本文来源：
狄仁杰说房
本文作者：
王老师
买不买房？
买哪里？
何时买？
永远是买房人无解的终极三问。
如何看趋势？
何时下单？
买房该注意一些什么？
这又成了我们买房过程中的灵魂三问。
王老师，某高校房地产经营与管理专业教书十年，
深耕课堂十年但并不埋首书斋，深知市场永远在一线，每年差不多有一半时间在全国各地跑市场，并且亲自操刀过一些项目的前期策划与营销方案设计。写作此文，希望能与大家一起探讨交流。
我们在谈论中国市场的时候会一股脑的认北上广深，长三角，珠三角，我不否认这些城市有机会，但是我认为我们应该把眼光放更开阔一些。
以中国面积之辽阔，人口之众多，区域分类之复杂，我们至少可以划分为七八个板块，并且这七八个板块每一个都不亚于一个欧洲中等规模的国家，那么除去长三角、珠三角、京津冀之外的各个中心城市，比如武汉、成都等的兴起就很好理解了，你可以把她们当成各自国家的首都，他们为他们辐射范围内的人们而战。
我们长期按照人口、经济指标等给各城市分类，按照惯例会分成一线、二线、三线、四线、五线等很多。但是有几类城市必须单独分类的，比如三亚、厦门、珠海、西双版纳等。从房价来说三亚、厦门基本可以归为一线了，珠海起码是强二线，而西双版纳可以归为二线或者强三线，这些都和他们常规意义上的分类不一样。
另外还有一些资源类城市也是需要单独估值的，比如鄂尔多斯、东营、克拉玛依等，如果你按照人均经济指标这些都是超一线，但是按照人口等又都是只能勉强算四线的。这些类型的城市的估值体系变动都是因为其特有的一些资源。
在这里，我将资源分为两大类，一类是消耗类不可再生类，这一类城市积累的经济指标需要向下降级，所以鄂尔多斯、东营、克拉玛依等经济指标好看，我也不会参与。而三亚、珠海、厦门、西双版纳等，因为有无敌海景、婀娜多姿的热带风情或者海景加上完善的配套等，这些资源是不可复制的，这种资源是极好的加分项。这是需要高看一眼的。
（二小姐备注：不是叫你马上出发去投资这些城市，投资也是要讲究时机的，本文仅为论述宏观方法论。）
随着生活水平的提升，人们对美好生活的向往只会越来越强。还有一些城市也是需要重点关注的，比如徐州这种方圆几百里都没有很强势的中心城市，本身人口接近千万并且有地铁的城市，高看一眼不奇怪。
买到最低谷，其实是很难的。
大部分都是中途进场。
我们在判断某个城市还能否继续投资的时候，会很茫然，究竟涨到位没有，还能不能进？
这时候，我希望大家能找一些对标城市来做比较，可以对比出城市的底线和天花板究竟在何处？
比如陵水的价格天花板就是三亚，因为不管从知名度还是其他方面来说三亚更强一些。
我在比较环渤海湾三座城的时候喜欢拿青岛、大连、烟台来做对标比较。
地理位置相近，十年前大连应该是远胜过青岛的，不管从城市知名度还是城市本身实力以及吸引力来说，青岛可能只算是胶东半岛的青岛，而彼时的大连是全国人的大连甚至可以说是世界的大连。
因为一些众所周知的原因，现在大连没法跟青岛比了，但是不妨碍我们拿出来做对标，我认为大连的房价合理水平应该在青岛的七八成是比较合理的，而目前的价格是大连远不到青岛的一半水平，所以纯投资买大连比买青岛更合适，结论就是这样来的；
再来说说烟台，这是一座被大家忽略的城市，但是你深入了解就可以发现，烟台的环境其实比青岛甚至更好，海滩要更好一些，工业实力甚至是强于青岛的，在威海被分割之前，烟台甚至是山东经济老大，现在的烟台上市公司数量任然是山东省第一，这是很能说明问题的，烟台的第一产业有闻名遐迩的烟台苹果、莱阳梨、张裕葡萄酒、海鲜等，综合实力来看当然是逊色于青岛一些，这些足以支撑起烟台房价到青岛五成到六成是绝对没问题的，但事实上目前没到。
青岛作为国内第三经济强省并且又是人口大省山东的第一经济大市，目前房价也谈不上高估，胶东半岛需要一个领军城市。
如果青岛房价没有高估，那么大连和烟台其实就算是低估了。
所以做投资，大连和烟台可能更适合买入。
这就是城市对标体系带来的好处，让你更冷静的思考你的投资标的物的价值曲线和价格曲线是否偏离。
拿重庆来说，很多人说这是中国房价最便宜的直辖市，随便买买买，保证几年之内翻十倍，这时候你的对标是跟同为直辖市的京沪相比。
但是我想说的是，我从来没有拿重庆当直辖市，如果你拿她当直辖市你就无形之中拿她跟京沪对比，于是会得出一个很荒谬的结论，就是太便宜了。
哪有直辖市这么便宜的？
我说不拿重庆当直辖市的理由很简单，从人口、面积等各方面来说，她就是一个省的规模，她不是“市”。
北京是政治中心，上海是经济中心，重庆是火锅中心吗？
一个拿沿海城市抛弃了的来料加工行业作为高科技产业的城市（重庆最大的高科技产业是笔记本电脑组装），拿什么来提供足够的高薪岗位？
这好比我们村老张家早年靠给乡亲们加工粮食攒了点小钱，然后换新设备工厂升级了，而你拿过来老张家淘汰的设备说我要靠这套设备致富超过你，这跟重庆妄图拿沿海城市淘汰产业来超越人家一样的是很荒谬的逻辑。
那么，重庆可以买吗？
可以买，要看价格。
你转换一个视角就知道给她做对标，做定价了，你的对标对象只能是某些西南省会而不是其他几个直辖市。
一个城市发展的成功与失败，与劳动力资源、人口结构化、地理位置等多种因素有关系。
回顾改革开放至今，我们
梳理了40年来全国GDP总量排名前20的榜单
，
数字不断膨胀的同时，各个城市排名起伏波动。40年间，有的城市一路平稳上升，有的城市断崖般下沉，有的城市则起伏不定。
从1978年至今，前20榜单上出现
的城市起伏呈现出明显的区域性特征。
首先，东北城市全线衰落。
1978年是东北三省城市GDP表现最为辉煌的年份，沈阳，
大连，哈尔滨，大庆，长春，鞍山6座城市同时进入前20名，独领风骚。与此同时，中部省份仅有武汉一席，珠三角仅有广州一席，长三角也仅有
南京、苏州、杭州、南通
四
席。
然而，伴随着改革开放的深入，
东北各城市纷纷在榜单上呈现出断崖式的下沉之势。
1979年长春退出，1986年鞍山彻底退出，1994年大庆退出，2004年哈尔滨退出，2016年沈阳退出，2017年大连退出。
至此，东北城市在前20名中“全军覆没”。
在40年前，全国GDP前15名就有5个东北城市；40年后，全国GDP前100名，只有6个东北城市。比较40年来东北各城市GDP在中国的变化，可谓是触目惊心。今天东北的经济总量， 已经没有任何优势。
“全东北第一”的大连，放在全国，都未能进入20强。
江苏省倒数第一名宿迁，在东北可以排第六。大家记住这样的结论就够了。
与东北形成强烈反差的是
珠三角和长三角城市的集体崛起
。
以广深为代表，除此之外，佛山1991年进入前20，最好成绩为11名，东莞2002年进入，最好成绩为第16名。
长三角的
江苏与浙江两省
同样不容小觑，目前，江苏省的南京、苏州、无锡以及浙江省的杭州和宁波共5个城市位列GDP总量排名前20。
与东部沿海城市的不同的是，中部城市在改革开放前半段显得很落寞，长期只有
武汉
一个城市进入GDP总量排名前20。40年后半期，中部城市开始发力。2009年，长沙强势进入前20，目前连续4年排名第14位。2011年，中部第三个城市郑州进入前20，之后逐年上升，目前排
名第17位。
郑州作为一个在改革开放前期人口净流出的农业大省的省会，近些年经济的蹿升崛起有目共睹。
作为第三个进入前20名榜单中的中部城市，未来将与东部沿海城市直接PK。
在面积最为广袤的西部，
前20名榜单上重庆和成都两家城市独大，
且呈现出不一样的起伏特征。40年间，重庆的排名前高后低，成都则呈现出整体上升、局部波动的趋势，1978年，成都排名第11位，最差成绩为第14位，目前成都连续两年位居第8位。
此外，省会首位度排名垫底的济南，在新年一开始就找到了提升的抓手。
通过政府规划后，济南市GDP总量超过烟台，直逼青岛，缓解了在山东省内常年老三的尴尬。
直接划拨人口和管辖区是做大城市的捷径，前有合肥后有济南，将来肯定还有再有其他城市仿效。
为什么40年间GDP总量排名，呈现出如此明显的区域性组团的特征？
根据数据整理可知，1979年中国实行改革开放后，
国际人口和经济结构再次冲击中国的区域经济格局。
中国的主要贸易伙伴是中国香港、日本、中国台湾、韩国、欧盟、北美。
截止在1980年，这些地区的小商人到中国大陆都算是大老板。
也就是说，当1979年中国打开国门的时候，
外贸、外资、技术、管理
全来自东部海洋，加上海运的廉价，给中国东南沿海带来了巨大的发展机遇。
中国外贸依存度（进出口总值占国内生产总值的比重）从1978年10％上升到2006年的66％。
而中西部却因为远程贸易所带来的“冰山”成本，经济落后于东部，
年轻劳动力不断涌入东南沿海
，经济中心也一再东移。
中西部劳动力的外流，更是导致留守老人“老无所养”、留守儿童“幼无所靠”。
1979年以来，中西部的经济占全国比例不断下滑，然后在2006年开始触底反弹。
以
湘鄂、云贵桂、川渝、皖赣、陕甘宁
等几个城市为典型代表。
在2006年开始
，
中国经济中心开始西移
，
尤其是往西南移动，这是唐朝以来最大的转向。发达国家由于人口老化，导致经济减速，给中国东南沿海的经贸机遇减少；中国中西部内需市场在崛起。同时,也因为西南地区基建不断完善,人口的年轻化，驱动着西南部的经济基础逐渐夯实。
