好地网11月15日讯（研究员 毛睿格） 明天（11月16日）苏州市本级网挂[2017]4号公告地块将正式开拍，其中吴中区2宗，相城区2宗，新区3宗，姑苏区1宗，出让总面积67.6万㎡，建筑总面积180.7万㎡。
苏州11月16日待出让土地信息
对比今年下半年苏州土拍热度高涨的状况，本次苏城似乎遭遇“寒流”来袭，整体遇冷。
据好地网不完全统计，目前房企报名最多的地块为甪直地块，而限制条件较多的姑苏友新路地块、高新区竹园路地块、吴中太湖新城地块等报名相对冷清。
截至11月15日下午16：00，仅40号、42号、44号三宗地块有一轮竞价，其余地块均无竞价记录，与此前土拍竞价多轮的火爆状况形成鲜明对比。
本次待出让的地块中，甪直地块为报名最多且最先出现竞价记录，较其他地块看可谓是“香饽饽”，究竟甪直地块好在哪里？
区位优质，居住氛围良好
甪直地块地处甪直镇核心区域，北面有南山维拉和阳光城丽景湾两个热度较高的项目，周边有甪直实验小学和较多民居，地块无明显不利因素，整体居住氛围良好。
临近园区，交通便利可承载外溢
地块北临远湖东板块，西接高教园区，南临澄湖，东衔昆山南港镇。
北面距离甪直大道700m，南面距离东方大道500m，两条主干道直通苏州园区，直面园区外溢，同时行车30分钟即可享受园区优质配套资源。
周边交通路网较为发达，规划6号线拟在地块南侧设站，地块距离6号直线距离约500m。
依偎甪直政府，配套逐渐成型
地跨周边商业主要集中在甪直镇政府附近和西侧约2.0Km处。
地块的学区为甪直实验小学（500m），是甪直较为优质的教育资源；此外地块周边分布有甪直高级中学和叶圣陶实验小学。
地块距离甪直东方门诊0.8公里（私立），最近的大型综合医院为甪直人民医院（二级乙等）距离地块3.2Km。
土地新房价格双涨，板块热度逐渐提升
甪直镇作为苏州的价格洼地，随着苏州城区新房市场的价格高涨，板块热度不断提升。
周边区域2013—2017年10月共推宅地8宗，2016年4月弘阳甪源项目楼面价14191元/㎡，区域内地价已有较大涨幅。最新成交地块为2017年6月，旭辉竞得的甪直大道北侧、北港江西侧地块，成交楼面价12731元/㎡，溢价率在55%左右。
目前区域在售项目销售情况较好，部分项目多次占领全市销售榜单，区域潜力较大。
限制条件少且地块大小适中，便于打造
本次待出让的地块中，甪直地块相对限制条件较少，占地6万方、容积率2.2的土地指标较为适中，起拍楼面价较周边地价看较为适宜，对多数房企来说该地块价格性价比相对较高。
4号公告中地块不少地处核心位置，其中包括久未供地的高新区狮山板块、人文中心的姑苏区古城区板块、热度极高的吴中太湖新城板块、轨交贯通置业首选的相城元和板块等，但却鲜少有房企参与竞拍，究竟为何？
①限制条件多
4号公告与此前苏州所挂牌的地块相比，最大的区别在于多数地块限制条件颇多，因此即使区位优质但却关注度不高。
例如高新区狮山板块的2017-WG-41号地块要求配建办公楼6座、出租公寓2幢、较大体量的商业内街，且出租公寓均仅用于出租；除此之外地块还需设置与有轨交通相接的下沉式广场和地下商业街。
而相城元和街道的苏地2017-WG-39号地块则要求配建公交首末站、公共停车场、不小于13万方的商业综合体、变电站，并且商业综合体不可分割销售和分割转让，并且要求竞买人或其实际控制人必须3年为世界500强企业（以《财富》杂志公布榜单为准）等多个条件。
类似此类条件的地块使得地块难以打造，成本变高，多数房企在参与竞拍的时候望而却步，地块竞拍遇冷。
②起拍总价与保证金均居高位
本次出让的地块不少占地面积较大，起拍总价也较高，例如相城采莲路2017-WG-40号地块起拍总价达26亿；
且不少地块保证金较之前处于高位，吴江太湖新城地块、相城元和街道的苏2017-WG-39号地块保证金均达11个亿，而狮山板块的2017-WG-41号更是达到了20亿以上，对房企来说成本负担较大。
④临近年底，多数房企进入资金紧缩期
本次土拍临近年底，多数房企受银行信贷影响，进一步收紧了开发商的资金链，短期内融资环境不会放松，房企也将面临更大的资金压力，进入资金紧缩期。
另一方面，购房按揭贷款无疑也会更加收紧，从而抑制部分需求，多数房企担忧未来的项目回款和项目销售受限，对土拍较为谨慎。
⑤新房市场未来走势不明朗
苏州自2016年10月重启限购后至今，已经过去一年有余，而政策不仅未有松动的迹象，甚至金融政策也逐渐紧缩，未来政策走势仍是未知数。
在调控政策的大环境下，目前苏州市场新入市的项目销售情况一般，开盘遇冷成为常态，客户购房较为理性，市场量价稳定，也使得房企的拿地热情略有降温。
在环沪经济圈和苏州市本身生产力的影响下，苏州市依旧潜力较大，但苏州市场在经历过2016年的房价大幅增长后需要一定时间消化和承受，因此近期苏州市场的走势不明朗，对房企来说也将对拿地考虑更多，更为理性。
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