专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

年中回顾：上半年全国楼市表现，基本没超出老杨预期！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-16 09:11

正文

当前全国的楼市特征，可以说是“冰火两重天”：一线及周边、强二线楼市正在降温，其中北京、环京最明显著；弱二线和三四线仍在升温，其中部分城市相当火爆！

近两个月，很多机构与专家，纷纷修正去年底时对今年全国楼市指标的预测值。因为：他们居然没有预料到死气沉沉好几年的三四线城市的市场，居然也会回暖！

朋友们，“野百合也有春天”，这歌词可真棒！

老杨在去年底预测今年全国楼市指标时，就已经将三四线成交趋于活跃考虑进去了。因为去年3月我提出房地产板块轮动学说时，就曾深入的研究过全国房地产市场的差异，以前本轮行情的区域演变。如今，基本上证实了这一点。

关于房屋成交量。全国新房销量的增幅是去年4月见顶的，其后回落，今年1-5月份同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。按此态势，我估计四季度会转为下跌，继续维持去年底的预测：全年出现5%左右的下跌。其实，这个5%的跌幅，除了中科院外，在诸多机构（见最下表）的预测值中，我们是最乐观的。

从结构看：住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。东部地区商品房销售面积同比增长8.9%，中部地区增长17.7%，西部地区增长21%。

住宅销售上攻势头放缓。产品结构上看：商办类开始发力，一方面今年商办类去库存成重点，政策支持，商办类库存开始下滑；另一方面住宅热销后，滞后性传导至商办市场。

区域结构上看：东部、中部、西部，由东至西，板块轮动特征明显。当前东部开始降温，西部仍在高增长。

当前的形势是，一线和热点二线新房销量同比下跌二成左右，弱二线和三四线上涨二成左右。估计下半年，前者的跌幅会扩大，后者的涨幅会收窄。

关于全国新房均价增幅，与上述销量相似，也是去年4月增幅见顶，其后收窄，今年1-5月份，全国商品房成交均价7959元/平方米，同比增长3.8%，增速比1-4月份减少0.1个百分点。

主要原因并不是全国楼市降温，而是成交结构发生变化，成交量大增的三四线城市，房价较低，所以拉低全国成交均价。当前，老杨仍继续维持去年的预测：2017年全国新房价格上涨5%左右。

1-5月份，房地产开发企业房屋新开工面积65179万平方米，增长9.5%，增速回落1.6个百分点。从房屋新开工面积同比走势看，今年一季度继续保持小幅增长态势，且增幅有所加大，4、5月份增幅持续回落。未来半年，仍将以增幅收窄为趋势。当前，老杨仍继续维持去年的预测：2017年全国房屋新开工面积增长3%左右。