三四线的上涨

关于三四线的暴涨，大部分人认为有两个理由：“房价的层级传递”和“一线需求外溢”。

关于房价上涨的层级传递：

这个概念，站长也曾经提过。

什么意思呢。因为本轮主要是信贷放水造成的，大水漫灌之下，资金像水一样分层流入一级一级的城市。

每个城市，都按照自己的等级带起涨价的节奏，往下层级传递。比如，北京涨价后，开始影响北三县、天津、石家庄；天津、石家庄二级城市涨的差不多了。在第三梯队的保定、沧州、衡水开始上涨。当三四线都涨到一定阶段的时候，一些小县城开始涨。

按照这个理论来说，只要信贷足够宽松，资金足够多，那么基本上从一线到小县城，每个城市都会享受到这波房价上涨的福利。只是三四线、小县城属于资金传导的最末端，所以涨的比一线、二线要晚。

但实际上，在本轮周期中，有一部分三四线城市房价上涨是很早的，甚至早于强二线。从16年第一季度开始，590个城市（大多数为三四五线）的销售量已经同比增加29%，而且蔓延至今，这是持续性的向好。

而二线城市房价四小龙是什么时候被提及的呢，站长记得是16年年中左右。

三四线成交量向好，是和一些强二线城市同步，甚至提前的。所以，三四线上涨并不存在严格意义上的时间节点延迟，房价随着城市等级的高低逐层由上而下传递，这个理论说不通。

那么需求外溢这个逻辑能不能解释呢？

大家认为，三四线城市上涨，主要是因为一线城市的需求外溢。比如，燕郊上涨，是因为北京上涨的带动，而在北京有资格买房的人很少，房价门槛太高，所以无奈之下在燕郊买房。

又比如，昆山、花桥的上涨，是因为上海的需求外溢；中山，东莞，惠州的上涨因为深圳需求的外溢。

这个观点，本身是没错的。但只能解释一线，强二线周边三四线房价上涨的现象。但是无法解释偏远的大部分三四线房价上涨现象。

本轮三四线房价上涨，是具有普遍性的。

今年3月，统计局在公布1-2月份销售数据时显示，三四线出现了全局性、普遍性的热销。全国653个城市的住宅销售面积同比增长了24%，但主流的城市销售面积增长仅为3%。 在以往周期表现并不亮眼的三四线，成为本轮推动房价上涨的助力，但这个现象很少有人注意。除了63个主流城市外，剩余590个城市住宅销售面积同比增长达到46%。 

所以，需求外溢这个理由也说不大通。 

大部分机构，和房地产从业者往往把注意力放在热点的70个城市中，而对偏远三四线的房价鲜有研究。而590个城市中，大多数是低能级的，偏远三四线城市，他们是本轮房价上涨中的“沉默的大多数”。 

我们不得要问，是多么强大的力量，让库存顽疾的三四线群众产生这么强大的买房需求？

图片引用于华创证券投资报告

棚改货币化去库存的惊人效果

这股去库存的洪荒之力来自于，棚改货币化的力量。

上世纪60年代，我们的城市中有很多自建住房，或者是计划经济时代的集合宿舍、城中村等等。从08年以后，政府一直在努力提高城市化率，推动棚改。从16年开始，棚改产生了重大的进展。速度从从2012年的300万套/年上升600万套/年，今年的棚改任务也是600万套/年。

于是，我们看到了三四线城市的销售变化。2016 年 2 季度起，三四线城市销售基数不断攀升。据长江证券研究所调查，2016 年三四线城市房价均价提升了近 8%，至 2017 年 3 月，同比再次提升 11%；4 月， 三四线城市房价继续上涨，均价已至 6257 元/平方米。

接下来说说，站长科普下，什么是棚改货币化。

15年棚改安置，都是以实物安置为主。什么意思呢？就是被拆迁掉房子的老百姓会补贴同一地段相同面积的房子，或者是不同地段和拆迁房屋一样市价的房。15年6月以后，国务院颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求积极推进棚户区改造货币化安置。

以前，是拆房补偿房。现在是拆房补贴钱。

棚改货币化，相当于政府出资支持买房。

如何去掉三四线的库存？刺激三四线居民的买房的需求。如何刺激呢？以棚改区居住条件不好的居民为例，拆掉他们的房子，再直接补贴钱。这样，他们既有购房的需求，又有了购房的资金。

从经济学的角度来说，刺激消费就是刺激需求，刺激需求导致资本流通率大大提升，从而促进了经济的增长。

到这里会有人问，站长，为什么16年开始力推棚改货币安置呢？

因为之前，棚改的钱没有到位。

14年央妈推出PSL的工具，向国开行购买债券资产，形成了基础贷款。

利用PSL，国家实现了对三四线城市的货币定向宽松。

资料：

华创证券分析主流一二线城市（19个城市）货币化安置套数占比全国约10%，进而估算主流一二线城市（约40个城市）货币化安置套数占比全国约20%，那么剩余三四线城市（613个城市）货币化安置套数占比全国约80%，因此PSL通过棚改货币化安置工程则主要投向了库存居高不下的三四线城市，其资金流向为央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），由此国家从而实现了对三四线城市的货币定向宽松。

感谢央妈伟大的号召力。

我们看，从15年开始，PSL的余额情况一路升高。去年棚改资金总共是1.48万亿，国开行达到9700亿，农发行发了3000亿左右，剩下基本上就是中央的资金了，政策的资金占整个资源来源的80%。再看大头国开行，过去四五年的棚改改专项贷款增长速度非常快。这些钱，80%流入了三四线城市。

对房价上涨过快的一二线城市来说，补贴现金的拆迁户肯定是没有以房换房来的更有诱惑力，但是对于三四线城市，房价多年不涨，本身工资又低，现钱就有诱惑力多了。而且大部分政府也有补贴的奖励，比如一年内买房再多补贴5-8万，这样的情况下，拿钱买房是很有吸引力的。

棚改货币化要持续多久？

2年。

根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约2年。

存量分析：预计截至2017年末，棚户区存量将下降至1,600万户，按照目前每年600万套的棚户区改造速度，还需要改造2.7年（包括今年仍需3.7年），也就是在2020年完成改造任务，这与之前国务院、住建部和发改委关于在2020年前完成棚改相吻合。

楼市去库存分析：我国已开工未售库存从14年末8.7亿平降到16年末25.4亿平。平均一年去化1.7亿平。参考12-18个月是库存健康的状态，那么全国库存达到20亿平就是健康状态，去库存还需要2年。

接着，站长想说一些，非常个人化的观点。大家听听就好。

如果从这个角度去理解一线强二线以及接近40个三四线城市的限购甚至限售政策。那么在去库存没有完成之前，这些城市的限购政策不会放开。

今年的600万套棚改计划是肯定要完成的。所以今年三四线房价你们懂的。三四线享受到了棚改货币化的红利，并非是长久之计。除了五大城市群周边的三四线，其他三四线的上涨，站长认为，并没有持续性。如果你所在的三四线城市面临大量的棚改，而你又不是拆迁户的话，刚需买房还是尽早买。如果想投资，慎重。

资料：

易居房地产研究院发布的数据显示，上半年，中国50个城市的土地溢价率排名中，排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。穆迪发布的一份报告称，受强劲销售增长支撑，中国三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。

一二线，强三四线限购限贷甚至限售，他们为投资客关上了门。但他们为想来落户的置业者留了一扇窗。人口争夺战已经无声打响。

从14年开始，来大城市打工的人口就不再增加了。

2030年后，我们的总人口就不再增加了。

人口流动方向，人口密度，和房地产的库存量是正好相反的地区。

你买入的房子，其实是这个城市的股票。

想要在房产上投资获益，环境，户型，地段位置这些细节居然重要，但最重要的是，你买入的房子是不是在享受政策红利、改革开发成果的城市群里。

所以，不要总是问我，站长，现在买入合适吗？是涨还是跌。这是房价周期的一个小小波动，哪怕买贵了，或者买便宜了，长期来看没有多大意义。你要考虑的是在战略上买入哪个城市更稳妥？除了房子外，你买的是个人发展机会，医疗、教育资源。

尤其，对在大城市发展的年轻人来说，买房，就是对这个城市的命运下注。

社保没法补缴，去落户呀。买房置业，“既要考虑自我奋斗，也要考虑历史进程”。

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