【东方地产 | 直击现场】张江高科：双自联动，转型科技投行！

一、2016年业绩回顾与未来业务展望

目前，雄安新区与传统园区开发模式发生了颠覆性的变化，靠房地产、土地驱动的模式已一去不复返，张江高科也面临同样的问题，张江的主导产业正面临严峻的挑战，靠传统的房地产驱动的开发模式已经很难维持园区的快速发展。公司于3年前启动了转型，公司提出“转型科技投行”的目标。

2016年公司获得的主要荣誉：1）以综合得分第一的成绩荣登中国园区产业地产30强的第一名，评选方认为公司转型发展的思路符合园区类公司转型发展的方向。2）克尔瑞2016中国产业地产企业TOP30第2名；3）B-3-8地产项目荣获白玉兰奖。

地产投资双轮驱动，经营业绩再创新高。2016年公司依托科技地产与产业投资两大主营业务贡献，实现归母净利润7.3亿元，同比增长51%，归母净资产收益率9.2%。利润业绩及增速创公司历史新高。

资产结构不断优化，资产负债率逐年下降。均低于样本（华夏幸福、长春经开、市北高新、南京高科、陆家嘴、浦东金桥、外高桥）及行业平均水平。

利润结构更趋优化，三商协同成效凸显。2016年科技地产实现主营业务利润4.0亿元，同比增长78%；投资收益实现8.0亿元，同比增长19%。在利润结构中，产业投资与科技地产利润并驾齐驱，投资收益已经占到利润总额的50%以上。

经营现金良性循环，财务结构日趋稳健。14~16年经营性现金净流量平均11.3亿元，这是体现公司资产质量的最直接的指标。三年营业收入收现比平均达到1以上，保障程度高。清理预期欠款，应收账款周转率持续提升，2016年达到5.23。

融资渠道开拓创新，融资成本行业新低。股权融资40亿元；FT（自由贸易账户，基准利率下浮15~20%）25亿元；中票29亿元（利率4.29%）；短融9亿元（基准利率下浮20~30%）；超短融10亿元（基准利率下浮20~30%）；公司债29亿元（2.95%、2.89%、AAA级）。

携手行业顶尖机构，创新地产基金模式。公司与经纬资本、光大安石资本都进行了合作。公司收购创智天地开启基金操盘模式，与瑞善基金合作，实现首次跨区域房地产基金投资，推动了公司地产板块从传统开发商向房地产金融转化。此外，公司携手光大控股开展行业合作。

产业投资精准布局，投资力度逐年增大。公司目前累计投资额38亿元，共投资项目99个，其中已上市26个，预披露2个，拟上市12个，通过基金投资14亿元。已上市公司的股权均属于可交易的金融资产。公司目前投资的99个项目多为后期的PE投资，未来将通过895创业营探索并逐渐涉足前期的天使投资。同时，公司认为产业并购未来将会是一个很好的投资手段。

三商模式丰富内涵：

1）科技地产商：是集聚高科技产业资源的稳定器。2016年公司新引进客户总计25家。目前客户总数818家，其中大、中、小企业占比分别为10%、20%、70%。

2）产业投资商：是促进园区高科技企业发展的加速器。公司扮演“房东+股东”的角色，公司是公司的房东，向公司收取物业费并提供服务，在服务的过程中发现有优质的成长企业，就会参与投资并成为股东。

3）创新服务商：连接科技地产和产业投资协同发展的驱动器。公司通过“房东+股东”的模式，成功投资了蚂蚁金服、喜马拉雅、天天果园等独角兽企业。

895创业营作为公司产业投资的项目池。形成895创业营、895成长营、上市直通车3个阶段。目前海选项目800个，入营项目130个，淘汰率85%，项目总估值80亿元，获风险投资30家，获信贷授信10家。895创业营学习YC创业营的模式，并期望能够超越YC，目前已举办了4期。

公司不仅搞创业营，还提供服务平台。公司与人民日报、中国经济周刊合作全球科技创新全委发布平台，对整个园区的科创成果进行实时发布；公司与航天部合作做了飞天众智中国制造科技服务平台，与全国园区联网；同时，我们投资了百事通法律服务平台（已在新三板上市），为中小企业服务。

公司发展战略，明确转型发展目标。1）成为国内产业地产科技园区类前三名；2）张江科学城市场化建设运营的引领者；3）资本市场科技投行的龙头股。

拓展地产空间资源，丰富地产产品形态。张江高科是张江核心园的最大“地主”，也是人才公寓和孵化器最大的供应者，目前园区的食堂就多大21座。张江科学城包括西北片区、张江中区、集电港，占地面积约94平方公里。张江高科拥有张江西北区24.1公顷产业用地、13.9公顷绿地的城市更新空间。目前园区的容积率较低不到1.0，2016年开发量28万方，2017年34万方。

探索基金操盘模式，寻求轻重平衡发展。我们认为园区开发类公司完全轻资产是一个伪命题，应该注重轻重平衡发展，因此我们提出项目公司化、公司股权化、股权基金化、基金证券化。未来要形成可复制、可循环的投资模式，做到投资一批、股改一批、上市一批、推出一批、储备一批。

二、承担国家战略使命

习总书记对上海科创中心建设提出新的要求：全球视野、国际标准。以全球视野、国际标准提升科学中心集中度和显示度。国务院副总理刘延东担任综合性国家科学中心理事长，国家发改委主任担任副理事长、上海市委书记韩正担任副理事长，市长应勇担任办公室主任，国家将参与全球原始创新竞争的主战场放在了张江高科园区。

习总书记对上海自贸区建设的最新要求：对标国际标准，对接国家战略。上海自贸区要成为国家一带一路的桥头堡。公司承担两大国家战略的使命，对公司来说也是千载难逢的机遇。

公司要发挥园区平台的重要作用。公司未来将努力做到专业化运营为王、契约化政企合作、集成化资源整合、市场化创新模式、全球化产业招商。公司成为园区平台之后，公司拿地可以是市场价的70%，且可销售面积可达50%，非园区平台公司只能全部持有。

国资国企改革为转型发展带来了新动力。公司持续探索跟投机制，方案已经酝酿2年多，目前正在准备报批；另外，公司超额利润部分提取5%来鼓励员工来购买公司股票，探索深化激励，目前已实行了3年；试行职业经理人制度，公司已上报计划。

公司三年转型初见成效，未来还要持续推动转型发展，奋力前进！

Q1：公司作为“双自联动”最大的平台，将采取什么样的措施来完成这样的历史使命？

A1：“双自联动”对公司来说是千载难逢的机遇，国家自主创新示范区的核心是创新，国家自贸区的核心是开放，靠开放倒逼改革，开放促进创新，通过自贸区的开放来破解科创中心体制的瓶颈。 

Q2：公司将怎样去解决历史遗留问题？

A2：整个张江集团原有35个历史遗留问题，其中张江高科有16个历史遗留问题。目前16个问题中已解决14个，剩下2个问题今年将会加快推动。如果解决，张江高科转型的瓶颈问题全部解决，未来公司将轻装上阵。

Q3：公司投资收益已超过房地产销售业务收益，公司在发掘明星企业上有什么经验？蚂蚁金服目前的具体进度如何？

A3：公司对自己的定义是打造全球影响力的科创中心，培育和打造一批本土化的引擎企业。公司目前除了蚂蚁金服外，还投资了迈瑞生物科技、微创医疗、杉德股份、易居中国、微电子装备公司、天天果园、喜马拉雅等公司。公司主要通过张江高科的品牌和由2位博士领衔的创投团队（由19人构成）。

目前公司的软肋在于国资，决策时间相对较长。按照国资委要求，标的在2亿元以上需要专家进行评审，但如果设置跟投机制则不需要评审，跟投机制的方案目前已报批。国资委现在对公司的创投业务采用“笼子经济”，公司内部授权5000万，超过上报董事会。公司聘请了上交会原副总、邀请中国首位审计学博士担任投决会成员，投决会采用7票制，2票及以上反对，项目不通过。

上海市组织成立了金浦产业基金二期，专门投资蚂蚁金服，公司是LP。

Q4：未来公司是否会有机会参与雄安新区的建设？

A4：最近公司也在派人前往当地熟悉情况，暂时没有相关计划。

Q5：公司投资的企业如何影响公司的估值？公司如何看待股权投资的价值？

A5：公司遵循稳健的原则，被投资公司在上市前均只考虑原始投资的成本进行计量。投资部在进行内部绩效的考量是会跟踪这些企业后续估值的提升。

Q6：目前公司在收入结构和盈利结构改善明显，房地产销售收入8亿、租赁6亿、投资性收益8亿。公司对十三五计划末的盈利分布情况是如何规划的？

A6：公司总体会对销售业务会有所保留，租赁业务收入将会有较大增幅，目前租赁价格相对市场价是较低的。2016年投资收益占毛利比重已超过50%，但投资业务有周期性，按照目前的投资强度来看，未来将保持在50~60%的比例。但有一个大的前提是资本市场较为稳定，公司更多是通过资本市场退出，而不是通过产权交易市场退出。

Q7：综合性国家科学中心会偏原创性的研究和产学研的结合，公司可以从中获得什么收益？

A7：国家科学中心未来的创业创新会非常活跃，目前园区准备了孵化器及后续配套的加速器，来解决产学研的问题。投资中最重要的是技术，是否是未来的风口和趋势。公司目前有优秀的投资团队，来保障公司的投资性收益。

其次，优秀的企业出现后有利于公司资产收益，优秀的企业能够负担更高的租金。

第三，公司在配合国家战略时需要投入资金，但同时国家、市政府也会相应的投入资金改善园区的环境，最后公司将成为受益者。

Q8：公司在上海的国资国企改革中承担什么样的使命和责任？

A8：张江科学城为张江高科转型发展提供了新空间，国资国企改革为张江提供了新动力。公司打破内部的铁饭碗、铁工资、铁交椅的经营机制，公司中层干部采用竞聘制度，在劳动合同制的基础上建立了岗位聘用合同制，进行双向选聘，已连续执行了3年。绩效考核和薪酬结合，超额利润的5%购买公司股票，股权留人强于事业留人和感情留人。

Q9：公司未来投资业务是否会以基金为主要的模式？

A9：目前公司的投资模式主要有2种，一种是直投，利用公司19名专业团队；另一种通过基金投资，目前有14个基金，总规模17亿左右，利用基金专业的平台，弥补公司的劣势。目前基金投资主打集成电路、生物医药，重点聚焦先进制造业。目前的主要问题是无法投资涉外基金。

Q10：目前年报披露的储配的土地中，未来的出售和出租的比例是如何规划的？

A10：公司目前做的是全生命周期的管理，区别于传统的房地产开发，要求公司制造的产品从规划设计到后期产业发展的过程，要始终关注这些产业并使产品始终符合产业发展的需求和规定。从这个角度来理解，公司的销售、租赁模式都是根据产业需求来决定的。

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