上海人的“鹤岗”，没人接盘了

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来源： 魔都财观 ，作者 观观 （本文不代表财金新天地立场）

“买错一套房，十年都白忙”。

在上海买房对每个家庭来说都是一件大事 ， 买错比买贵更可怕 。

虽然我们一直说：

浦西买房，没有资源逻辑，跟着环线走。

浦东买房，没有环线逻辑，跟着产业走。

但自从2023年5月，上海二手房挂牌量突破20万套大关后，

上海买房的坑多得数不完。

特别是外环外放开限购之后，很多板块都能买了。

这也意味着掉进 “天坑” 的机会变得更多了。

上海外环外有些地方，天崩开局，后天也没有导入人口和产业的条件，已经逐渐被人遗忘在角落，境遇并不比东北鹤岗好多少。

买房的时候一定注意避坑！

今天就帮大家盘点一下 上海那些逐渐“鹤岗化”的板块。

宝山罗泾

罗泾至今是宝山唯一没通地铁的板块。

到最近的地铁站还需要半个小时的车程。

当年“地铁1号线北延伸到罗泾”的谣言，忽悠了多少买房人。

那些买罗泾想赚一波地铁房价红利的人，成了妥妥的冤大头。

目前7号线虽然已经建成，但它止于罗店的美兰湖站，并未延伸到达罗泾。

1号线也没有延伸的打算。

可能到2035年，都看不到罗泾镇通地铁的情况。

罗泾彻底沦为了规划的空白板块，被人遗忘在宝山北部离市区最远的北大门死角。

这里教育配套没有，商业配套没有，整个板块发展工农业，周边最多的是农田和工厂。

提到罗泾，人们只会想起宝钢、石洞口电厂、罗泾煤码头、垃圾焚烧厂......

各种硬伤buff叠满，罗泾被各大中介机构战略性放弃。

这里的房价十年不涨，跌起来最猛。

二手房价格低廉且流动性差，新房市场也非常冷清。

板块内的新房上海宝山天铂均价3.76万/平，从2021年开盘至今，4次入市，到现在还没卖完。

其他开发商的项目，如招商主城，万科启宸等，也是3万出头，但没啥性价比。

3万出头在上海还是有不少选择的，不到万不得已，千万别买罗泾。

青浦白鹤

白鹤 是青浦区的一个农业镇，离市区很远，离江苏很近。

定位主打文旅和生态农业，被戏称为“田园小镇”。

尽管2021年白鹤与安亭、花桥签署合作协议，但发展仍然十分缓慢。

区域内连个地铁都没有，唯一一条嘉青松金线市域铁路线，串连了沪西郊区南北方向， 无法和上海主城区通联。

完全就是一个轨交盲区，根本吸引不来购买力。

论城市化程度，甚至还不如花桥。

现在花桥已经高楼大厦林立，而白鹤却是大片的葡萄园。

从白鹤到花桥，有种农村进城的感觉。

不过放在房价上，白鹤却要比花桥还贵点。

对于地铁上班族来说，花桥的交通更便利、房价也更实惠。

所以花桥吸走了不少白鹤的购买力。

未来能被白鹤人民寄予希望的可能就是嘉青松金线和25号线延伸线了，

但是这俩落地周期都很长。

所以白鹤这种被边缘化的境遇，还会持续很久。

嘉定外冈

外冈镇 位于嘉定区边缘，与嘉定老城还隔着一个嘉北郊野公园，

称得上是上海最边缘的板块。

地处京沪高铁和沪宁城际铁路的背面，无缘享受11号线和嘉闵线轨交的便利，

未来也没有什么轨交规划，跟嘉定新城更是没啥关联。

整个板块内都没有大型的商业，只有大量的农田，以及成片的自建房。

嘉定外冈一处村落

外冈上一次新房供应要追溯到2020年，当时的路劲海尚湾新房均价是2.88万/平，

小区最近的一套成交是去年8月份，成交单价2万左右。

至于那些10年以上房龄的二手房就更惨了，

如外冈佳苑/外冈景苑，成交单价只有1.2万左右，相当于三四线小城的房价。

可以说， 农业镇外冈已经在南面邻居工业镇安亭的阴影下，逐渐被鹤岗化。

奉贤奉城

奉城镇 以前是奉贤县治所在地，后来被南桥取而代之。

奉贤把所有的爱都给了南桥，举全区之力打造新城。

而奉城已经没落成了一个边缘城镇，至今摆脱不了“西伯利亚区”的身份。

奉城老街

虽然2019年奉城镇划给了临港新片区，但一直没有实质性发展，连产业辐射都没享受到。

没有轨道交通，城市配套不足，奉城的结局还不如川沙和惠南。

虽然这里一直有新盘供应，但去化非常困难。

2016年就开盘的水榭兰亭，到现在还没清盘。

展望未来，奉城有个南枫线和27号线规划，但兑现仍需要很长时间。

讲实话，整个奉贤区，发展最好的只有南桥。

如果非要买奉贤，除了奉贤新城，其他地方都不值得。

松江小昆山

和前面的嘉定、奉贤相比，松江区发展更早，也更为成熟。

先是松江老城，再到松江新城，发展非常迅速。

现在连车墩都沾了松江新城的光，被划入了松江新城，

但小昆山却被排除在外 ，可见发展是有多差。

小昆山是松江本地人口中的乡下地方。

地处上海绕城高速外围，到最近的地铁站点9号线松江新城站开车也要12公里，往返市区更是一场噩梦。

整个板块和市区就没啥联系，也没有大型规划。

但是这里的房价却不低。

如2019年开出的地王盘中海九峯里，洋房4.3万/平、别墅5.4万/平。

但开盘一年只卖出3套，用了5年时间才勉强清盘。

新房连本地人都不买，板块内的二手房更找不到人接盘。

这里就是实打实的工业、农业混合区，城乡结合部。

小结

以上盘点的几个板块，人口产业基本都在外流，而且吸引不到外部资源。

经济、城建都缺乏活力，典型的 城乡结合部 景观，有的甚至像三四线小县城。

如果不是在当地工作，真的没必要买这些天坑板块。

有这钱还不如买市区老破小，起码还有地段价值兜底。

并不是说这些地方不好，而是这里需要更多的时间和资源去发展。

但这些时间和资源，都是未知数。