一套房子的价格，到底由什么因素决定？

本文转自：MissMoney浮世（missmoneytf）

作者：傅砺

房地产区别于一般物品，具备两重属性，即 商品属性 和 资产属性 。

其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值；二是资产属性，即房子可以买卖和出租，体现出增值价值。

正因为房子的资产属性，所以注定房子的定价不是由建造成本决定的，但是建造成本可以影响一套房子的价格。 房子的成本有哪些呢？钢筋水泥加砖头等原材料价格+土地成本价格+人工价格。

这个成本是不断变动的，正因为这些年原料成本、人工成本以及土地价格成本不断升高，而且不同的区域，这些成本存在一定的差距，东部最高，中部次之，西部更低一些。

一般而言，配套环境主要可以分为以下一些：

（1）教育配套。

教育资源分布的不均衡在很多城市都是普遍现象，现在的家长十分重视孩子的教育问题，所以更愿意在幼儿园、小学、初中、高中甚至大学附近买房，一是因为上学方便，有的还附带学位，二是因为生活一般较为便利，这造成了学区房价格上涨快。

（2）交通资源。

出行需要良好的交通，交通是一个区域获得充分发展的重要基础，所以投资者买房的时候十分看重交通情况，譬如地铁口、高铁站等等交通较好的地方容易形成建筑群，房价也因此上升。

（3）医疗资源。

根据风水学，住宅是不应该距离医院太近。很多现代人认为不能距离医院太近是因为交通容易受影响，所以为了更好地享受医疗资源，很多人倾向于选择离医院不是很远又不是很近的区域。

（4）城市级别。

这点很显然，城市级别越高，房价越高。因为级别越高的城市，所能创造的就业机会、各类资源更多。看看北上广深这种特大型城市就知道了。

（5）邻居资源。

也就是圈层的价值。中国是一个很重视“五缘”文化的国家，亲缘、地缘、神缘、业缘、物缘很受看重。物以类聚，人以群分，若是邻居是精英高层，那么在这个圈层里，就会起到耳濡目染的作用，有利于发展人脉，有利于孩子成长起点提升，故而现在很多开发商在宣传的过程中，喜欢赋予房子以情怀和生命，而不是冷冰冰的钢筋水泥。

（6）绿化环境。

在经济条件得以优化后，很多人越来越重视生活品质，这一点也体现在对房子的绿化环境上。没有人不喜欢依山傍水的环境，没人不喜欢打开窗户就能看到满眼绿色，所有，很多开发商都喜欢在宣传单页上冠以山水名城、绿化面积达XX等。

（7）开发商品牌。

品牌也存在一定的影响，以为品牌开发商一般会具有较好的口碑，较全面的物业管理，户型设计更丰富合理等等。同样水平的房子，很多人都愿意买大开发商的房子，认为更有保障，现在能够理解为何万科的房子一般比别家贵了么？

政策对房价的影响很多人都有目共睹，而且这种影响是见效最快最直接的。

虽然房价一直呈现上升的趋势，但是在政府加紧限购的时候，房价上涨速度会放缓。不过政策也是通过行政干预的手段影响市场供求，继而影响房价的。

就如2017年2月底开始的多地限购政策来讲，因为没有那么多人符合政策规定，无法涌入房地产，故而房价上升会放缓。

房产也不会脱离供求价值理论。 上述因素对房子的影响是间接的，影响到房子的供求状况最终才导致价格变动。

按照现代经济学的供求关系理论可知，供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。 而在现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价 ，比如2016年长沙有合肥炒房团过来炒房，部分售楼部的房屋供应因此减少，房价出现上升。

当然，上述都只是影响， 最终决定房价的还是房子具有多高的 居住使用价值 和 投资价值 。 投资商品的价格等于未来收益的预期折现，用无风险的收益率去折现资产的未来收益。因为资产定价方法存在均衡定价和套利定价的理论，比较复杂。

在这里把房产和股票作比，很多人看不懂股票的逻辑，但是股票定价也是基于供求关系的，也就是市场上买的人与卖的人数量对比来决定， 从实际来讲是根据预期收益率来定价，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。

预期是根据时间框架展开的，短期可能是因为突来的利好和利差消息，中期可能是基于技术分析而波段操作，长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。至于预期收益率的高低，一是要取决于无风险的收益率，二是取决于不确定性的程度，通俗言之即是高风险高回报。

房地产的资产定价理论也是同样的，但是其流动性比股市更弱一点，房地产区域性划分严重。 总之，自住房就尽量贴近自住需求考虑，投资方就应该像做股票一样，想远一点，想多一步。