专栏名称: 老杨地产逻辑

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揭秘：房价还将跌几年？更像日本，还是美国？

老杨地产逻辑 · 公众号 · · 2024-04-25 21:40

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中国楼市，何时才能够真正实现着陆？

尤其是房价，何时见底？很多人非常关心。

预测楼市及房价走势非常难，因为中国的房地产市场化从98年以来，也就20多年，时间偏短。

而且，之前中国楼市虽然经历过08年大幅降温，但却没有经历过降温超两年的经验，尤其是进入本世纪以来。

另外，08年楼市大降温，主导因素是国际金融危机——外部力量的冲击；而此次却是房地产泡沫破灭，由内因主导，同时受外因（调控）压制，导致泡沫破灭，由此带来了深度、长时间的调整。

从长周期角度来看，我们自己是没有经验的，也没有路径可以去选择。发达国家走过的路，可以在某些方面给我们提供借鉴。

多年前，老杨曾研究和借鉴过全球十大著名的房地产泡沫及破灭的过程和后果，其中美国和日本的经验值得我们关注。

最近，正好是网上也有一张图在流传，是高盛预测中国房价的走势。

下图，中美日三国房价见顶回落的路径，调整的时间及幅度，图的时间序列做了些处理。

房价高点：中国是2021年，美国是2006年，日本是1991年。

日本经验：

房价泡沫破灭之后，房价下跌的时间很长。

从1991年见顶后下跌，下跌持续了十年左右。

其后十年，则是底部盘整形态，部分时段小幅涨跌。

直到2013年，日本的房价才开始持续上涨，主要是受安倍经济学和量化宽松（QE）的推动。当然，还有本币持续贬值的因素。

到目前为止，日本房价总体还是明显低于历史高点的。

日本首都圈二手房（中古指二手）房价，从1992单价60万日元，跌到2002年的27万日元，跌了10年，累计下跌55％。

从谷底涨到2021年的单价60万日元，用了20年。

花了30年，完成一个大轮回。

美国经验：

美国房价调整时间和幅度，明显小于日本。

2006年夏天，房价见顶，房价跌了一年左右，就引爆了次贷危机，到2008年进一步升级成国际金融危机。

直到2012年底，美国的房价总体上企稳了，房价累计下跌了五年半，才见底（如下图）。

其实，整个房价下跌过程又可分为两段，上半段急跌，下半段缓跌。

之后从2012年开始，美国的房价持续上涨，到目前还在涨，并且是屡创新高。

中国房价，2021年三季度见顶；其后下跌。

至今两年半了，目前跌势依然比较明显。

如果参考美国经验，我国房价还要跌三年。

如果参考日本经验，我国房价还要跌七八年。

从我国的经济、楼市所处阶段、我国政府对宏观经济的掌握力来看，我想有一点是肯定的：我们此次房价下跌时长肯定明显要短于日本，幅度也将小于日本。

目前我国下跌的幅度，已经类似当年美国总跌幅了；下跌的时间长度，我估计从全国来看，也许会跟美国差不多，或者比美国稍短一点。

核心城市房价先见底！

不动产的特征是，不能移动。

大国的特征是，地区差异大。

美日经验：核心城市的房价会率先见底反弹。

比如旧金山，作为美国西海岸的大都市，房价见底时间是2009年5月（如下图），比美国全国房价见底，早了两年半！

只是2011-2022年，再度小幅回落的一点，但没创新低；其后就随全国大势进入持续上涨通道了。

再如东京，东京（即23区，范围远小于首都圈）的新房价格，泡沫破灭后，先急跌后缓跌。

其实绝大部分跌幅，是在下跌的头三年，也即急跌期完成的。

下跌过程共计10年左右，明显短于全日本。

然后震荡上涨20年，近两年也创新高了。

而日本绝大部分地区的房价，只是近十年上涨，且远未回到历史高点（全日本是1991年）。

由此可见：高能级城市的房价，见底时间明显早于全国，反弹的动能明显强于低等级地区。

各位中国房友们，也可以根据本文的数据和结论，尤其是美日经验，自己推演一下中国全国和核心城市的房价，何时会见底？

揭秘：房价还将跌几年？更像日本，还是美国？

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