上海房价大揭秘：哪些小区在升值，哪些在贬值？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-12-02 19:28

正文

近年来，上海的房产市场经历了高度分化的发展。即使在这座全球闻名的大都市， 不同区域和板块的房价走势也呈现出截然不同的命运 。

有些房价已 跌至开盘价以下 ，而另一些区域的房价却 一路飙升 。

是什么导致了这种巨大的差异？

接下来我们将通过具体案例分析，探讨上海房产市场的现状与未来趋势。

01 红盘现象与房价“破发”

曾几何时，上海的一些“红盘”楼盘在开盘时被热抢，然而如今却有不少房价已经跌至开盘价以下。

例如，临港新片区的 天健萃园 和 凯德新视界 便是典型案例。 2017年，天健萃园以2.5万元/m²的价格开盘：

但到2023年，二手房的挂牌均价仅为2.28万元/m²， 比新房开盘价低2200元/m² 。

这一现象类似于股票市场中的“破发”，表明这些楼盘 未能保持其初期的市场热度 。

02 购买力的分化

即便是在一个城市内部， 购买力的分层也会导致房价的分化 。

虽然一些郊区的新楼盘因地理位置和配套设施的不足，房价难有起色，但市中心和热点区域的优质房产仍然是高购买力群体的首选，价格也相对坚挺。

假设一个城市的产业自给自足，人口不流失也不增长， 那么该城市的房产价值将由其购买力总量决定 。

上海作为一个高度发达的城市，其房产市场的走势也遵循这一逻辑：

购买力增加时，房价普遍上涨；反之则下降。因此，理解上海房产市场的分化，需要深入分析不同区域的购买力变化和人口流动情况。

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03 小区案例分析

嘉定安亭：路劲上海派

嘉定安亭的路劲上海派是一个典型案例。 2019年底开盘时价格为3.48万元/m²，如今二手房的成交价仅在3.5万元/m²左右，涨幅远远跑输大盘。安亭区域的发展受限，基建落后，轨交不便，加上新盘供应量大，使得二手房市场承压。

青浦华新：恒文星尚湾

青浦华新的恒文星尚湾自2016年以来，房价一直维持在4万元/m²左右，几乎没有上涨。该小区所处的华新板块劣势明显，周边大货车频繁，缺乏地铁等便利交通。即使是当初的红盘，恒文星尚湾如今的二手房价格仍低于新房开盘价。

宝山：上海长滩

上海长滩作为宝山的核心区楼盘，宣传卖点很多，但房价涨幅却跑输大盘。淞宝地段的发展困境使得长滩的房价难有起色。尽管区府旁、一线江景、宝山高铁站等卖点多多，但房价仍然缺乏支撑。

04 板块案例分析

惠南板块：产业空心化和发展停滞

惠南位于浦东南部，曾是南汇区的“心脏”。然而，自南汇并入浦东后，惠南的发展资源被转移到临港，产业面临空心化，商业和教育也逐步滑坡。

尽管有一定的地理优势，但缺乏有效的产业支撑，使得惠南的发展遇到了瓶颈。总体来看， 惠南板块未来的发展前景不明朗，房价增长潜力有限 。

张庙板块：老旧住宅区与缓慢的产业转型

张庙板块是宝山的“正南大门”，交通便利，但房价在中外环之间相对较低。主要原因在于板块内老旧住宅区较多，产品老化且缺乏新建商品房。

尽管未来规划了吴淞创新城和南大智慧城等利好，但这些利好对张庙的实际影响较为有限。 张庙目前更像是一个大型分布式养老社区，房价上涨空间受限。

三林板块：交通便利与配套完善的宜居之地

三林板块是浦东二手房成交量最大的区域之一，得益于其便利的交通和成熟的生活配套。三林拥有多条地铁线路和完善的商业、医疗、教育设施，吸引了大量购房者。

未来，三林还将受益于三林滨江和筠溪小镇的开发，房价有望继续保持稳定增长。 作为一个宜居的社区，三林的房价涨幅表现出色，具备较强的流动性和升值潜力。

根据分析 ，这三个板块尽管各自有不同的发展背景和特点，但 交通便利性和配套设施 显然是推动房价上涨和保持流动性的关键因素。

05 结语

综上所述，上海房产市场的分化现象明显，购房者需要深入分析不同区域的购买力变化和市场预期，做出明智的购房决策。

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