专栏名称: 刘晓博说楼市

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北方“高颜值城市”，谁最被低估？

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2020-08-20 16:34

正文

烦燥而闷热的夏天，在疫情相伴的日子里，显得格外漫长。

在过去十几年间，一个中国人在哪里过冬的问题，让海南火了。中产的崛起，又带来消费新追求——中国哪里是避暑胜地呢？

中国沿海的避暑首选地，当然是北部的渤海湾沿线。这里自然环境优美，有金色的沙滩，辽阔的大海，清新的空气和四季皆宜的气候，有着宜居宜业的“高颜值”城市群。

然而咱们用空气质量这道铁网一筛，有些沿海城市就不宜居了，而有四个城市则表现优异，它们是：北戴河、大连、烟台、青岛。

01

北方“高颜值城市”，谁最被低估？

在四大北方“高颜值城市”中，其实各有各的魅力！

北戴河，秦皇岛市四个市辖区之一，清末被辟为避暑区，建国后，仍然为国家领导人办公和休息之地。旅游盛地。盛夏日平均气温22―25℃之间。

大连，国家计划单列市，6000年建城历史，8月最热，平均气温24℃，日最高气温超过30℃的天数只有10至12天。有“国际花园城市”之称，海岸线总长为2211千米。国家体育名城。

烟台，山东省地级市。首批沿海开放城市之一，7000年建城历史。栖霞苹果莱阳梨全国闻名，中国葡萄酒之乡，秦始皇寻找长生不老之地，蓬莱阁、八仙过海传说之地，夏季平均温度18-26℃。

青岛，国家计划单列市，新一线城市，首批沿海开放城市之一，6000年历史，历史文化名城，中国品牌之都，海尔、双星、青岛啤酒为城市名片，全年8月份最热，平均气温25.3℃，海岸线总长为816.98千米。

而在宜居指数这一避暑重要参考指标上，2019年上海社科院的数据显示，四个城市中，进入前20位的，只有烟台与青岛。其中，青岛第14位，而烟台则高居榜首。

从经济实力上排名，青岛列第一，烟台位居第二，高于大连，更是甩北戴河几条街。

文化教育水平上，同属于山东的青岛和烟台，在国人非常看重的高考比拼中，2020年的高考成绩：烟台完胜青岛！以下来自于网络上的《2020年山东高考前100名考生分布》，更是为烟台与青岛之争添了一把火。

环渤海四个颜值高的城市，都是宜居城市，但从房产投资视角来看，房价又孰高孰低呢？

青岛的房价排名第一！据2020年最新统计：市南和崂山已经突破3万；7月份的二手房成交中，市南的均价已逼近6万！

大连的房价，排第二。均价接近2万。

烟台和北戴河的房价，基本持平。大约在12000-13000的水平。在四个城市中，房价最低。

据南方财富网2019年数据，烟台GDP排名全国第25位，房价只排名全国第73位。

这意味着，在“高颜值”上并不输与其他城市的烟台，其价值被远远低估了！

最后，看一段题为《仙境海岸，鲜美烟台》的介绍烟台的视频，你的这种感觉会更强烈：

02

烟台最大的投资机会在哪里？

股神巴菲特曾说过，投资成功的关键在于，当市场价格大大低于经营企业的价值时，买入优秀企业的股票。金钱总是向着机会流动。

实际上，精明的资金已经在持续悄悄流入烟台的楼市！

反映在房价上，2017年以来，绝大多数城市的房价都在高位横盘之时，烟台的楼市却从2017年的均价8000元，到如今的12000元，涨幅达到了惊人的50%。

从近5年烟台各区商品房成交数据来看，烟台的芝罘和开发区，是资金流入最多的区域，而成交均价则是莱山区与芝罘区最高。

从2020年烟台最新的房价数据来看，莱山区与芝罘区仍然属于房价的第一阵营。

公寓市场也同样火爆。与全国市场不同的是，2019年，烟台公寓市场走出了价长量增的独立行情。烟台的城市价值开始回归。

8月15日，一则新闻报道称，经过2457轮的血拼，绿城终于以溢价率84％、楼面价7427元/平，15.82亿的总价拿下烟台开发区一块土地，成为开发区的新地王。

如果按照楼面价占房价的40%来计算的话，这个地块未来的房价要达到18568元/平，而目前整个烟台房价最高的芝罘和莱山，均价也不到1.5万/平，这意味着，开发商对于烟台的前景非常看好。

烟台的楼市都处于上升通道中，那么，哪个片区最有投资价值呢？

还是我们常说的，投资房产，最重要的，要看片区的未来规划。

在市政府重点打造的九大工程（金山湾区、牟平新城、高铁新城、芝罘仙境、海上世界、幸福新城、夹河新城、八角湾中央创新区、空港新区）中，作为主城区的芝罘占了大头（芝罘仙境、海上世界、幸福新城）。

重点来了。

最牛的规划，要数足以改变未来十年烟台的城市格局的重头戏——海上世界，这是招商局继深圳、厦门之后，打造的第三座海上世界。投资1500亿，据说建成后会带来每年4000亿的收益。

为啥说它最牛？这里未来要装的东西，是总部经济、智慧金融、邮轮经济产业。知道这意味着什么吗？看看深圳海上世界，就明白这里未来的地位了。

如今的深圳海上世界，已经成了深圳最浪漫也最高档的休闲度假办公之地。周边房价目前与深圳湾一起代表着深圳的最高水平。

烟台海上世界未来的前景，想想就让人激动。

随着海上世界这个城市新的CBD的规划与建设，一个新的问题浮出水面。

烟台迫切需要一个新的城市会客厅，它能够融合服务公寓、高端会所、共享办公、健身中心、行政酒廊、主题商业等空间为一体，让精英圈层在最短时间内最高效地在各种生活场景中自由切换。

然而，令人遗憾的是，在烟台城市价值回归的过程中，除了服务高端人群的低密度住宅扎堆外，精英圈层最急需的服务型城市综合体，到目前为止却仍是空白。

03

烟台喜马拉雅中心：避暑投资两相宜的核心资产

1、卖的不仅是房产，更是圈层

对于广大投资客来说，城市综合体不少见，服务型城市综合体是什么，能说出来的，恐怕并不多。

喜马拉雅中心是阳光100开发的高端共享式服务公寓品牌，也叫服务型城市综合体。是阳光100在地产调控政策趋紧形势下作出的战略转型。从重庆到温州再到无锡、天津，如今的烟台，已经是六年内阳光100布局的第七座喜马拉雅。

这种新的物业形态，本质上是一个会员制俱乐部，通过社交商务社交的私享场所以及针对性的服务与文化活动，最终形成城市的思想交汇高地、精神场所。这也是其吸引高端人群的卖点之一。

2、升值的核心不是奢华，而是非核心不落子的稀缺性

“喜马拉雅在选址上，尤为考究，其地段、资源不论在哪个城市都是独一无二的，这也是给投资者的保障。”阳光100集团董事长易小迪如此解释其选址原则。

重庆喜马拉雅，位于重庆市长江与嘉陵江交汇处，坐拥CBD繁华之地。温州中心喜马拉雅位于“瓯江之心”，三面环江，与滨江CBD一江之隔；无锡喜马拉雅位于无锡太湖新城、金融街核心地段；天津南开喜马拉雅，毗邻南开大学，占据天津人文腹地与国家自主创新核心；天津天塔喜马拉雅，位居天津水上天塔黄金区域。

再来看烟台喜马拉雅中心。轮邮港、火车站、汽车站，近在咫尺，30多条公交线路在此汇聚，未来规划的1号2号地铁线也全部在此交叉贯穿，喜马拉雅，名副其实的交通枢纽。

最后，再来说说配套吧：

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