黄埔区南岗将军山一号地块将推出首个使用率120%-130%的住宅项目，该项目设计方案已公示，包括高层住宅和小高层板楼，提供不同面积的户型选择。项目配套丰富，包括图书馆分馆、健身场所、文化室等，并在周边规划了中小学和幼儿园。项目定位改善盘，注重产品差异化和第四代户型优势，以满足市场对户型面积和居住舒适度的需求。市场反应和开发商定价策略将是项目成功的关键。
将军山一号地块将推出黄埔区首个使用率高达120%-130%的住宅项目，项目规划和产品已开始浮出水面。
项目包括高层住宅和小高层板楼，提供不同面积的户型选择。配套丰富，包括图书馆分馆、健身场所、文化室等，并在周边规划了中小学和幼儿园。
项目的成功取决于市场反应和开发商的定价策略。如果开发商能严格控制总价、降低单价，并利用第四代住宅的高使用率满足买家的需求，项目可能会受到市场的欢迎。
黄埔首个使用率120%-130%住宅项目，将出现在南岗将军山一号地块。
自上个月初中交城投+科学城集团联合体拿地以来，正马不停蹄地加快推进各项流程，大有2025年下半年入市的节奏。
最近，将军山一号地块建设工程设计方案审查及调整批后公示，项目规划和产品开始浮出水面。
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设计方案显示，项目规划用地面积3.39万平方米，计容总建筑面积约9.53万平方米，容积率2.81，建筑密度26.13%，绿化率35%，机动车位1151个。
一号地块规划12栋住宅，其中3栋30-31F（扣除架空层）高层住宅，2梯4户，共368户（套）；
9栋15F（扣除架空层）小高层板楼，预计2梯2户，共288户（套）。
两类产品，合计仅676套。
将军山一号地块作为黄埔区首个第四代住宅项目，或将有那种争议纷纭的超大露台（空中花园）。
但从设计方案来看，小高层大概是板楼大平层，而不是南沙招商林屿境那种错层产品。
此次批复的设计方案，与近期公布的项目可研报告中提到的户型面积段及其配比，十分吻合——
120~125㎡占比27%~30%，132~135㎡占比25%，145~148㎡占比10%，165~167㎡占比30%，185~188㎡占比5%~8%。
比对设计方案，预计120-135平两个户型分布在3栋高层住宅，货量368套，占比刚好是54%左右。
145-188平3个大户型分布在9栋小高层，合计288套占比约43%。
其中，预计最大户型188平分布在9号楼。临近开发大道与规划路两条主干道的4-5号楼，预计为145平。
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配套方面，该地块配建1000平方米图书馆分馆，及健身场所、文化室。
另在其他地块同步配建一所18班小学，后期再配建一所45班九年一贯制中小学，以及4所幼儿园（18班+18班+15班+9班）。
将军山一号地块还有一个亮点，是“含绿量”高——
除小区常规35%的绿化率，项目南侧和西侧规划了与小区体量相当的公园绿地（机械城公园）。
其中，西侧临开发大道绿地带宽约80米，南侧机械城公园300米*100米。
由此形成一道绿色屏障，对于前排小高层板楼，可以有效降噪降尘，也拉开楼距，提升了视野景观质量。
03
从项目设计和户型面积段来看，将军山一号地块的定位，显然是改善盘。
这地方搞改善产品，很多群众表示难以理解。
不过，开发商这一操作其实也不难理解，即：
不搞同质化竞争，通过产品差异化和第四代户型优势做市场增量，弥补南岗片区纯改善项目的空白，寻求新的利润空间。
这种策略能不能成功，如我在前几期的文章《开发商这波操作，万万没想到》中所说，一切取决于定价——
如果开发商能做到严控总价，把单价打下来，同时利用第四代住宅的高使用率，满足买家对户型面积、居住舒适度的获得感，相信市场会买账的。
毕竟，用目前片区刚需四房的预算，比如总价300-400万左右，也能住上超大空中花园的新规房子，对很多自住刚需客还是很有杀伤力的。
当然，这也取决于开发商对市场的认知判断，对片区开发节奏的管控。
如果开发商觉得：这可是整个黄埔首个四代产品，又这么点货，哪能便宜让你们薅羊毛。可以慢慢卖，卖一套赚一套！
如果是这种姿态，结果如何，已经不是开发商的问题，倒是群众的认知问题了。
群众的需求千变万化，在一个开放的市场环境中，无论怎样的产品和价格——收割姿势，事实上总会找到有缘人的。
