[典型案例][1]
2003年，桂华花园业主大会选举产生业委会，并于2004年经当地国土资源局备案。此前，桂怡物业公司在未签订物业服务合同情形下，对桂华花园进行物业管理。桂华业委会产生后，与桂怡物业公司产生分歧。2005年7月，桂华业委会就是否继续由该公司进行物业管理向业主发出意见征询表，桂华业委会在庭审时出示218份表示要求另聘新物业公司表决书。同年8月，桂怡物业公司也就是否继续由其进行物业管理向业主发出意见征询表，并在庭审时出示192份意见征询表，表示有181份同意桂怡物业公司继续进行物业管理。一审庭审中确认桂华花园现共有住户282户。
原审法院认为，桂怡物业公司虽未签订任何物业服务合同，但事实上在桂华业委会成立并选聘物业服务企业之前对桂华花园进行了物业管理，业主亦交纳了相应费用，因此，桂怡物业公司与桂华花园间形成事实上的不定期前期物业服务合同关系。据国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）第11条规定，业主大会履行选聘、解聘物业服务企业的职责。因此，桂华花园业主大会可做出是否由桂怡物业公司继续进行物业管理的决定。围绕是否应由桂怡物业公司继续进行物业管理，桂华业委会、桂怡物业公司出示的证据材料均是向桂华花园业主关于选聘物业服务企业的征求意见表。法院认为，从内容上看，桂华业委会所发征求意见表所载内容[2]并未对桂怡物业公司的物业管理活动作倾向性评价以诱导业主做出不利于该公司的选择；而桂怡物业公司所发征求意见表所作说明[3]带有对桂华业委会作不良评价的倾向，且桂怡物业公司未对该不良评价情况举证予以证实。同时，桂华业委会随机调查出桂怡物业公司所出示征求意见表中有13份不是业主自己签署的，经法院核实，该13份征求意见表所列征求对象中的部分人员（张寿民、邓志伟、李丹州）均否认在桂怡物业公司所发意见表中签名或同意桂怡物业公司继续进行物业管理。而据《条例》第12、15条，意见征询表的发出主体应是业主大会，桂华业委会是桂华花园业主大会执行机构，可以代表业主大会，而桂怡物业公司是物业服务企业，不具有代理业主大会书面征求业主意见以形成决定的职能。因此，桂华业委会所示证据的证明力大于桂怡物业公司所示证据的证明力，即桂华花园超过三分之二业主表示另聘新物业服务企业。因前期物业服务合同没有约定期限是不定期合同，合同当事人可随时终止该合同，但应予对方必要准备时间，故法院对桂华业委会请求桂怡物业公司撤出桂华花园内的所有物业管理人员及移交管理用房给桂华业委会予以支持，并酌定履行期为三个月。桂怡物业公司不服一审判决提起上诉。二审法院经审查对原审法院认定事实予以确认，并驳回上诉，维持原判。
一、有关物业管理交接纠纷的法理评析
（一）物业管理交接纠纷频发的原因
除物业服务企业自身观念不适应物业服务市场化要求、物业管理招投标程序不完善、物业服务企业和业委会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法规不健全等等引发物管交接纠纷频生的原因之外，从法律层面分析，产生此类纠纷的原因还有：
1、业主大会以原物业服务企业提供服务不到位为由提前解除物业服务合同，而原物业企业以种种理由不同意解除，也不办理交接，由此导致纠纷。我国很多物业区域先前都由开发商确定的物业企业负责管理，业主只能被动接受，而其中部分物业企业缺乏竞争及危机意识，服务不到位，也不主动与业主沟通，双方缺乏良性互动。在《条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业服务企业权利后，很多小区业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业企业。当前产生的物管交接纠纷多属此类，如2003年杭州最早的高层住宅小区中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业企业，并选聘了新企业入驻，但因原物业企业不配合交接而生纠纷，致小区出现物业服务“真空”。[4]
2、物业服务合同期限届满或前期物业管理结束，业主大会选聘新物业服务企业进驻管理，而原物业企业不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业企业交接，因而产生纠纷。如2004年广州中级人民法院终审判决原物业企业必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是前期物业管理阶段完成后业委会选聘了新物业企业，但开发商确定的物业企业却拒不移交物业管理权，并与新物业企业发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。[5]
（二）物业管理交接纠纷的法律性质
依《条例》规定，移交物管用房和资料是物业企业在物业服务合同终止后须承担的责任，[6]即我国《合同法》所规定的“合同附随义务”。[7]因此，物业管理交接纠纷属合同一方不履行“合同附随义务”而产生的合同纠纷，具体分为：
1、建设单位与前期物业企业、业委会与所聘物业企业间签订有物业服务合同，且明确约定了合同期限。依《条例》相关规定，[8]业委会与物业企业签订的物业服务合同须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽可约定期限也可不约定期限，但实际上《条例》已明确规定了其最长有效日期，即业委会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。对此类有明确期限的合同，为保证合同效力，当事人双方一般不得随意解除合同，但为适应随时可能变化的实际情况，保护当事人利益，若出现法定情形，[9]当事人可单方解除合同。业主与物业服务企业签订物业服务合同的目的是为享受方便、及时且与物业管理费相当的物业服务，若物业服务企业未严格按合同履行自身义务，提供相应服务，致业主不能实现其合同目的，或出现其他可解除合同的法定情形，则业委会可依法提前解除合同。而《合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据物业服务合同性质，物业服务企业提供的是一种服务，不可能恢复原状，但若物业服务企业未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或有违章搭建情况的，则物业服务企业应当恢复原状，若该行为给业主造成损失，还应承担赔偿责任，《条例》第39条对此作了进一步规定。因此，按法定与约定做好物管交接工作是物业服务企业必须承担的“合同附随义务”。物业服务合同期限届满或被解除，业主大会选聘了新物业企业负责小区物业管理，原物业企业拒不交接而生纠纷的，原物业企业需承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业企业造成损失的，还应承担赔偿责任。另一方面，若有业主拖欠原物业企业物管费或由其代收代缴水电费，原企业也有权要求欠费业主清偿所欠费用。
2、业委会与物业服务企业签订的物业服务合同未明确约定服务期限，或双方未签订物业服务合同。由于我国当前还有大量物业区域由开发商确定物业服务企业负责管理，业委会与物业企业签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至没有合同。对于没有约定服务期限的情况，《条例》虽未做明确规定，但依《合同法》第61、62条，[10]若业委会与物业服务企业签订的物业服务合同未约定服务期限，而业主大会选聘了新物业企业入驻管理，或原物业企业主动要求撤离的话，法律均予允许，但实务中应尽量通过友好协商达成妥善解决物管用房、资料移交协议，只有在无法达成协议时，才能单方解除合同，并给对方必要准备时间办理物管交接手续，否则，给对方造成损失的，责任方需承担赔偿责任。对于未签订物业服务合同的情况，由于双方形成了一种事实合同关系，据司法实践，任一方都可随时终止这种事实合同关系，但应及时通知对方，并给对方必要准备时间。因此，若业委会聘请了新物业服务企业，或物业服务企业主动要求撤离的，应及时通知对方并给对方必要准备时间，双方本着公平、诚信原则对所形成的债权债务进行清算，办理物管交接手续。
二、有关物业管理交接纠纷的实务分析
（一）新旧物业企业交接的主要难点
1、小区相关设施如物管用房、公共设施等移交难。按《条例》，物管用房等所有权属业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前立法又未明确该部分产权如何移交给业主。即使旧物业服务企业同意移交，但在接管初期，旧物业服务企业对物业管理用房进行过装修，投入了一部分费用，在这种情况下，就需要旧物业企业、新物业企业、业委会进行协商，这增加了新旧物业交接难度。
2、物业资料移交难。按《条例》第29条，建设单位应向物业服务企业移交相关资料，而物业服务企业则应在前期服务合同终止时将这些资料移交给业委会。《条例》对交接内容虽有规定但较笼统，不能充分将日后新物业企业顺利开展服务所需资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于很多前期物业服务企业由开发商选聘或组建，开发商不按规定向这些旧物业企业移交相关资料，旧物业企业亦无法在新旧物业交接中提交完整资料。但若没有设备竣工图等重要原始资料，新物业企业则无法在小区内顺利开展物管服务工作。如某新物业企业在入驻小区后，不少业主反映下水管道堵塞，该企业请来专业疏通人员检查后发现，整个小区要进行大的疏通，但因旧物业企业交接时未将下水管道图纸移交，疏通工作难以开展，从而影响业主正常生活。
3、物业管理费支出、欠费问题处理难。在旧物业企业退出小区时，业主所欠物业管理费也是一个阻碍交接成功的难题。（1）物业管理费帐目管理杂乱。旧物业服务企业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管。在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业服务企业义务为居民代收水电费，出现差额往往先由物业服务企业承担。在交接时，对差额部分如何妥善解决，原物业企业权益如何得到保护就成了问题。解决不好这些问题，新旧物管交接时易生纠纷。（3）物业管理费欠交。国内各地物业服务企业物业费收缴率不高，业主拖欠物业管理费现象较多，旧物业企业在物业费问题没有解决前，很难让其退出。（4）其他费用，如前期停车费、一些经营收益的问题也影响新旧物管交接的顺利开展。
（二）新旧物业企业交接时的注意事项
1、要理性、规范交接。理性交接，就是站在全体业主、住户利益角度，以公平公正态度，充分考虑业主和新旧两个物业企业之间（如为前期物业管理则要考虑开发企业和物业企业之间）的利益，周密考虑，心平气和进行交接。尤其是被解聘的物业企业，要从企业发展长远利益考虑，认真总结在管理过程中的经验教训，以积极配合的态度把物业管理服务的权利和责任交出去。而作为业主大会的执行机构，业委会也要充分考虑被解聘物业公司在以前管理中的权益回收问题，积极配合原物业公司收回债权。只有这样，才能双赢，也才是理性交接的要求和归宿。规范交接，是在物业管理服务交接过程中按各类物业管理法规、规定、制度等，分清交方、接方和监交方的责任和权利，严格组织交接，认真细致地办好交接中的各项手续并处理好各项善后工作。以理性、公正、公开、公平和积极协作配合的态度清理各项债权债务，转交各类资料档案，以达到“交方放心、接方安心、业主欢心”的目的。
2、要做好清理债权债务工作。具体要注意：（1）明确双方交接日期。对移交方来说，这是截止日期，而对接管方而言则是起始日。该日期不仅是全面移交和接管工作的分界，也是交、接双方财务的结算和起算日。（2）交方在交接日前自行清理债权和债务，并登记造册。债权，包括尚未收缴上来的业主中的各类欠费，对外合作中尚未收回的合同款项等；债务，即工程维修及各种外包服务中未支付款及以交接日为界以后时期已收取的业主的各类缴费。还要理清与业委会之间、员工之间的各类费用，包括住房专项维修资金、大中修费及水、电、气、暖、电讯、网络、电视等相关单位的往来款项。（3）作为监交方的业委会或自行组织力量对交方债权债务进行审计，或请独立会计师事务所对交方债权债务进行审计，必要时进行查实，以确定交方所列债权债务的真实性和合理性。（4）由业委会或审计单位负责监交。属交方债权部分的，由其继续主张权利，将欠费收回，必要时可以诉讼手段予以解决。而将交接日以后所收物业管理等各项费用转交给接管方。（5）如为方便起见，交方和接方可就以前所欠费的收取问题达成合作协议，由接管方代替移交方收缴欠费，尔后双方分成。（6）接管方负责自交接日之后的各项费用的收缴和支付。
3、要做好档案资料的移交工作。具体要注意：（1）明确档案资料的交接范围，包括：房屋及配套设施、设备的设计和竣工验收等技术图纸资料；重要的设施、设备购置、安装、使用及维修保养等资料以及园区景观、绿化、地下管网等相关资料；长期合作的各类合同资料以及正在执行的合同资料（这类资料应由接管方继承并可重新签订）；房屋装修设计图纸及设备更新改造的相关资料；业主入住、装修等家庭特约服务的相关资料；对今后物业管理和业主服务具有建设性的相关资料等等。（2）在业委会监督下，移交方把以上资料交给接管方。（3）接管方在接收以上资料后进行整理、检查，在交接过程中做好进一步完善资料的工作。
4、要重视交接中的监交和审计工作。具体要注意：（1）为确保物业管理交接工作顺利进行，业委会及其骨干成员要充分发挥主导作用。交接过程是集中体现业主当家做主的过程，因此，业委会须代表全体业主利益，认真履行职责，做好监交工作。（2）为确保原物业企业利益，业委会要积极协助原物业企业理清债权债务，并集中解决由此产生的矛盾，在以后清欠中还要予以配合。（3）为确保公正、公开、公平地交接，客观地帮助原物业企业理清债权债务和留下应存档资料，业委会最好聘请会计师事务所对债权债务进行审计，并可聘请法律顾问，与司法单位密切配合，以便必要时能采取有效措施（包括诉讼），以解决问题。（4）业委会还应与政府主管部门取得联系和支持，以便在交接出现问题时政府部门及时介入并给予指导。这里需指出的是，在没有成立业委会情况下，监交工作由开发商和业主代表共同组成监交小组负责监交工作。而对于开发商已经撤出、业主大会还没成立的小区，物管交接工作建议由政府主管部门直接组织相关力量（或指导组织相关力量）进行监交工作。
（三）有关处理物管交接纠纷的司法实务策略
虽然《条例》规定对拒不移交有关资料的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。但房地产行政主管部门的处罚，并不能使原物业企业撤出小区，办理文件、资料的交接。针对这一现象，人民法院在审理新旧物业企业交接纠纷案件中，可考虑适用“先予执行”制度。[11]一旦业主大会通过有关程序解除了与原物业企业的合同，或合同期届满，旧物业企业拒绝撤出或拒不移交有关资料的，业主大会或业委会可以就此向法院提起诉讼，在提起诉讼的同时对原物业企业的迁出和资料交接义务申请先予执行。
因为若业主大会通过有关程序解除了与原物业企业的合同，或合同期届满，原企业拒绝撤出或拒不移交有关资料的，可认定为构成对小区物业管理的妨碍。原物业企业拒绝撤出或拒不移交有关资料，新物业企业不能进行有效物业管理，会造成保安、保洁、设备维护、车库管理等的混乱，甚至瘫痪，影响整个居民小区的工作、生活，影响整个社区的安宁，这种妨碍应属“需要立即排除的妨碍”。因此，符合民事诉讼法关于“情况紧急”的规定。[12]
而我国《民事诉讼法》第98条规定：“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。”笔者认为，对拒绝撤出或拒不移交有关资料的原物业企业实行“先予执行”，符合该条规定。因为业主要求原物业企业退出小区、移交有关文件资料，一般发生在业主大会已依法定程序解除与原物业企业间的物业服务合同，或原物业服务合同期限届满这两种情形。而对这两种情形是比较容易认定的，只要看业主大会解聘的程序是否符合法律或合同的约定即可。而原物业企业拒绝撤出或拒不移交有关资料的行为对业主生活的严重影响是毋庸置疑的。并且，此种履行是要求原物业企业为一定行为，不存在无履行能力的可能。因此，对拒绝撤出或拒不移交有关资料的原物业企业可以实行“先予执行”的制度。
当然，在先予执行制度中，法院可要求申请人提供担保，申请人败诉造成被申请人损失的，申请人提供的担保可以赔偿被申请人。
注释：
[1]上诉人桂怡物业公司与被上诉人桂华花园业委会物业服务合同纠纷案。案例来源：广东省佛山市中级人民法院(2006)佛中法民五终字第115号民事判决书（2006年4月18日），转引自中国法律检索系统。
[2]该意见征询表主要内容：“自业委会成立之后，多次与原有桂怡物业公司就有关小区的管理以及停车收费所得款项使用情况进行协商都未达成一致意见。现业委会认为小区停车场地是属于广大业主的，所收入的款项也应该为小区增设儿童娱乐设施、老人活动中心设施和楼梯间翻新以及作维修基金等方面使用（其他小区都有以上设施唯独桂华花园无）。在协商中，原有桂怡物业公司只同意翻新楼梯间刮灰；若小区有三分之二的业主要求增设儿童娱乐设施，老人活动中心设施就增设，如果少于三分之二业主同意就不增设，但物业公司后来又说房管所不准乱搭建，最后没有同意增设”。
[3]该意见征询表主要内容：“由于业委会的过度宣扬造成我们和谐共处近十年的关系出现问题，在此必须重申以下几个事项及诚恳征询广大业主的意见：1.物业公司已确定无偿对所有楼梯刮塑；设置老年人、儿童活动设施；铺设A座三楼水泥地面及提高管理质量。2.业委会部分成员坚持要在花坛内建麻雀房，直接影响居民生活环境，而且经过征询上级有关部门意见也不批准。3.业委会要求将各位业主的管理费的8％交由他们作经费，供他们使用。这个条件我们要征询广大业主意见，业委会不接受。4.业委会要求将车位费收入的80％交由他们使用，我们说要用该费用维护小区设施。因此未达成共识。”
[4]《都市快报》：《杭州最早高层中山花园出现物管真空》，载杭州网/新闻中心/本地新闻。
[5]欧阳星：《翠湖山庄案始末与引起的思考》，载南方网/房产专题/
2003楼市盘点/房地产十大黑色事件；冯怡驹：《广州中院终审判决：翠湖山庄旧物管必须走人》，载南方网/新闻/地市新闻/广州新闻/广州社会新闻。
[6]国务院《物业管理条例》第29条、第39条。
[7]《中华人民共和国合同法》第92条，即“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
[8]国务院《物业管理条例》第26条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第35条第2款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”
[9]《中华人民共和国合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
[10]《中华人民共和国合同法》第61条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”
[11]先予执行制度限于以财物为内容的给付之诉和以行为为对象的给付之诉的案件，是法院对某些案件在作出生效法律文书前，为满足申请人生活、生产急需，据申请人申请，裁定被申请人先给付申请人一定数目金钱、财物或要求被申请人停止实施某种行为的制度。该制度是诉讼终结前带有执行性质的程序规范，目的是为解决诉讼结果产生前，防止不法行为继续进行而造成损失扩大；或如果维持目前状态而可能出现影响申请人正当权益的紧急情况。在新旧物业服务企业交接纠纷中，全体业主共同利益、社区安定，高于旧物业服务企业的利益，从该角度考虑，在此类纠纷中引进先予执行具有其合理性。
[12]我国《民事诉讼法》第97条规定：“因情况紧急需要先予执行的，根据当事人的申请，可以裁定先予执行。”《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第107条规定：“民事诉讼法第九十七条第（三）项规定的紧急情况包括：（1）需要立即停止侵害、排除妨碍的；（2）需要立即制止某项行为的；（3）需要立即返还用于购置生产原料、生产工具货款的；（4）追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的。”
（来源互联网）
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