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房屋买卖中几大热点问题

法律读库  · 公众号  · 法律  · 2017-04-22 06:45

正文

作者：李律师，天津


当下房地产 行业 得到前所未 有的发展， 老百姓 对于房屋的投资也越来越 热 ， 市场上的 各种刚需房、投资 房 、商业房都如春笋般涌现 。笔者通过 对房地产 行业 中 大家 所关注的 核心 问题 予以阐述。


热点一 ： 双方 当事人签订了《 购房 合同》 ， 买方已 交付 定金，后由于 房价大幅度 上涨，卖方 返回 要违约，买方 如何 保护 自己权利？


法律规定及 分析： 根据 定金 罚 则，如果卖方违约，那么 买方不仅 有权主张双倍收回所支付的定金 ， 而且也可 选择 主张继续履行或者承担违约责任 。依据实际 情况， 可以 根据 选择 不同的 诉求 。 然而在现实 生活中，房价的上涨 给 当事人造成的损失远不足于定金罚则所能弥补的。 买 方除了收回定金外，还可以 选择 到法院去起诉要求卖方继续履行 其合同 义务。 在现实 生活中，这就需要 买 方做到对证据的 把握 ，需要证明卖方不 愿履行其 合同义务的主要原因是因为 房价 上涨， 这样 才会在日后 发生 诉讼 也会 占据有利地位。 若合同 履约问题发生了争议， 守约一 方未能保存好证据， 违约一方 会 穷尽可能 的抗辩，证明违约的 原因 不在于房屋上涨，在未经配偶商量，单方面 作出 决定等其它 理由 以此 主张 合同的撤销。 如果买方 当事人一开始 能够意识 到 潜在 的法律风险加以防范 并 及时取证，那么买方当事人的合法权益是能够得到法律所保护。 当事人 日后签订重大合同时候， 涉及 关键性利益的时候，建议找专业律师咨询 或 陪同 签订 或 陪同 采取 取证 措施 ， 尽量把损失和 不利 因素降到最低。


建议 ： 若提起 诉讼 ， 需要 注意适用 定金罚则和主张违约损失 的 选择问题 ，需要注意 ， 违约金 和定金 罚则 在诉请的时候 只能 择其一 。主张违约 金时，若 实际 发生的损失若高于合同约定的违约金的， 在 诉请的时候违约金可以适当提高 ， 一般以实际发生的损失为主， 即 房屋上涨造成的损失 和 造成的其它 损失 。 在 现实生活中，一般都是房价上涨的过快， 建议 守约方 首先诉请 返回定金 ，其次 还可以继续让 违约方 承担 相应 的违约责任 。如 ：卖方因为房价上涨而违约，守约方买方 已 交付定金 10万 ，如果 守约方 主张 诉 请定金罚则，买方可以得到 卖 方所返回的 20万 ， 然而 买方 收回 来的定金并不能弥补房价所上涨造成的对自己的损失。 所以 守约方买方可以 主张 返回定金 10万 ， 并要求因为 违约行为而造成的实际损失 15万（即 房价上涨 对 守约方造成的损失）， 因此 守约方就可以获得 25万赔偿 。如果 是 因为 房价 上涨，导致卖房后悔， 理所当然 违约也是要付出沉重代价的。 违约一方 不仅要返回定金而且也要 弥补 因为 房价 上涨所造成的损失。 同样 的， 如果 买方 违约 ，卖方收取的定金将 不被 退回。 在 民事 经济 活动中，法律尊重双方当事人的意思自治， 非 经法定理由 ，合同 不允许随意违约或者撤销，改变。 如果合同 一方当事人违约，则需要承担因 违约 行为而导致的损失 ， 所以 法律 会尽可能的促成合同的成功及履行。 所以 建议当事人合同签订之后，应该尽可能的履行。


热点二 ： 买 方 支付购房首付款后，以房贷政策变化导致不符合办理银行按揭贷款条件为由主张解除合同。买 方 需要 承担违约责任 吗 ？


法律规定及 分析： 银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时双方均不可预测。故一般情况下，买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但是在 现实生活中，当事人是 否可以请求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主张有权解除买卖合同和不承担违约责任的问题。法律







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