海珠新中轴旧改，闷出大招！
近日，
新中轴绿轴东侧道路征地，国有住宅最高补4.7万/平！
图源：海珠人民政府网
虽比不上聚龙湾、坑口拆补
（最高5.6-6万/㎡）
，但比不少旧改拆补要好太多，老破小业主要笑醒！
估计不少旧改村民要羡慕哭！
虽国有土地和集体价值不一样，但难免会偷偷加以对比！
此次征地，是用来建设旧改项目，也意味着，海珠新中轴旧改多处“开花”，加速推进。
1.
此次征地范围，是海珠赤岗地段及未列门牌的国有土地上房屋。
这些房屋的位置，
刚好在海珠新中轴旧改片区红线范围内。
图源
：
海珠人民政府网
所以，随着旧改推进，海珠决定征收，
用以建设旧改项目，即规建道路及基础设施。
而这条道路，
未来将连接海珠主干道之一的新港中路，
以后去往客村、赤岗等商圈都很方便。
拆补标准也同步被曝光，被征收人可以选择
货币补偿
或
房屋产权调换
。
若是选房屋产权调换，
即被征人的房屋换新房，有可能要补差价。
但具体哪个新楼盘方案中没明说，若是指定新房房价较高，那就要多掏钱了。
而且，新房比旧屋多出的公摊面积，需按8034元/平补差价。
若是选货币补偿，
也就是直接拿钱不要房子，
补偿
指导价为3.7-4.1万/平。
图源
：
海珠人民政府网
不算上补助费、搬迁费的话，
货币补偿总价=货币补偿指导价+征收奖励+搬迁时限奖励。
以补偿最高的框架结构（A）房屋为例，
弃产最高能补4.7万/平。
注意，这还不是全部。
若再算上
临迁费40元/月/平，搬迁费5000元/户，生活相关设施、线路补偿为2850元/户
，补偿就更高了。
临迁费不算低，广州很多旧改临迁费也才25-30元/月/平。
以100平房屋计算，1年临迁费就有4.8万！
可能会有人觉得，这里是海珠新中轴，地段好，最高补4.7万/平会吃亏。
像海珠湾隧道
（最高8万/平）
、聚龙湾
（最高5.6万/平）
，国有土地房屋拆补都比较高。
但其实，这个拆补标准在市中心算中等水平。
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广州部分市中心国有土地住宅拆补情况
来源：公开信息整理 制表：在湾区
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征拆项目
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最高拆补标准（万/平）
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海珠湾隧道
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8
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聚龙湾
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5.6
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坑口做地项目
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5.8-6
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新中轴绿洲东侧道路
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4.7
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十二号线新市墟站
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3.9
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地铁8号线北延段支线棠景站
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3.8
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若是对比周边房价或旧改拆补，就不算低了。
一是，对比周边2-3万+/平二手房价，已高出市场价。
征收范围周边二手小区居多，多为老破小，挂牌均价2.1-3.9万/平，实际成交价会更低。
图源：链家
以相邻的
鸿运花园
为例，楼龄22-30年，挂牌均价3.9万/平，去年成交单价约2.6-4万/平。
图源：链家
据了解，拆迁范围内之前也有二手挂牌，上个月挂牌2万+/平，但无人问津。
但这里老破小业主爆料，
拆迁公告一发布后，范围内挂牌房源便撤下等征收。
哪怕是只按最低的3.7-4.1万/平的补偿指导价，这些业主也赚不少，还不用苦恼老破小卖不掉。
二是，对比海珠乃至其他区域旧改，拆补要高出不少。
虽然国有土地和集体用地房屋价值不一样，拆补方案也不一样，没有可比性。
但是，很多村民还是会加以对比。
海珠新中轴旧改的拆补方案还没官宣，但已有网传版本。
此前东风村复建安置房建设工程招标，就疑似透露出一部分拆补标准：
村民住宅按“280㎡/户”核定回迁安置面积，权属人可选择复建安置
（回迁房）
或产权置换；国有土地上房屋按“合法产权套内面积1:1”，进行产权调换。
这
个版本主要是以产权置换或回迁安置为准，货币补偿并未体现。
但估计不会特别高，对比市中心其他旧改就知道了。
网传康鹭弃产补偿2.5万/平、瑶台1.1万/平、三元里6600元/平、潭村7590元/平……
只能说，不同土地性质的住宅拆补，村民们还是不要比较的好。
2.
此次征地位置，属于海珠新中轴
旧城旧厂片区改造
的一部分。
这也能看出，海珠新中轴旧改在持续推进。
作为广州四大做地旧改之一，是重点发展区域，
也是海珠最值钱的地方之一。
整个旧改片区共约281.75公顷，
相当于2.5个康鹭旧改，
妥妥的超级巨无霸。
旧改范围主要涉及
东风、三滘两条村，以及8个旧城和20个旧厂。
从珠江前航道到后航道成片开发，还涉及广州塔-琶洲商圈，重要性不亚于康鹭旧改。
在去年短短一年时间里，就有很多关键性动作：
1月，改造项目公司正式成立，获批国家首批城中村专项借款；
4月，实现新港路以北段1.3公里新中轴线改造重大突破，后续将依托广州塔、“三馆一场”等打造国际知名消费聚集区。
12月，三滘村启动区公布控规，东风村启动区正式开工，也公布最新调规。
总长度6公里的新中轴海珠片区绿轴，已完成南、北段近4公里实际控制。
在市中心要实现这样的旧改进度，算比较难，但作为四大做地片区之一，海珠中轴需要冲kpi。
值得注意的是，
去年12月传出保利退出三滘村旧改，很多人一度认为海珠中轴首发阵地要凉。
三滘村华南鞋城
拆除现场，
图源
：
海珠发布
但其实不然，
保利退出后，市属（区属）国企就接手了，
还发放相关调查问卷。
再者，保利退出，也是因旧改模式转变，市场化模式补偿也已不符合当下旧改。
整个片区旧改思路，是
“先南北、后中间，先旧厂、后旧村”
，逐段实现新中轴线海珠段的贯通。
“先南北”，
上述提及的新中轴绿轴东侧道路征地，便处于旧城旧厂片区，说明北段旧改在加速。
“先旧厂”，
据了解，海珠已与6家旧厂达成搬迁及补偿意向，其中3家已签订征收补偿协议。
“后中间”，
中间段的三滘、东风片区均已陆续启动和出控规方案，连拆补方案也有网传。
东风村旧改开工建设 图源：海珠发布
改造推进的节奏很明确，
直指“两年通轴”的目标。
这么大的旧改盘子，是由
市属国企机场投资+海珠区属国企
主导，可见海珠决心。
机场投资集团在机场三期扩建工程中，有超大体量征拆、安置、建设经验，也参与了白云罗冲围、广州火车站片区、天河环五山改造。
熟悉做地流程、经验丰富，由它来主导海珠中轴旧改，才能带得动。
海珠新中轴片区未来改造完成，会产生一个“新海珠”。
这可以说是市中心规模最大旧改，且位于海珠腹地，距珠城CBD不到5公里，地段非常好。
通过连片开发，焕新城市界面，完善学铁商配套，产业也会转型升级，板块有很大的发展增量。
其中不乏豪宅项目，如
中海大境、保利四季和颂、广州地产·珑璟台
等
