请大家 点击图片上方 “ 财金新天地 ” → 点击右上角“...” → 点选“ 设为星标 ★ ”就不会错过每篇好文章啦！

作者 | 曾有为

引言

活久见了，昔日辉煌的城乡结合部大卖场烂尾长达8年之久，如今斥资10个亿“秒变”高奢商场。

有着“城乡结合部”之称的港龙悠乐城，可以说是“集万千磨难”于一身，除了是当地城东新城体量最大的商业综合体之外，还 曾“名噪一时” 是很多当地人购物逛街的好去处。

然而，自2014年开始施工起，这个大卖场先后经历了 维权、摆烂、短暂复工、拍卖 等奇葩事件。更是 烂尾了8年， 连王府井都和它解除合作关系。

到了2023年终于开业，但不幸的是 开业1年半业绩尴尬 ， 一度濒临倒闭 。据说今年还打算携手全国首店梅熙百货给自己来个“咸鱼翻身”。

网友：生意惨淡，这还能救？

人气不如路边摊！

11年前的“乡村大卖场”变高奢收割中产

提起港龙悠乐城，知道的都会觉得它一路坎坷，好像“着魔”了一样，好好的一个地标性商城，愣 是运营成快要烂尾的模样，整体现状不尽人意。

但近期港龙悠乐城正准备大展拳脚，打一场“翻身仗”。

据港龙悠乐城官微显示，它们将会携手全球最大百货公司之一的梅熙百货，转型为高奢商城，根据当时媒体的报道，目前已经在商城内部一楼的部分区域， 围起了标记着梅熙百货的围挡，显示内部正在装修中。

梅熙百货是何方神圣，竟会被港龙悠乐城当成带它走出“水深火热”困境的白武士？

其实作为全球最大百货公司之一， 梅熙百货还具有众多奢侈品品牌授权 ，意味着会给港龙悠乐城引入更多的国际知名奢侈品牌。

由此可见，如果这次改造顺利的话， 没准港龙悠乐城的“鸡尾”真的会一夜之间变成“凤头”。

但是先不说这个开工仪式的“城乡结合部”风光， 和能否完成华丽转身，成为板块商业标杆先。

单看港龙悠乐城目前的人气和内部装饰风格， 一股浓浓的“城乡集合”部的荒凉感，就感觉有点“悬”。

图为网友分享的港龙悠乐城实景图

毕竟根据港龙悠乐城的官方效果图，他们预计改造的效果是这样的， 对标的是一家集众多奢侈品品牌的高端商城。

虽然此“梅煕”非彼“梅西”，因为这次合作的浙江梅煕百货有限公司，是一家在前两年刚获得梅西百货（Macy's）和布鲁明戴尔百货（Bloomingdale's）及国际奥莱体系的入股， 成为可在中国区域电子商务平台和线下集合点合法销售的经销商。

但是梅煕百货作为一个新的经销商公司，发展前景还是大的。

但这样势头正猛的大改造，和目前周围消费者对港龙悠乐城3.4分的体验感， 可以说是“冰火两重天”的真实写照了。

说港龙悠乐城这样的萧条环境和口碑是地理位置影响的吧，港龙悠乐城周边5公里范围内，居民小区，写字楼，酒店配套设施等硬件却配备齐全。

不仅如此，港龙悠乐城更是直接坐落在1、4号线交汇的彭埠站的附近， 而附近还有国家级交通枢纽——杭州东站，年客流量近5000万人次。

连作为城东新城文化地标的白石会展中心，在被“搁浅”了4年多之后，也开启了重建模式，不仅准备建设一栋高5层带屋顶花园的商业综合体。

更是被当地传言白石会展中心的建设计划 将会对标“香港会展中心”，打造一个进口商品展示的区域平台。

图源：杭州规划和自然资源局

所以说，附近没人，地理位置不好这个说法是不能成立的。

而前段时间刚开的杭州德信中心，背靠代表杭州艺术第一把交椅的中国美院，更是直接将这个片区的商场文化带上了一个新高度， “年轻化”的属性直接拉满， 吸引的人流更是证明了这片商圈的潜在价值。

因为当德信中心瞄准市场空白，弥补了附近片区的城市“夜经济”，腾出一块区域主推“不夜潮街”， 将附近的人流吸引过来了“钱袋子”也吸引过来了。

还将“人类的好朋友”也吸引过来了，毕竟根据亚宠研究院的报告显示， 全球宠物市场规模在去年已经高达到1.5万亿美元， 能看上这块“香饽饽”确实也是高招。

不仅为宠物及主人提供宠物便便袋、小推车等一站式服务，还为引入了宠物医院、零售店等宠物品牌，由此可见， 当别人在玩“孩经济”的时候，德信中心已经开始入场“宠物经济”了。

估计是运营商场的高管们发现了，能养得起宠物的人反而更容易收割吧。

而除了德信中心， 还有西子国际、万象汇等大型商场都开在港龙悠乐城所在的片区 ，虽说西子国际、万象汇、三花国际等商场的规模还不能称之为“中心商城”。

但据《赢商网》的统计，杭州东站周边商业总体量为60.7万㎡，日均人流量突破了3万人次， 可想而知，附近商圈的潜在价值。

毫不夸张的说，附近是哪哪都有人。

但这是反观港龙悠乐城开业后的处境，这样得天独厚的地理位置愣是没把它“捞”起来，也可以说是“先天优质，后天命途多舛”， 亲手把一张好牌打烂了。

港龙悠乐城这边把一手好牌打烂

那边的“难兄难弟”们正百花齐放

说起港龙悠乐城，就不得不提它一招憋了10年的“奇葩故事”了。

建筑体量近23万方，港地下3层、地上7层的港龙悠乐城，好不容易在2023年开业后至今已经运营了快1年多了。

最常见的讨论便是里面的“空空空”。因为开业率不足一半，确实一眼忘“穿”。

这么大的建筑体，只有B1层及B馆1层勉强算得上是一个商场该有的人气， 其余部分场区更是“此路不通”，没有进行开放和招商。

绝佳的位置和不成器的商城，这俩的搭配像极了“高材生的忤逆子”，明明有极佳的出身，愣是没把握住， 所以港龙悠乐城“赖”不了位置，只能从自身找找问题了。

毕竟一个商场憋10年才开业算是非常能忍的了。

而回顾港龙悠乐城的“憋招”历史，可以从2013年港龙控股集团有限公司（以下简称港龙控股）， 斥资近10亿元拿下港龙城这块地开始说起。

这也是被消费者诟病商场内部像以前的大卖场，充满年代感的主要原因，毕 竟人家已经建了10年了......

而港龙悠乐城的建成之路更是堪称狗血电视剧，在拿下地之后，由于港龙控股建着建着没钱了，就不管已经买铺的业主能不能将不动产权证拿到手， 直接顺手把这部分业主的商铺也给一起抵押了，结果可想而知，业主们只能起诉开发商了。

之后更是被曝出存在销售纠纷，工程纠纷，借贷纠纷等事件，毫不夸张的说， 在建设期间，貌似只要跟港龙悠乐城建设沾边的都产生纠纷了。

所以港龙悠乐城在这样的背景之下还没倒下并坚持到了2023年开业，有 一说一，这一点还是很厉害的。

但这几年杭州商业体也进入了遍地开花的模式，据数据显示，光2024年就有20座商业体入市， 港龙悠乐城这次的内部升级恐怕会面临更多的“老牌”竞争者。

因为这些商业体不乏有着和港龙悠乐城一样的“困难户”，它们的改造可不仅仅是内部的，而是从外向内的。

连沉寂了近10年，遭遇多次流拍后的庆春广场也开始计划玩一种“很新”的东西，那就是学习北京西单广场、上海K11、成都SKP的设计， 将地上广场和下沉商业相结合。

靠着杭州市商圈“C位”的地理位置和一代杭州人挥之不去的城市记忆， 没准“庆春SS”（即庆春广场项目的新案名）真的能成为区域级商圈，重新焕发活力。

图为网友分享的庆春SS项目的效果图