【重磅】8月上海成交土地64.37公顷，环比下滑29%

8月份，上海土地市场公示地块共27幅，合计93.74公顷，环比下滑27%，同比则大幅上扬1.83倍。其中，本月住宅用地公示10幅，其中纯宅地1幅，租赁住房占4幅，动迁安置房用地占5幅。本月商业、办公、商办性质地块分别有2幅、1幅、4幅公示，合计16.04公顷。

8月上海各类土地成交25幅，较上个月少1幅，合计64.37公顷，环比、同比分别下滑29%、57%。成交的25幅地块中，其中商业、商办用地分别占2幅、3幅，纯宅地占3幅（不含动迁安置房），3幅纯宅地块青浦区占2幅、宝山区1幅。8月29日，上海市公开出让青浦区盈浦街道观云路两宗宅地，据悉，该地块仅经过2轮的竞价便快速定锤，最终，两幅地块均由首创置业分别以0.66%、0.41%的低溢价竞得，总成交价约为14.82亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年1-8月上海土地市场主要特征表现在三方面：

一是，至今为止2017年上海土地出让计划没有公布，起码笔者没有看到。

截止2017年8月，今年上海市土地市场累计成交规划建筑面积802万平方米，同比基本持平，但是比2015年同期下滑22%；从成交金额来看，至今为止，上海土地出让金只有662亿元，同比下降47%，比2015年同期下滑25%。2017年1-8月整个土地市场并没有成交多少地块（上半年的成交量相当部分地块成交是2016年供应，并且大部分位于郊区甚至远郊），下半年7-8月共成交20幅住宅用地，其中13幅动迁安置房，2幅租赁用房，仅5幅经营性住宅用地。住宅类用地（含商住综合用地）新增供应量25幅，也仅有7幅为经营性住宅用地，导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

二是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政及70年产权的“只租不售”用地政策，导致大部分中小开发商更加拿不到地。

姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。从7-8月份出让的部分地块（包括只租不售的、可以出售的住宅类用地）来看，基本为央企、上海国企所得，民营企业尚无机会获得土地资源。如此这样，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

三是，大家都清楚，上海有地，当前也不是上海不想供地，而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。

由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

1、为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；

2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；

3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象；

4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

从今年下半年尤其是9-12月上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。笔者认为，下半年尤其是9-12月上海应该会有一定供地量，但是，接下来几个月土地市场仍将成为大牌房企及央企、国企角逐的市场。具体来说：

1、1-8月上海土地出让仅仅有662亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1605亿元计算，今年上海土地出让金还有943亿元差距。按照每年上海都会出让一定土地获得1605亿左右土地出让金的假设，下半年尤其是9-12月势必会推出一些地块（包括可售商品房用地和只租不售的用地），达到1605亿左右的成交金额；

2、配合“十九大”召开，下半年尤其是9-10月调控导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年接下来4个月的土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推地。届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场；

3、虽然上海9-12月仍然会推一部分地块，但是，也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。

【数据】从2017年土地供应趋势上看，供应量创五年来新低，而1-5 月更是无纯商品住宅用地推出，均为动迁配套房用地，仅6月推出10幅纯商品住宅用地，7月除推出2幅租赁住房外，其余均为动迁安置房。本月，上海土地市场公示地块共27幅，合计93.74公顷，环比下27%，同比则大幅上扬1.83倍。其中，本月住宅用地公示10幅，其中纯宅地1幅，租赁住房占4幅，动迁安置房用地占5幅。本月商业、办公、商办性质地块分别有2幅、1幅、4幅公示，合计16.04公顷。

【解读】笔者指出，近几年，上海市政府一直大力倡导“租售并举”的房地产发展方向，从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，推动住房市场向租售并举转变，有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。从上海土拍进展来看，无一例外都被强制附加了自持面积不少于多少年的约束条件。在一二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高房地产开发企业的资金占用，实际上变相抬高了企业资金实力的门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期，另一方面，实力不济的中小房企无法分得一杯羹，也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控一种新的尝试。未来，这种“租赁型”用地比例也很可能进一步提升。

【上海再推4幅租赁住房用地 均在黄金地段】

【数据】8月23日，上海市规划和国土资源管理局网站发布公告，拟挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区的4幅国有建设用地使用权，包括浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块、长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块，均属于“黄金地段”。根据公告，地块土地用途为租赁住房，土地总面积约8.77万平方米，总建筑面积逾20万平米。

【解读】笔者指出，继 7 月浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，上海市静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。截至目前，上海已经有 8 幅租赁住房用地正式推出。根据 7 月 7 日出台的《上海市住房发展“十三五”规划》明确，一是增加住宅供应面积，其中租赁住房用地 1700 公顷；二是大幅增加本市租赁住房供应，在新增的 170 万套房中，租赁住房约 70 万套。

未来几年，租赁房将在上海住宅市场上拥有更高比例，且性价比更高。笔者指出，自从住建部公布 12 个租赁试点城市后，各城市都加快租赁市场建设。上海虽然不在试点城市之列，但是相关工作推进同样积极，现在再推 4 块租赁住宅用地体现地方政府的决心。从地块位置来看，这些土地都位于比较中心位置，体现地方政府对租赁市场建设的重视，同时这些区域增加租赁房源后也有望稳定租赁市场价格。

【数据】8月上海各类土地成交25幅，较上个月少1幅，合计64.37公顷，环比、同比分别下滑29%、57%。成交的25幅地块中，其中商业、商办用地分别占2幅、3幅，纯宅地占3幅（不含动迁安置房），3幅纯宅地块青浦区占2幅、宝山区1幅。8月29日，上海市公开出让青浦区盈浦街道观云路两宗宅地，据悉，该地块仅经过2轮的竞价便快速定锤，最终，两幅地块均由首创置业分别以0.66%、0.41%的低溢价竞得，总成交价约为14.82亿元。

【解读】笔者指出， 8月上海土地市场看似一片繁荣景象，然而，背后却是到场房企屈指可数和地块最终近底价成交的尴尬景象。以往上海一有宅地出让，半壁房企都会参加，举牌举到手软。而如今，宅地鲜有房企问津，到场的开发商屈指可数，多幅地块仅1轮报价后就快速成交。地块低溢价成交已成上海土地市场的主旋律。8月份成交的11幅宅地，溢价率最高仅31.87%，超7成地块溢价率仅1%左右，其中6幅地块溢价率不足1%。造成地块低溢价成交，笔者认为，现在上海已不是以价换地，按照评分拿地，将不少资格欠缺的开发商拒之门外，另外，地块的自持及一些业态硬性规定也让开发商感到能力不足，并且部分地块的起始价已经较高，等等这些都是造成低溢价的原因。另外地块低溢价甚至底价成交也说明了两点。第一、很多房企也积极为稳定土地市场发挥作用，对于具体地块不会盲目疯抢，报价也会更加理性。第二、土地供应也开始增加，部分房企后续拿地的机会也比较大，依然是可以获取低成本的用地的。”

【首创14.82亿元低溢价包揽青浦区两宗宅地】

【数据】8月29日，上海市公开出让青浦区盈浦街道观云路两宗宅地，包括青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块、青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块，总出让面积3.64万平方米(约 55亩)，建筑面积5.46万平方米。最终，两幅地块均由首创置业分别以 0.66%、0.41%的低溢价竞得，总成交价约为14.82亿元。

【解读】笔者指出，此次出让的两宗地块位于17号线淀山湖大道站的南侧，直线距离在700米以内，周边的配套有青浦万达茂和东渡悦来城综合体（在建）和青浦吾悦广场，另有平和双语学校规划中，周边在售项目的价格区间在41000-45000元/平米，目前，万达、中南、碧桂园东原、大发、首创、融信等房企在淀山湖大道两侧均有布局。7号线淀山湖大道站周边是青浦新城重点开发的区域之一，首创在淀山湖大道两侧深耕已久，据悉，首创上次在淀山湖大道两侧拿地，是在2016年8月3日，以总价19.13亿元、楼面价31126元/平米、溢价率107.51%摘取盈浦街道淀惠路北侧宅地。

【数据】同策咨询研究部数据显示，2017年8月，上海各类型土地成交金额均出现不同程度环比的上扬，全市各类土地成交总金额112亿元，环比上扬84%，同比则下滑7成。本月住宅地块带来了63亿元的成交金额，占到本月56%。商办用地成交金额为47亿元，环比上扬超过9成。较去年同期则大幅下滑45%。

【解读】笔者指出，从今年下半年尤其是9-12月上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。笔者认为，下半年尤其是9-12月上海应该会有一定供地量，但是，接下来几个月土地市场仍将成为大牌房企及央企、国企角逐的市场。具体来说，配合“十九大”召开，下半年尤其是9-10月调控导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年接下来4个月的土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推地。届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场。

【数据】2017年8月全市土地成交楼面地价为9247元/平米，较7月份大幅上扬1.38倍，同比则大幅下滑4成。从具体不同类型土地成交楼面地价看，宅地成交平均楼面地价为8741元/平米，环比大幅上扬1.20倍，同比下滑幅度达76%；商办用地成交平均楼面地价为17065元/平米，由于本月经营性用地中宅地成交金额占到98%的较大比重，因此，对全市土地成交均价拉动上扬较大。

【解读】笔者指出，上海出台土拍新政出台后，这将对企业影响非常大，首先是非自有资金不能拿地，其次，通道业务也禁止做了。这对于房企拿地势必有所制约，在一二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上变相抬高了企业资金实力的门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期，对于稳定楼市起到一定的作用。

附录

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来源：同策咨询研究院