新的一年，去哪个城市买房子？| CBNweekly新一线

第一财经YiMagazine · 公众号 · 财经 · 2017-02-01 09:32

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大年初五，新一酱终于可以交年终作业了。

在过去的一年里，新一酱去到了20多座城市采访，了解城市的成长，分析了338座城市、50多G的数据，也认识了来自各地的新朋友。不知道你们眼里的新一酱是否有变化呢？

春节期间，新一酱并不打算水过去。有一个大家一直在后台提到的数据，新一酱还没有认真盘点过，而它又是这一年中国城市中最值得关注和分析的话题——房子。

无论在一线、新一线还是二线城市，2016年的中国房地产市场都足够惊心动魄。

前半段是疯狂的涨价和疯狂的抢购。根据中国房地产业协会8月的数据，34座城市当月房价同比涨幅超过15%，排名最高的厦门达到了43.69%。在这段时间里，人们要和一天一个价的房价赛跑，为自己不能以相对更低的价格买到房子焦虑。

然而仅仅隔了一个“十一”长假，超过20座城市收紧房地产政策，成交量即刻降至冰点。那些曾经迫切想要买房的人，其购房资格连通买房的热情，都被牢牢地限制了。

无论我们谈论买房这个话题的时候是否涉及中国人特有的买房情结，房子永远是城市中的稀缺品，并且在规模越大的城市，它的稀缺程度越高。

下面的20张图表中（高能预警），我们列举了成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡、福州、合肥、郑州、济南和东莞这20座新一线及房产热门二线城市2016年1月至11月的1178宗住宅（含商住混合用地）土地交易数据。

其中前两帧闪过的是每一宗土地成交时的土地楼面价，和当月该地块所属板块的二手房价，第三帧定格的时间会长一些，它显示的是楼面价与周边房价的差值（两者相比价格更高的一端在上）。

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连续看了20座城市的数据，是否有点信息量过载？

新一酱帮大家解释一下，首先是“楼面价”的概念，它是开发商买下土地的每平方米土地成本，相当于一个楼盘在什么都没有建时的土地净价——楼面价加上建筑安装等成本和开发商的利润，就构成了房价。通常来说，楼面价会占到房价的30%以上。

因此，当一块尚未建设的空地的楼面价格已高于周边地区的房价，就会出现“面粉贵过面包”的情况——第三帧“地价与房价差值”图表中用红色线段标示的都是这样的地块。

典型的例子是2016年8月融信以10万元/平方米的楼面价格拿下上海内环线中兴路地块，而这块地附近的次新房房价仅是每平方米7万至8万元左右。更夸张的，在厦门、东莞、合肥、天津和郑州，去年还出现了楼面价超过周边房价两倍以上的土地。

如果将上面20城的数据按照东中西部来排序，你会发现东部沿海城市出现红色线段，即“地价高于房价”的情况更多——厦门2016年拍出的9宗土地，地价都高于房价。而在中西部及东北城市，红色线段的比例就低了，甚至在重庆、西安、长沙、沈阳和大连都没有出现“地价高于房价”情况。

在新一酱看来，开发商已经用脚投票表达了对这些东部地区城市的信心，这比购房散客的行为更有说服力一些。但对于城市管理者来说，很难判断追逐利润的资本中带有多少投机的成分以及潜在的危险。于是去年房地产宏观调控政策最严格的也正是这些地价高于房价的城市。

在很多人的印象中，北上广深始终是房产调控最严格的中国城市，但是否一定是这样的呢？

新一酱花了一周的时间，完整收集了这20座城市以及北上广深的房产调控政策，并且给它们做了打分。接下来的图表将分4组来分别展示调控力度，注意，从前往后调控力度依次递减。

看起来，南京、合肥、苏州和厦门的调控力度都有一定程度上超过一线城市。

从2011年第一次以限购的方式实施房地产调控政策起，政府控制房价过快上涨的手段越来越多样。到2016年，调控力度已经是最严格的一轮，而由此带来的是最后一个季度房市中的焦虑情绪。这种焦虑与疯抢时的焦虑一脉相承，不仅仅是出于想要有个家却要付出巨大成本的困难，还有手头的“房票”——购房资格随时会失效的不安全感。

毕竟，对于多数生活在大城市中的公司人来说，当其他资产配置手段都不那么靠谱的时候，用总价30%左右的现金和不太高的贷款利率这样的高杠杆撬动一套房产仍是最有效的资产增值手段。

谁也说不准这种焦虑情绪的蔓延会不会在某一天达到极限，到那时人们也许会放弃挤破头皮也要在大城市安家落户的欲望，尤其是那些尚未能吸引到足够多的人来发挥创造力的城市。而这最终损害的，是城市的年轻活力和参差多态。

至于看完整篇文章想要找到“今年去哪个城市买房子？”的这个问题答案的各位，你们自己做决定吧！