对话新财富房地产第一乐加栋：龙头集中度提升是未来几年的主旋律

Q：作为新财富第一的房地产行业分析师，您有什么心得可以分享的吗？

A：作为一名分析员，我觉得最重要的就是勤奋，根据市场以及公司最新的动态，敏锐的把握行业机会。

Q：2018年调控是否依然是房地产行业的主基调？

A：我觉得从18年整体态势来看的话， 调控仍然是主基调。 整个2018年我们认为房价依然会被控制，但是不会像17年控制的这么死，18年会更有弹性，在房价压力不大的地方，政策存在改善的空间。

房产税将是长期的过程，某种程度上不是针对房价，而是地方政府的税制改革。有可能在18年提上立法议程，但是出台需要三到四年。房产税是地方税，每个地方的税率、税基的问题都不一样。大家不用把房产税这种长期的问题短期化看待。

租售并举13个试点城市，这13个城市属于人口净流入城市，长期看会形成多层次的供给体系。但是对于商品房来讲，我不认为租售并举会影响商品房房价。

Q：2018年房价不太会出现下调，您认为是否是这样？

A：我认为2018年房价仍然有上涨的动力，但是因为房地产市场整体的调控趋势存在， 房价上涨的空间不大 ，房价的风险在于资金成本上升。

Q：在经历了前两年的调控和销售扩张之后，有些机构认为2018年房地产销售的小年，乐老师是否认同这样的判断？

A：这个判断我基本认同。17年一二线城市因为调控背景，销售面积下滑20%多，三四线城市在棚改、去库存促进下，销售大幅度增长。18年我认为销售面积会有小幅度下降。

Q：在房地产龙头企业的选择当中应该注意哪些问题？

A：我认为 龙头集中度提升是未来几年的主旋律 。在目前的政策背景下，周期的波峰没有原来那么高，波谷没有原来那么低。这样很多高杠杆的企业很难消化库存，小企业难以实现弯道超车。17年以来整个市场背景有利于强者恒强。

从目前拿地面积来看，拿地面积集中度比销售面积集中度还要高。现在前十大房企销售金额占据市场27%左右的份额，我认为未来三到四年应该会占据50%，龙头的增长会很快。 从投资的角度，大家可以选择一线龙头和逐步去杠杆的标的。

Q：恒大的回归和复牌是否会成为今年地产股行情的重大催化事件？

A：目前来看，政策面没有特别支持企业的重大资产重组，因而我们还不能判断恒大回归的时间点。恒大的回归对地产股是比较重要的时间，但是不确定性还比较大。

Q：地产公司的国企改革在2018年有哪些值得期待的点？

A：地方上在房地产领域的国企改革推动不多。央企层面上，保利、招商蛇口都已经作出激励措施。2018年的看点在于地方的国企改革是否能够推进。

Q：在房地产投资上，广发证券有哪些跟市场不一样的观点？

A：在房地产投资方面我们是比较乐观的。现在库存水平扣除停工面积已经回到2009年的水平，比较低。再加上17年土地出让面积大幅度增长，18年房地产景气度下行不会特别多。所以总体来看，我对于18年房地产新开工和投资都比较乐观。

Q：在投资风险方面，您觉得2018年我们应该关注哪些不确定性因素？

A：第一是房产税的推进会对市场投资造成一定的情绪波动。第二是资金成本的上升对销量和价格会否构成比较大的影响。

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