减少二手房交易过程的不确定性与信息不对程度，从而提高交易的效率，平滑交易。流通性金融服务可分为周转金融、贷款经纪服务、第三方支付与保险，其中，仅周转金融涉及资金的短期借贷，贷款经纪服务、第三方支付和房屋保险不产生新的借贷关系。
目前，我国已基本形成以周转金融为主、贷款经纪服务为辅、第三方支付萌芽的特有的流通性金融体系。现有流通性金融体系下，能够在一定程度上解决我国特殊交易制度下基于交易产生的资金需求与交易难点等问题，但与交易资金安全、产权核验相关的流通性金融服务还未成熟，未能覆盖相应风险。
交易制度完善与传统金融市场成熟，必然带来交易周期的缩短与银行结算体系的完善，逐步形成由短期资金周转、贷款经纪人服务、第三方支付与保险形成的成熟流通性金融体系。流通性金融通过信息匹配、资金安排与风险分担机制三方面保障交易安全，提高交易效率，促进房屋流通。由此可见，流通性金融服务不是孤立的产品与服务，而是依托于二手房交易制度与传统银行金融的完善，由多元参与主体提供的多元金融服务组成的金融体系。
当前，随着国内交易本身复杂度的提升、交易周期拉长，特别是随着换购需求的增加，买卖双方对二手房交易的金融服务需求快速增长。从微观层面，流通性金融的规范和发展对于提升交易效率，实现交易安全以及改进用户体验，缩短交易周期等方面都具有日益突出的作用。从行业中观层面，流通性金融对于提升存量房的活跃度、扩大房屋供给、平抑房价等方面同样具有明显的作用。因此，流通性金融是促进房地产经纪行业规范与发展的重要组成部分。
一、中国流通性金融的作用
目前，一线城市的二手房交易量占整体楼市交易量超过一半以上，二手房交易已然成为主场主导。在二手房市场迅速升温的同时，二手房交易环节也向着多样化、复杂化方向延伸，但随之而来的种种资金需求和风险控制问题常常得不到有效解决。
尽管现有流通性金融体系处于不完善阶段，但其对于保障交易安全、节省交易时间、缩短交易周期、平滑交易从而推动房屋成交具有重要意义。
第一，信息的交互验证，控制交易风险，保障资金安全。金融业务风控环节的严格管控为二手房交易提供了信息交互验证的途径，保障了交易的真实性，有利于控制风险。通过对流通性金融业务、房屋交易双环节的交互审核，完成资料信息比对、金融标的与网签编号对应溯源、专人解除抵押操作、控制抵押物的抵押率等多种风控措施，保障了真实性，排除了大量风险。而资金安全方面，二手房买卖交易资金结构包括意向金、定金、首付款、贷款、尾款、物业保证金等，通过第三方支付，买卖双方将在专业的经纪机构指导下设定合理支付节点，且仅在满足约定的支付条件下启动资金划转指令，房款交付更合理、更专业、更安全。
第二，保障买卖双方利益的同时，解决赎楼需求。在买方帮卖方“赎楼”的环节，买方的资金进入第三方支付后，由第三方支付机构委托专业人员对卖方房屋的债务情况进行核实和办理还款解押手续，保障了买方的资金安全，也解决了双方需求。
第三，帮助“换房”需求人群解决资金周转问题，为更多客户实现住房改善。针对“换房”人群在房屋“一买一卖”的过程中资金需求的问题，二手房交易金融业务不但能为“换房”人群缩短“一买一卖”的交易时间，节省资金的时间成本，还帮助其第一时间锁定心仪房源，最大程度为其实现了住房的改善。
第四，为具有资金需求的卖方提供安全快捷的融资途径，平滑交易。一方面，由于交易周期过长，卖方为提前回收资金或因资金周转着急出售房屋的情况十分常见，但通常银行贷款资金只有在过户后7-20工作日。此时，周转金融业务能够提供给卖方一定资金进行周转，待房屋过户后，卖方再用房款偿还，在风险可控下满足了卖方对资金使用的需求，有助于交易顺利进行。
随着换房需求增多，多个客户的连环交易也明显增多，并且只要其中一个客户出现资金周转的难题，就会形成连锁效应，导致纠纷频发。而金融的介入能够平滑交易，帮助后续流程能够顺利进行。以北京为例，自限购以来，换房需求就持续增多，目前“买一卖一”的换房客户占到45%。由于多数改善型客户只有一套房产，需要在较短时间内同时完成“卖”和“买”两个动作，而二手房交易的办理流程长，“卖旧”资金到位的速度通常都晚于“买新”的付款时点，这期间会产生1-3个月的资金周转难题，给正常的房屋交易带来很大的困难。
第五，有助于盘活存量房源，增加供给。仍以北京为例，2009年至2015年，全市二手房贷款占比从四成左右上涨至七、八成。近六年的平均贷款占比为53.4%。随着房价的上涨，贷款额度也明显上升。2016年第一季度商业贷款的平均贷款额度为187万，是2011年的2.2倍。处于按揭›状态的存量房在不断增加，并且从趋势上看，提前还清贷款的比例会呈下降趋势。
目前北京存量房规模不断扩大，保守估计至少有40%-50%的存量房处于抵押还贷的状态，其中在出售时仍然无法通过自有资金还清贷款的比例在20%-30%左右。700多万规模的存量房市场中，如果没有赎楼业务，将有几十万套的住宅无法形成潜在供应。
（二）我国流通性金融发展历程
早期流通性金融服务产生于2005年左右，主要为经纪公司作为贷款经纪人协助买方尽快取得贷款。由于市场客观需求增加、贷款政策松动等多种原因，为平滑房屋交易进行，各经纪公司陆续将金融业务作为战略业务发展，围绕交易流程推出以赎楼贷、尾款垫资等短期贷款为主的金融贷款产品，并结合互联网技术推出理财平台。2016年随着监管部门陆续出台了相应的监管措施，各大经纪公司周转金融贷款业务暂缓调整。
总的来说，我国流通性金融业务经历了萌芽、快速发展和暂缓调整三个阶段。在这个过程中，经纪公司为主要服务供给者，短期贷款业务为代表的流通性金融逐渐占据重要地位。监管层面，管理者逐渐意识到存量房交易及相关金融业务的重要意义，开始着手出台相关的政策进行规范。
二、我国流通性金融业务的实践
由于经纪公司更接近交易，也更了解客户需求，目前成为我国流通性金融服务的主要提供者。在我国特有流通性金融体系中，最早由经纪公司分离出贷款经纪人职能，后期周转金融占据核心地位，第三方支付行业处于萌芽阶段。
（一）贷款经纪服务
随着我国利率市场化与银行差异化竞争加剧，贷款产品的丰富，以及交易复杂度提升，中介机构将银行贷款产品与客户贷款需求进行撮合，并协助客户在银行获得贷款，协助面签、批贷、放贷等流程的推进。贷款经纪服务的收入来源于中介服务佣金与银行返点收入。其中，提供贷款经纪职能的中介机构可分为两类：（1）部分传统经纪公司由于深入交易，具有客户优势，协助买方贷款匹配与获得优惠利率；（2）金融机构则虽然远离交易，但具有资金优势，能够为客户寻找更低成本的贷款。
（二）流通性金融代表性短期贷款产品
基于二手房交易中短期融资需求，经纪公司与部分担保融资公司提供周转金融服务，衍生以赎楼贷和尾款垫资最为普遍的短期贷款产品。周转金融为我国特有，在交易流程中引入买卖双方与银行以外新的债权主体与债务，在成熟流通性金融市场中已被银行结算体系或第三方支付所替代。
我国二手房的交易制度中，二手房必须在无抵押的状态下才可过户。因此业主在无力偿还贷款的情况，产生融资需求以偿还剩余按揭贷款，解除贷款银行抵押，进而推动后续的交易流程，赎楼业务由此出现。目前主要有两种形式：
第一种为额度赎楼，常见于深圳市赎楼业务中。由融资担保公司利用银行授信额度作为短期贷款资金来源为卖方偿还原有银行按揭贷款，担保费用一般在贷款额度的0.8%-1%。
额度赎楼可由业主申请，也可由买方申请，但均以买方获得银行贷款批复函为前提。若卖方申请，需支付融资担保公司的融资费用与担保费；若买方申请，只需支付担保费。
第二种，互联网金融平台为卖方匹配投资者资金作为贷款来源。相比额度赎楼，贷款利率水平更低，成本更低，申请时间更快。
总体上，无论何种方式，赎楼贷款的基本场景都是卖方作为借款人付清所出售或抵押房屋的贷款本息并注销抵押登记，将房产赎出，以便房屋交易过户。这种情况通常发生在买卖双方已经签订买卖合同、房价已经锁定的情况下，临时（短期）提供给原业主归还结清原有按揭贷款余额的赎楼款。
（三）第三方支付萌芽
今天，房产交易过程中信任缺失及资金风险依旧是困扰着买卖双方的难题。确保二手房交易资金安全，协助买方做好风险防控，也是政府首要考虑的问题。现有银行主导的资金监管产品，虽然在一定程度上弥补了二手房交易的资金风险，但存在无法监管定金等小额房款、房款解冻缺乏灵活性、仅能上班时间排队办理等问题，不能很好满足消费者需求，因此为第三方支付的出现提供了创新空间。
目前二手房领域的支付业务还处于萌芽阶段，作用与“支付宝”类似。第三方支付业务也是四方参与，分别为卖方、卖方、中介公司与第三方支付机构，通过提供第三方支付平台解决交易资金安全问题。房款存管于第三方支付机构在中国人民银行直接监管的客户备付金账户中。第三方支付机构将中介机构作为线下商户，将房产交易涉及的相关资金放在平台上，根据不同交易节点及凭证灵活解冻资金至业主或返还客户，保障资金安全，起到资金监管的作用。但第三方支付业务不具有资金处置权限，无法从根本上解决房屋抵押解除环节问题。
四、总结与建议
总体而言，流通性金融的关键作用在于保障交易安全，平滑交易中的不确定性，让交易流程更顺畅，而非加大杠杆。成熟流通性金融体系的建立必须依托于完善的交易制度与传统金融市场，形成多元主体提供的多样服务。而当前，随着我国二手房交易流程的区域化、复杂化、专业化发展，越来越多的金融需求从中产生，同时也暗含着违约、诈骗、隐性债务、查封等各种风险，亟需专业的、有针对性的流通性金融业务对房屋交易进行支持。因此，流通性金融应该成为房地产经纪行业规范与发展的重要组成部分，为此，我们提出以下的政策建议：
第一，充分研究和认识流通性金融在二手房交易中的“润滑剂”作用。建议住建部、央行、银监会、保监会等部门针对二手房交易中产生的流通性金融业务组织专项课题研究，对市场中流通性金融的组织形式、作用及风险进行充分的研究与认识，可组织相关中介机构作为项目组成员参与研究。在研究项目落地的过程中，可以考虑选择参与研究的中介机构作为试点与实验对象，对金融业务的操作细节和流程规范进行尝试探索。
第二，在充分研究的基础上，促进跨部门合作，建立合乎国情的监管体系。流通性金融是金融服务与二手房交易结合发展的自然结果，单一的监管主体与监管方式无法适用。因此，在对流通性金融充分研究论证的基础上，建议央行、银监会、保监会与住建部建立跨部门合作，推动相关监管法律的建立，明确监管主体与行业规范，建立合乎国情的监管体系，促进流通性金融体系的成熟发展。
第三，区分对待不同风险系数的流通性金融业务，实施差别性调控。二手房交易具有复杂性、专业性、风险性，交易流程的不同环节风险控制手段也依具体交易情况的不同而多种多样。因此，与此对应的流通性金融服务风险程度有所差异，“一刀切”的调控方式无法适应流通性金融的发展，应实施差别化调控政策，保证风险可控下，促进流通性金融业务的健康有序发展。
第四，在风险可控的条件下，鼓励流通性金融服务提供者的多元化。流通性金融成熟发展的体现之一便是多元参与主体参、服务类型多元，满足交易流程产生的资金需求、安全需求等多种需求，保障买卖双方的合法权益。因此，在风险可控的条件下，鼓励流通性金融服务提供者的多元化。在利率市场化推进的过程中，鼓励银行业参与房屋抵押贷款结算与贷款发放与贷款渠道的分工。基于互联技术与银行结算系统，促进第三方支付发展，保障资金安全。基于保险行业发展，促进保险与房屋交易的结合，有助于风险分担。对已提供流通性金融服务的经纪公司明确准入条件与操作规范，发挥深入交易、了解客户需求的优势。
第五，充分吸收互联网技术，为交易双方提供更好的金融服务。近年来金融创新、互联网技术的发展，给我国互联网金融业务的发展奠定了基础条件。借助互联网技术，买房需求、卖房需求、资金需求、投资需求可以突破时间和地域的限制。应当充分利用互联网技术，促进第三方支付发展，提供更好的服务质量，更快匹配交易过程中的资金需求与安全保障，从而达到提高房屋流转效率的目的，促进“普惠金融”。（完）
（本文节选自《新中介的崛起与房地产价值链的重构》，巴曙松、杨现领著，该书已由厦门大学出版社出版发行）
本篇编辑：郭冉冉
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