万达、华润、龙湖等抢滩“新战场”，16大企业产品线与最新项目布局来了

来源丨赢商网

作者丨赢商宝藏天团

图片来源丨各项目官方渠道

近年来，商业地产增量下行，头部企业成为增量市场的主力军，央国企的资源优势更加凸显，它们的最新发展战略、产品线，以及新项目也备受行业关注。

赢商网梳理了万达、华润、龙湖、新城、万科、宝龙、爱琴海、世纪金源、招商商管、保利、大悦城、碧桂园、恒太、天虹、建发、杉杉等 16个国内商业地产企业最新商业产品线、2024年新开和2025年筹开项目的布局情况， 并发现一些新“变化”：

• 多个企业主动调整发展战略、升级/迭代产品线，以适应不断变化的市场环境；
• 轻资产赛道大势所趋，玩家阵容不断壮大。头部企业“搭上”区域企业，火力全开跑马圈地；
• 存量商业时代，城市更新、存量资产盘活、精细化运营成为当下及未来的发展主线；
• 头部企业纷纷“加码”非标商业和奥特莱斯，丰富产品体验，其中，公园式商业最为“抢手”。

说明：

数据来源：赢商网根据独家报道及公开信息整理；

文中为不完全统计数据，具体以实际开业为准，如有误差，欢迎指正。

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珠海万达商管

珠海万达商管通过 MAX，PRO，CITY，LIFE 四种定位的产品实现各层级城市及区域的全覆盖。

• MAX全国旗舰： 位于一二线城市主轴区位， 具有行业标杆示范效应的超大规模项目， 品牌落位以旗舰店和概念店为主。如：深圳龙岗万达广场、北京东坝万达广场等。

• PRO城市标杆： 定位城市标杆，位于城市繁荣区域， 区域未来发展潜力大，具备区域商业影响力。品牌落位创新店、高标店。如：上海五角场万达广场、南昌红谷滩万达广场等。

• CITY区域性： 定位区域型，位于城市区域中心， 规模适中，品牌落位标准店、普通店。如：成都蜀都万达广场、沈阳全运万达广场等。

• LIFE社区性： 定位社区型，覆盖三四五线城市，体量较小， 品牌落位区域店、生活店和社区店。如：宁波奉化万达广场、南平建阳万达广场等。

2024年，珠海万达商管共新开 25座 万达广场，包括首座“四代+”万达广场——武汉汉街万达、珠海第一座万达广场——珠海世荣·万达广场等。

截至2024年12月31日，珠海万达商管运营管理商业广场 513家 ，商业运营总建筑面积 7090万平方米 ，遍布全国所有省份228个城市，深度覆盖全国经济发达及高人口密度地区。

2025年，珠海万达商管目标是开出 30家 万达广场，包括青岛锦安路万达广场、六安裕安万达广场、乌鲁木齐白鸟湖万达广场等 多个第四代万达广场 ，以及 东北地区最大的文旅综合体——长春万达茂 等。拟开项目将分布全国各大区域，但重心在华中区以及华东区，均占比逾三成。

02

华润万象生活

作为国内唯一 在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业 ，华润万象生活深耕每一产品线领域，目前拥有 “万象城、万象天地、万象汇” 三大核心产品线，并积极进行非标商业探索。

• 万象城： 定位“引领高品质风尚标杆”，位于一二线城市的核心或潜力地段，以满足追求品位和风尚的消费人群的需求；

• 万象天地： 定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能级城市核心地段，有更大户外空间面积，和当地人文精神结合更紧密；

• 万象汇： 定位“感受活力与热爱的聚集地”，位于二线城市区域中心或三线城市的核心地段，打造特有的“活力 +热爱”品牌形象。

截止2024年末，华润万象生活管理的在营商业项目 123个 ，覆盖全国 58城 ；在营重奢场 14座 ，重奢场数量稳居行业第一。此外，据华润万象生活十四五规划，目标到2025年在营项目达到 150座 ，其中外拓项目 50座 。

2024年，华润万象生活开业 20+ 个商业项目，其中不乏新一代旗舰万象城——西安万象城，还接连创新推出了3个“天地”系列非标商业——金华义乌天地、绍兴天地、深圳·大运天地，以及武汉亲橙万象汇、南宁升喜朝阳里等第三方业主商业项目。

2025年，华润万象生活计划新开 10+ 个商业项目，当中不仅有南京西路核心商业圈新地标—— 上海华润中心 等重磅项目，更有华润万象生活首个奥莱项目—— 东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村 。

03

龙湖商业

龙湖商业打造 “天街” 和 “星悦荟” 两大产品品牌，2024年更进行了产品迭新：“一店一策”精准定位，通过“城市级、区域级及社区级”的分级体系展现差异化优势，以满足不同消费者需求。截至2024年12月底，龙湖商业累计已开业运营商场 超90座 ，合作品牌 超6800家 。

2024年，龙湖商业共计开业 13个 项目，包括 7座 重资产项目和 6座 轻资产项目，期间还完成了重庆时代天街AB馆的全新改造、北京长楹天街的空间升级等。

2025年，龙湖商业预计新开业 超10个 项目。

04

新城控股

“吾悦”是新城控股集团旗下的城市综合体项目品牌，截至2025年1月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到 199座 ，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134个大中城市。

2024年，新城控股共开业 15座 吾悦广场， 7座为重资产项目 。其中，太原吾悦广场、云浮吾悦广场、西宁城北吾悦广场等项目开业数据亮眼，成为新的“王炸”项目。

2024年10月，新城控股基于16年商业运营管理沉淀，将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并发布五边形经营理念。

2025年，新城控股预计新开至少 7个 吾悦广场。

05

万科商业事业部

2024年初，万科集团正式成立商业事业部， 将原七大区域商业业务和印力集团统一并入其中，负责集团商业业务的经营和管理。 10月，万科集团再度进行组织架构调整，深化了万科商业事业部的组织建设，为其 设置职能部门和成立专项工作组 （包括大型购物中心（MEGA）工作组、社区商业工作组、历史文化街区工作组）。本次调整后，商业事业部明确北方公司、华东公司、华南公司、华中公司、上海公司、西部公司、阳光事业部的业务单元模式。

目前万科商业事业部旗下拥有 万科广场、万科里、印象城mega、印象城 等产品线以及 文旅特色街区 。

2024年，万科商业事业部在全国共新开 7个 新商场。

其中， 深圳坂田万科广场 靠场景“杀”出一片天。项目是深圳地铁5号线坂田站上盖的超级TOD综合体，以“商业+立体公园”概念，打造了2.7万㎡的自然场景与公共活动平台，并集合200多种异国和深圳本土植物、深圳十大明星动物，通过打造3大特色空间——「发现森林」、「迁徙乐园」与「共生之境」，让商场成为一座“在地自然探索博物园”。据悉，国庆前三天，商场客流超过33万人次。

截至2024年末，万科商业事业部累计运营商业项目 超200个 。

2025年，万科商业事业部计划将开出 13个 新项目，包括上海第二座印象城MEGA—— 上海虹桥前湾印象城MEGA 、计划打造深圳最大户外运动公园的 深圳iN城市广场INCITY PARK ，以及全国首个自然乐园式商业项目—— 苏州Wide Wild外野 等备受期待的项目。

06

宝龙商业

目前，宝龙商业已打造 宝龙一城（超级标杆）、宝龙城（标杆）、宝龙广场（标准mall）、宝龙天地及其他（社区商业） 四大产品线。拥有超过20年的运营经验的宝龙商业，现已遍布全国逾40座城市、管理近150个商业项目。

图源：宝龙商业官网

2024年，宝龙商业开业 8个 项目，包括7座宝龙广场，以及与瑞鑫地产合作打造的特色商业项目——温州乐清中金汇。

2025年，宝龙商业预计新开 6个 项目，其中包括 4座 宝龙广场，以及将在下半年开业的宁波文创港宝龙和亳州宝龙商业街。

07

爱琴海集团

爱琴海集团以“打造卓越的资产管理运营平台”的新发展定位，迭新三条产品线：

• 爱琴海购物中心 ，大体量室内商业空间旗舰产品；
• 晶海广场 ，灵活多变商业空间旗舰产品；
• 爱琴海·城市书香 ，开放性商业空间旗舰产品。

截至2024年6月1日，爱琴海集团总签约项目 146个 ，管理面积 1404万平方米 。

2024年，爱琴海集团至少开出 4个 商业项目，新签约了西双版纳爱琴海购物中心、凯里东方爱琴海购物中心等项目。

2025年，爱琴海集团计划新开 13个 商业项目，涵盖存量改造、公园商业、社区商业、文旅商业以及奥特莱斯项目。其中，西双版纳爱琴海购物中心已于1月10日开业，而计划下半年开业的 上海爱琴海·缤纷里将打造国内首个国际IP乐园旗舰商业。

爱琴海集团亦指出，未来五年，目标实现覆盖全国 200多个 城市，为国内 300多 家资产方提供资产解决方案；在营项目 130多个 ，在营管理面积 1500多万方 ，战略合作品牌数量达到 500多家 ，年总营业额 330亿元 。

08

世纪金源商管

世纪金源商管拥有三大品牌矩阵：

• 世纪金源购物中心 ，世纪金源自持的商业地产品牌，定位一站式、全客层、多体验的大型生活服务中心；

• 方圆荟 ，轻资产项目品牌，融合传统购物中心与社区商业；

• 方圆LIVE ，世纪金源商管创新特型产品。

目前，世纪金源商管旗下 近100座 购物中心，自持运营商业面积 400余万平方米 ，总运营管理面积 近1000万平方米 。

2024年，世纪金源商管开出 5个 购物中心，其中 武汉方圆荟·奥特莱斯 是世纪金源商管轻资产输出的第一个城市奥特莱斯项目，以“奥莱生活+欢聚中心”为核心，打造5大消费体验板块。

2025年，世纪金源商管预计新开 2个 购物中心，其中毕节方圆荟·樽憬财富广场已于1月18日开业。

09

招商商管

作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管目前已形成 三大产品线 ：

• 海上世界 ——城市级滨水（海）综合文旅商业，以商业融合休闲娱乐、海洋观光的特色商业模式；
• 招商花园城 ——城市级购物中心，广泛布局核心一二线城市，在商业基础上进一步承接艺术文化、会展活动及社区枢纽等特性；
• 招商花园里 ——社区级购物中心。

2024年，招商商管在上海、成都、长沙、珠海、三亚等城市共布局 10个 项目，包括4座招商花园城和5个招商花园里。其中，上海有3个项目，成都有2个项目入市。

随着2024年新开业10个项目，近3年来，招商商管业务年均增速超30%，在全国范围内管理的商业项目（含筹备） 超过80个 ，总商业面 积突破500万平方米 ，在营项目数量 近50个 。

2025年，招商商管将迎来 7个 项目开业，包括多个备受关注的项目，如：

• 招商商管独创的“花园城·RE”系列的开山之作、南京首座主打“骑行友好”的商业—— 南京玄武招商花园城 ；
• 体育主题商业综合体—— 合肥少荃体育中心花园里；
• 主打“邮轮+艺术文化+商业”的 深圳太子湾招商花园城 等。

10

保利商旅

保利商旅对商业产品品牌“时光系”进行了全新发布，打造 时光里、时光汇、X时光 三大产品，目前已打造有 超30个 购物中心项目。

2024年，保利商旅共上新 4座 购物中心，遍及上海、成都、长沙、日照；外拓上有了新的突破，携手开发区投资集团运营广州黄埔西区红酒文化街、携手越时集团负责佛山市丹灶镇云山峰境商业项目的整体招商运营。

2025年，保利商旅预计新开 4座 购物中心，均为轻资产项目，其中包括 2座 时光汇，以及定位“公园式商业漫步街区”的上海奉发古华庭和广州黄埔西区红酒文化街全新商业品牌“西区时光99”。

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大悦城控股商业

大悦城控股商业打造两大标准产品线：

• 大悦城， 以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向；

• 大悦汇， 以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向。

目前，中粮大悦城商业已在全国 20余个 城市布局，在运营、在建项目总数 40余个 。

2024年，大悦城控股商业开出 3座 大悦城，包括大悦城首座“热带雨林”mall——三亚大悦城，以及定位“滨海文艺浪漫地标”的厦门大悦城和定位“山系生活智潮地”的北京海淀大悦城。

2025年，大悦城控股商业至少新开 2座 大悦城。 深圳大悦城 作为大悦城控股华南旗舰项目，定位“特区活力新潮向”，且将推出首个云端雨林漫游美馔社交场星厨花园等主题亮点空间； 南昌大悦城 为江西首座大悦城，定位“城市沸腾青年主场”，打造“潮领、潮购、潮聚、潮享、潮玩”五大亮点，更特设专属次元楼层，引入新国潮、二次元等业态。

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碧桂园文商旅集团

作为商业地产的新生力量，碧桂园文商旅集团打造了 3大商业产品线 ，包括 碧乐城、碧乐汇，以及碧乐时光。

• 碧乐城： 作为城市级全业态购物中心的产品线，其体量、级次、人气和潜力上均在城市级购物中心上具备竞争力优势。

• 碧乐汇： 碧桂园文商旅集团碧乐系产品线的主力担当，更注重“精与美”，以新一代精品泛社区商业为定位，旨在提升当地商业市场的品质生活。

• 碧乐时光： 围绕美好生活“最后一公里”，碧桂园文商旅集团打造的社区邻里中心“碧乐时光”产品线，有着开放式街区、主题式情景等特点。

2024年，碧桂园文商旅集团有 7个 新项目开业，包括2个碧乐城、2个碧乐汇，以及3个碧乐时光。

其中， 昆山碧乐时光 以“水上夜市+现代潮流Mall”相结合的体验式场景空间，不仅焕新升级了“夜昆山”水上夜市，还在项目负一层打造特色新中式赛博主题街区“乐GAI”，把“夜昆山”与“乐昆山”自然相衔，带来从“游”到“逛”的沉浸式体验。

2025年，碧桂园文商旅集团计划开业2个新项目。

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恒太商业

拥有近30年运营经验的恒太商业，共打造了 四大产品线：