专栏名称: 地产豪声音
地产豪声音为您提供专业的房地产行业研究和公司研究资讯,供您参考,欢迎交流!
目录
相关文章推荐
51好读  ›  专栏  ›  地产豪声音

【华创地产•袁豪团队】房地产3月月报:房地产仍是经济稳定的压舱石

地产豪声音  · 公众号  ·  · 2020-04-18 11:49

正文

请到「今天看啥」查看全文


华创地产研究团队感谢您的关注与支持!


袁豪 鲁星泽 曹曼   邓力

投资要点

1 投资、开竣工低位大幅反弹,西部地区尤其明显,表现超市场预期


1-3月开发投资同比-7.7%,较前值+8.6pct;1-3月新开工面积同比-27.2%,较前值+17.7pct;1-3月竣工同比-15.8%,较前值+7.1pct;1-3月施工同比+2.6%,较前值-0.2pct。土地购置面积同比-22.6%,较前值+6.7pct;1-3月的土地成交款同比-18.1%,较前值+18.1pct。从1-3月累计来看,投资和开工单季度同比创历史新低、竣工接近于历史底部,而从3月单月来看,投资、新开工、竣工出现快速修复,显示疫情下房地产的较强韧性,并显著好于其他宏观数据。其中,西部区域投资反弹尤其明显,与市场认识有较大出入,我们认为主要源于:西部地区疫情程度相对更轻、西部地区疫情隔离政策相对更松、西部地区开复工的员工返岗率相对更高。我们认为,在目前经济下行压力加大的背景下,房地产行业仍将是经济的压舱石,稳经济需要稳房地产。


2 疫情缓和下销售明显修复、西部反弹尤其明显,行业集中度仍在提升


1-3月销售面积同比-26.3%,较前值+13.6pct,疫情缓和下各区域销售同比均明显反弹,其中前期降幅较大的西部区域尤其明显。1-3月销售金额同比-24.7%,较前值+11.2pct;1-3月销售均价同比+2.2%,较前值-4.4pct。从1-3月累计来看,销售面积单季度同比创下了2006年以来历史新低,而从3月单月来看,销售面积出现了快速修复,显示疫情下房地产的较强韧性,并且也验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。其中,西部区域销售同样反弹尤其明显,我们认为主要源于:西部地区疫情程度相对更轻、西部地区疫情隔离政策相对更松,西部地区推盘预售恢复更快。此外,1-3月主流50家房企销售面积同比-14%,表现仍优于行业,行业集中度仍在提升。我们认为,2季度伴随疫情影响淡化和流动性宽松预期,预计销售将进一步修复,尤其一二线城市。


3 资金低位回升,流动性宽松、销售修复、供给支撑政策推动资金持续改善


1-3月,资金来源同比-13.8%,较前值+3.7pct。分结构来看,国内贷款同比-5.9%,较前值+2.8pct;自筹资金同比-8.8%,较前值+6.5pct;销售回款端,个人按揭贷款同比-7.4%,较前值+5.0pct;定金及预收账款同比-22.4%,较前值+1.5pct。受年初以来行业国内外融资环境改善影响,1-3月资金来源同比-14%,较1-2月+4pct,其中国内贷款、自筹资金均有所改善;另外,由于19年4季度销售回款在途资金逐步到账,个人按揭贷款同比改善较为明显。考虑到:1)目前国内外流动性已处于趋势性宽松势态;2)全国各区域销售市场明显反弹,将推动后续定金及预收款改善;3)政府积极推出了供给端支撑政策组合,将缓解房企资金压力。综上,预计房地产资金来源将得到改善,这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政,从而稳定经济。


4 投资建议:房地产仍是经济稳定的压舱石,重申 “推荐” 评级


本次肺炎疫情对房地产形成负面影响,而稳经济需要稳房地产,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强,预计政府逆周期调控力度将进一步加大。此外,我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,疏通过往难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂房地产、金地集团、万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、龙光地产、美的置业、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、绿城服务、保利物业、新大正,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等;3)商业地产:龙湖集团、大悦城、新城控股,建议关注:华润置地、宝龙地产等。


5 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

欢迎扫码创见小程序阅读全文


一、投资端:投资、开竣工低位大幅反弹,西部地区尤其明显,表现超市场预期


2018年1-3月,全国完成房地产开发投资21,963亿元,同比-7.7%,较1-2月上升8.6pct。其中,3月单月商品房投资增速1.2%,较2月上升17.5pct。住宅方面,1-3月,住宅投资16,015亿元,同比增长-7.2%,较1-2月上升8.8pct,占房地产开发投资的比重为72.9%,较1-2月上升0.6pct,其中,3月单月住宅投资增速1.8%,较2月上升17.8pct。


分区域来看,1-3月房地产开发投资东部地区同比-6.1%(较前值+6.4pct)、中部地区同比-18.7%(较前值+7.2pct)、西部地区同比-0.8%(较前值+17.8pct)、东北地区同比-14.0%(较前值+2.1pct),其中,3月单月来看,东部地区同比+1.1%(较前值+13.6pct)、中部地区同比-11.8%(+14.1pct)、西部地区同比+16.3%(较前值+34.9pct)、东北地区同比-13.3%(较前值+3.1pct)。3月新冠疫情缓和后各地区投资均明显反弹,其中西部地区反弹最为明显。


从供应先行指标来看,1-3月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降27.2%和下降26.9%,分别较1-2月上升17.7pct和上升17.5pct。其中,3月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降10.4%和下降11.0%,涨幅分别较2月上升34.4pct和上升33.4pct。1-3月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长2.6%和增长4.1%,分别较1-2月下降0.2pct和下降0.4pct。1-3月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降15.8%和下降16.2%,分别较1-2月上升7.1pct和上升8.0pct。其中,3月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降0.9%和增长1.2%,降幅分别较2月上升22.0pct和上升25.5pct。


从土地市场指标来看,1-3月的土地购置面积为1,969万平方米,同比下降22.6%,较1-2月上升6.7pct,其中,3月单月土地购置面积同比下降12.1%,较2月上升17.2pct。1-3月的土地成交款为977亿元,同比下降18.1%,较1-2月上升18.1pct,其中,3月单月土地成交款同比增长6.5%,较2月上升42.8pct;1-3月的土地成交楼面均价为4,962元/平米,同比增长5.7%,较1-2月上升15.5pct,其中3月土地成交楼面均价为6,123元/平米,同比增长21.2%,较2月上升31.0pct。

投资端数据小结:从1-3月累计来看,投资同比-7.7%、新开工同比-27.2%、竣工同比-15.8%,投资和开工单季度同比创历史新低、竣工接近于历史底部,显示了本次疫情对于房地产行业影响程度之大;而从3月单月来看,投资同比+1.2%、新开工同比-10.4%、竣工同比-0.9%,分别较1-2月+17.7pct、+34.4pct、+22.0pct,则又显示了疫情下房地产数据展现出较强韧性,并显著好于其他宏观数据。从结构来看,西部区域开发投资反弹尤其明显,与市场的认识有较大的出入,我们认为主要源于:1)西部地区疫情程度相对更轻,正常投资影响相对更小;2)西部地区疫情隔离政策相对更松,开复工节奏相对更快;3)西部地区作为劳动力输出主力区域,开复工的员工返岗率相对更高。此外,1-3月中指300城土地成交面积同比-23%,较1-2月+11pct,土地市场成交有所恢复,其中一二线城市成交仍相对活跃,显示了目前高能级城市库存仍较低。在目前经济下行压力加大的背景下,我们认为房地产行业仍将是经济稳定的压舱石,稳经济需要稳房地产。

二、销售端:疫情缓和下销售明显修复、西部反弹尤其明显,行业集中度仍在提升

从销售指标来看,1-3月的商品房销售面积为2.2亿平方米,同比下降26.3%,较1-2月上升13.6pct,其中,3月单月销售面积同比下降14.1%,较2月上升25.8pct,并且3月单月环比增长59.3%。1-3月的商品房销售额为2.0万亿元,同比下降24.7%,较1-2月上升11.2pct,其中,3月单月销售额为12,162亿元,同比下降14.6%,较2月上升21.4pct。住宅方面,1-3月全国住宅销售面积为1.9亿平米,同比下降25.9%,较1-2月上升13.3pct,其中,3月单月同比下降13.9%,较2月上升25.4pct,并且3月单月环比增长56.8%。

从区域来看,1-3月分区域商品房销售面积累计增速分别为:东部-24.3%(较前值+10.6pct)、中部-32.8%(较前值+12.4pct)、西部-21.9%(较前值+19.4pct)、东北部-32.8%(较前值+8.2pct),其中,3月单月来看,东部-15.1%(较前值+19.9pct)、中部-22.4%(较前值+22.8pct)、西部-2.5%(较前值+38.8pct)、东北部-27.1%(较前值+13.8pct)。受新冠疫情缓和影响,全国各区域销售同比均明显反弹,其中前期降幅较大的西部区域尤其明显。考虑到2015-2019年Q1销售面积占比全年平均为16.7%,显著小于Q2-Q4的29.4%、27.3%、26.6%,Q1负面影响相对可控。同时基于目前疫情明显缓和,各地售楼处全面开放,疫情阶段累积的购房需求逐步进入释放期,后续销售的负面影响整体可控。

从价格指标来看,1-3月的商品房销售均价为9,266元/平米,同比增长2.2%,较1-2月下降4.4个百分点。其中,3月单月销售均价环比下降4.3%,同比增长2.2%,涨幅较2月下降4.4pct。1-3月的住宅销售均价为9,324元/平米,同比增长4.1%,较1-2月上升3.2pct,其中,3月单月住宅销售均价9,140元/平米,环比下降4.9%,同比增长2.1%,涨幅较上月下降5.3pct。从库存指标来看,3月末商品房待售面积为5.3亿平方米,同比增长2.1%,较2月末减少277万平方米,其中,住宅待售面积减少440万平方米。

销售端数据小结:从1-3月累计来看,销售面积同比-26.3%,单季度同比创下了2006年以来历史新低,显示了本次疫情对于房地产行业影响程度之大;而从3月单月来看,销售面积同比-14.1%,较2月上升25.8pct,则又显示了疫情下房地产数据展现出较强韧性,并且也验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。从结构来看,西部区域销售同样反弹尤其明显,与市场的认识有较大的出入,我们认为主要源于:1)西部地区疫情程度相对更轻,需求影响相对更小;2)东部地区较严的隔离政策导致了西部地区人员滞留家乡的时间更长,返乡置业需求并不会减弱;3)西部地区开复工更快更通畅导致了推盘预售更早更为充足。此外,1-3月主流50家房企销售面积同比-14%,表现仍优于行业,表明行业集中度仍在提升。我们认为,2季度伴随疫情影响淡化以及流动性宽松预期,预计市场销售将得到进一步修复,其中尤其是一二线城市,不过本次疫情仍将对于全年销售产生负面影响,从而削弱后续房企的投资意愿,因而稳投资的前提也需要稳销售。

三、资金端:资金低位回升,流动性宽松、销售修复、供给支撑政策推动资金改善


1-3月,房地产开发企业合计资金来源为3.4万亿元,同比下降13.8%,较1-2月上升3.7pct。其中,3月单月同比下降7.6%,较2月上升9.9pct。从各资金来源同比来看,1-3月累计数据中,国内贷款同比下降5.9%,较1-2月上升2.8pct,其中,3月单月同比增长0.5%,较2月上升9.1pct;利用外资同比下降42.5%,较1-2月上升34.7pct;其中,3月单月同比下降76.2%,较2月上升1pct;自筹资金同比下降8.8%,较1-2月上升6.5pct;其中,3月单月同比增长1.7%,较2月上升17.1pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降19.6%,较1-2月上升2.6pct,其中,1-3月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降22.4%和下降7.4%。分别较1-2月上升1.5pct和上升5.0pct,其中,3月单月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降20.2%和增长0.5%,分别较2月上升3.7pct和上升12.9pct。

资金端数据小结:受年初以来行业国内外融资环境改善影响,1-3月资金来源同比-13.8%,较1-2月+3.7pct,其中国内贷款、自筹资金均有所改善;另外,由于2019年4季度的销售回款在途资金的逐步到账,个人按揭贷款同比改善较为明显。考虑到:1)目前国内外流动性已处于趋势性宽松势态;2)全国各区域销售市场明显反弹,将推动后续定金及预收款改善;3)政府积极推出了供给端支撑政策组合,将缓解房企资金压力;综合以上,预计房地产资金来源将得到持续改善,这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政,从而稳定经济。


四、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究- 土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推 荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

《2020房地产策略:稳中前行,多元开花》(19/11/11)

《大悦城跟踪报告:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显》(19/11/19)

《非住宅物业深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》(19/11/20)

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》(19/12/03)

《保利物业深度研究报告:央企物管龙头,启征黄金赛道 》(19/12/19)

《商业地产行业深度报告系列之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》(19/12/27)

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》(20/01/12)

《复盘2003年:房地产稳态中短暂扰动,或促发逆周期调控弹性加大,优选钱多货多的优势房企》(20/02/02)

《政策点评:中央加大宏观政策调节力度,地方密集出台地产支持政策》(20/02/13)

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》(20/02/21)

《世茂房地产深度报告:三十而立再出发,积极变革铸辉煌》(20/03/19)

《美的置业深度报告:传承美的基因,铸造优质成长》(20/03/21)

《龙光地产深度报告:大湾区龙头,高质量成长》(20/3/24)

华创地产研究团队

—-—- 华创地产研究期待您的关注与支持! —---


袁   豪 房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽 房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼 房地产行业  研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力 房地产行业  研究员

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

13918096573

鲁星泽   研究员

18390086688

曹    曼   研究员

13816593032

邓    力   研究员

19928735949



长按二维码关注







请到「今天看啥」查看全文