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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
城市吸引力和房价
有直接关系吗？
G20后，来杭州买房的上海人
怎么打败了温州炒房团？
杭州今年房价的上涨和停滞
背后都是什么原因？
11月杭州楼市调控进一步加严
成为全国第二严限购
对明年房价有什么影响？
这次拍摄
吴老师请来德科地产频道主编刘德科
一起讨论杭州的房产
点击上方视频 | 直接收看本周节目
未来一段时间内，杭州，包括其他中国前七大城市房价波动基本将会停滞，且这个是真实数据。
但和拐点无关。
主要还是因为政府的价格管制。中国房产，信贷政策在政府手上，土地供给在政府手上，各种户籍管制在政府手上。许多自由派的经济学家，也都认为自由主义的经济理论在中国的房地产市场里是完全失效的。
但是在房价管制的过程中，容易过头，一过就打压，一打压就需要救市。所以基本就处于不在救市就在打压的状况。
未来三五年，杭州的房价走势会如何？
这一轮猛涨，杭州其实刚刚涨了20%多就因为行政管制停止了，加上刚才所说的城市架构的进步以及电子商务的进一步发展，在政策放开自由生长的情况下，杭州的房价走势一定是向上的。
2016年房价飙升
是不是泡沫
这次杭州房价短期内涨了近30%的主要有两个原因：
▷二线城市全线上涨，杭州只是跟涨，并不是涨得最厉害的；
▷G20期间，央视强势轰炸了7天，画面刺激比房产专家的经济分析更直接有效。于是杭州不再是浙江人的杭州，而是全国的杭州。
为什么说它已经是全国人民的杭州？
▷外地人买房签约占比30%左右；
▷来杭州买房的人，上海占5%左右，已经与温州持平，打破了前几年杭州房子除了杭州人，几乎被温州人垄断的局面。
*这里的温州其实是一个泛指，包括义乌、台州等热衷于来杭州买房的浙中南地区。
这一轮的买房热潮对房地产市场并不会起到破坏性的作用。房价是不是泡沫主要看空房率，这些北上广深的人买房后，无论是作为住宅还是商铺，都会尽快出租以收租金作为回报，所以都住了人。一个城市如果房子里都没人住，房价才危险。
1998年，中国第一个房价疯狂上涨的城市，不是北上广深，而是杭州。
2010年，阿里巴巴和移动互联网的崛起使杭州成为了世界瞩目的电子商务之都，人口净流入稳中有升，在其他城市的房价上涨时，杭州本该领涨却反而进入了地产低潮。
其实这两个反常的奇葩时间点，都与温州人有着直接关系。
改革开放之后，聪明的温州人靠勤劳和投机，积累了庞大的民间资金。但温州交通不便、教育落后，不是一个好的大工业制造基地，所以1998年城镇化发展后，温州的资金就溢出到省城杭州，这群天生的生意人是第一批意识到不动产将成为城镇化发展重要福利的人。
温州炒房团也是从那时起，变成了一个现象级名词。
2010，温州民间借贷危机发生，他们不仅不再来杭州买房，还大量抛售弥补资金空缺。这样一进一出造成了需求的巨大空缺，房价下降。
2010杭州房价处于低谷的另一原因是十八大反腐。
杭州作为省会城市，一直有着巨大吸附力，除了有钱的个体户，基层干部也热衷于来杭州买房。浙江省内，只要经济稍微发达的县市，科级干部宁愿不在自己的城市买房，也要想办法在杭州买房，买了房在圈子里才有面子。十八大反腐之后，这种观念和风气有所改变。
2000年，上海和杭州市中心的房价大约都在3000-5000/平方。16年过去了，房价超过10万/平方的楼盘，上海至少有30个，而杭州几乎没有。
杭州在G20之后已被称为1.5线城市，但别说北上深，二线城市里，厦门、南京的房价也是远超杭州的。
南京房价比杭州高的一个非常重要的原因就是城市交通架构。
南京的地铁有300公里，杭州只有90公里，导致很多城市扩张是无效的，因为交通非常不便。但G20确实推动了基础设施。好消息是接踵而至的2022年亚运会，为400公里的地铁建设设定了一个有效的倒计时。
新加坡的年轻人，毕业后平均年薪5万新币，买套房大约70万新币，假设年薪不变，不吃不喝14年可以全款买房。
香港年轻人的大约数据是：年薪20万港币、买房400万港币、不吃不喝20年付清。
但北京上海的年轻人，需要40年或者更久。
不同的是，新加坡是一个城市国家，香港也是一个地区城市，他们的财政相对独立，人口也没有剧烈波动。而北上广等城市只有户籍制约。
有好的城市资源与城市感观，一定会吸引更多可以自由迁徙的人，一个城市的吸附力越强，房价就会越高。所以大城市中心论依然会维持很久。
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