周末地产政策讨论热度很高,尤其是首付最低降到15%,房贷利率大幅下降。我看很多人都在讽刺这条政策,但我认为这真的是个实实在在的大力丸。
当房贷利率和租金回报率差不多的时候,房价就会迎来强支撑。
举个例子,100万的房子,如果租金回报率是2.35%,那么租一年的租金就是2.35万,租5年是11.75万。
但如果用公积金贷款,首付15万,贷款85万,5年内贷款利率2.35%,5年利息总共5.17万。
这么去算,5年租房成本11.75万,远远大于贷款买房的利息成本5.17万。
有人肯定会吐槽我算漏了,不买房的话,15万首付可以存银行,一年可以拿到2%的利息,5年加起来只有1.5万利息。加上后,租房的成本是11.75-1.5=10.25万,租房成本依然远大于买房利息成本。
这还没算买房的附加价值,比如学籍和稳定的生活。
当利率足够低的时候,买房必然会有强支撑,除非未来国内经济大崩盘,开始大幅走下坡路,如果是这样,国内其他资产也没法幸免。
我对未来挺乐观的,3-5%的GDP增速大概率可以长期维持住。
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周末,外围有色金属大涨,黄金+1.5%、白银+6%、铜+3.3%,铜的价格飙到了10715美元,接近历史新高。
今年1月开始,全球铜价就进入飙升模式,走出了逼空行情。铜的逻辑我3月份就讲过,过去10几年,铜一直不赚钱,所以全球很多企业都不再去找铜矿了,这也导致2015年之后,全球就没有发现大的矿山项目。
铜矿的建设周期很长,一般要10年以上,所以未来可能铜一直都会比较稀缺。需求端,全球经济复苏,铜是重要的工业品,需求量也在增加。
供给减少,需求增加,涨价就是必然的事情了。A股这边铜的三大龙头是紫金矿业、洛阳钼业和西部矿业,铜涨价,他们哥三会受益,股价大概率会跟着涨。
A股今年看起来难,但也有几个博弈的方向。一个是大宗商品涨价方向的铜、黄金。第二个是政策托底的地产。第三个是机构抱团的出海。
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消息面:
1. 周末又有股票暴雷,国资背景的中泰化学,因为大股东违规占用70亿资金,以及最近三年财务造假73亿,被ST了。
之前大家都觉得国资背景的股票很安全,没有造假风险,现在看来并不是这样,特发信息和中泰化学就是案例。
2. 大摩唱空内地房地产,下调中资地产股评级,从“有吸引力”下调至“与大市一致”。
大摩觉得地产政策还是不够劲爆,3000亿收储资金还是太少了,根本不够清库存。另外,把商品房改成保障房,会导致市场出租的房子急剧上升,租金会下降。
3000亿确实不够多,保守估计3万亿才勉强够,但国内出政策一直是慢慢出,后面估计还会继续加大药量。至于租金问题,我觉得收储后,不会一下子把房子都放出来,肯定会有控盘操作。