美联储宣布降息50个基点:降息，新周期～
对于楼市部分的描述很少，我在这做个补充。
很多人寄希望于美联储降息后，国内楼市能回暖和大涨。
只能说，这种说法很迎合当前市场的情绪，很容易“黄晓明离婚——脱颖而出”，但是，希望并不等同于现实。
销售希望房子好卖，就要找个慰藉；业主希望房子顺利脱手或止跌回升，也要找个慰藉……
美联储降息像之前各种“大招”的救市政策一样，成了那个很好也很适合的慰藉。
常识不宝贵，在缺乏常识的时候就显得特别可贵。普及一下常识，让大伙自行判断:
从08年到2016年，我国的平均利率是4.5%，美元是0.25%，2021年底前，我们一直维持对美元的正利差，因此，热钱流入国内，就再正常不过了。
后来，美联储在22年加息11次，加息525个基点，美元利率维持高位，现在降息后，美元的利率是4.75-5%左右，即便到2026年，也预计会有2.9%左右，而我们呢？
况且，国内房企过去三年美元债违约得多，信用已经......要想再拿到美元融资，难比登天。
你会再借钱给曾经找你借钱不还的人吗？就算会，他要付出的代价和抵押物也绝对不一般。很简单的一个道理。
资本的目的是赚钱，而不是做慈善，往相对安全和高收益的地方去，很正常。
资本投资有三大考量要素:安全、利润、自由。
现在的楼市处于下行期，我们资产价格再低，没有升值前景，甚至还在跌，人家也不会拿钱来买。因为既不安全，又没利润。
现在让你掏钱买房，500万的房子，可能会亏掉80万，你买不？你都不傻，资本能比你傻？
更别说叠加人口减少、老龄化加重、市场预期和信息降低、大量“保交楼”项目还未交付等要素了。
我们的楼市要企稳止跌，最根本的还是在经济，只有经济发展好了，百姓的就业和收入有保障，才有信心去置业、改善和扛债。
而要发展经济，要做的就很多了:杜绝“喊口号”式发展、降低税负、搞好营商环境、减少行政干预、发挥市场主导作用、压制民粹、改革开放……
这样才能让民营企业和外资愿意投入真金白银去发展。而不是今天要把谁挂路灯，明天又要打倒谁。
民粹是一把回旋镖，昨天好用，今天可能就反手打到自己身上了。这些年见多了熟悉的朋友一位位离开，特别能理解，或许是攒够了失望。
救楼市？其实也不需要救，政策给到位，价格给到位，百姓口袋里有钱，自然就会有大把的需求。
就像不需要刺激消费，口袋里有钱，自然会消费，买房在以前本就是最大的消费，还有投资功能，现在投资功能消失了。
对于“美联储降息对中国楼市是利好”这种说法也能理解。可能是我们积攒的失望太多、太久了，急需有个希望有个寄托，人总是要有希望的。
都说要鼓励买房，要唱好，才能有信心。只是，这玩意，终究不是靠耍嘴皮子来决定的。
很现实的一个问题，目前的经济环境，你愿意去背债？
身于布达拉宫内，你是最美的阿姐鼓，站在雪山外，你是被抽的最狠的农奴。
鼓励背债买房同理。
… …
模型跑完了深圳楼市。
结合最近五年的一二手房数据、法拍房数据、人口数据、人口收入前20%数据、居民杠杆率等十多项数据。嗯，数据多得都不敢在这列出来，密密麻麻，大概率敏感。
再算出各项偏差，做了脱敏处理，得出修正系数1.67，这个修正系数太大的，结果偏离度会比较大。
深圳原本在近期已经初步有止跌迹象了，但最近又继续破位下跌，且这个势头，会延伸到明年三四月份。
结果是深圳至少还会经历一轮的调整，周期约6-8个月左右，即明年三四月份左右初步止跌企稳；如果未能在这一轮有效止住，那么将陷入缓慢下跌通道，持续15-20个月。
这个结果是加入了降低存量房贷利率等利好政策在内的。
因为每次政策出来，都会对短期成交数据等有较大影响，波动的系数能达到1.3-1.9+，典型如“517”楼市新政。
这里说的是整体，不参考个例，每个区、片区都不一样，在整体内，个例往往会有分化，因此结果只能做个大概参考。
大概情况就是这样，希望月底能有实打实让利于民（如降存量房贷和降贷款利率等）的好消息。
至于降低存量房贷利率等可行性，完全可行，空间有，我之前写过:
银行的成本，一般大银行由于资金规模大，综合下来的成本会低些，约1%；而小银行由于资金规模小，综合成本会高些，约1.2%左右。
假设银行的存款利率均值是1.45%，加上银行的成本约1-1.2%，那么，银行理论上最低能做到的房贷利率，是2.45-2.65%
但银行也要赚钱，所以每次降低房贷利率和存量房贷利率前，正常都会先调降存款利率，把空间腾出来。
至于为啥要降？不降的话，抵挡得住越来越多的人提前还贷吗？还有断供要考虑
我们的银行主要靠收息差赚取利润（约83%的利润来源于收息差），简单来说，你的负债（贷款）就是银行的资产，你的存款就是银行的负债。
银行相比背负债，还是更愿意少赚点，保住资产的。
一切不过都是利益使然，不足为怪。
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