从7月的市场情况来看，房企在一二线城市的销售去化受限购、限售影响较大，我们预计一二线城市未来的市场前景将保持持续稳定。而目前销售情况更好的仍然是三四线城市，布局三四线城市的企业将继续受益。
从企业销售情况来看，多数房企的业绩较6月环比下降，TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%。TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%，降幅最小，可见虽然大部分房企的业绩规模都有所降低，但龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。同时必须看到，TOP4-TOP20降幅为47.6%，在各梯队中降幅最大，可见在上半年的业绩冲刺之后，随着淡季到来，进入休整期。
虽然7月多数房企的销售业绩环比下滑，但仍有部分房企的销售业绩保持了较高的增速。其中，碧桂园、旭辉、融信值得关注。
碧桂园1-7月销售业绩3339亿元，保持在流量榜第一的位置。450亿元的单月销售业绩在规模房企中也位居前列。得益于充足的土地储备和2017年至今三四线城市市场的销售火爆，碧桂园业绩持续保持高速增长，1-7月同比增速近124%。值得注意的是，碧桂园的新增土地投资继续保持了去年的高增速，今年上半年新增土地投资近1500亿元。积极的拿地布局、增加土地储备也为碧桂园未来实现更高的业绩规模提供了保证。
旭辉7月销售业绩557.1亿元，同比大幅增长70.9%实现较大的突破。旭辉在“战略聚焦、深耕一二线”的城市布局策略下，通过抢占一二线热点，再下沉辐射到周边的潜力三四线的战略步骤，形成华东、华北、华南及华中四大区域全国化布局，进入及深耕31个城市。在拿地策略上，旭辉积极选择以合作和收购为主的方式进行土地扩张，2016年以来通过合作或收购方式获取的项目超40个，耗资超150亿元。此外，在上半年较好的销售形势下，旭辉将2017年销售目标上调23%，由650亿元调升至800亿元。
融信集团2017年1-7月累计销售金额348.3亿元，排在第29位。2017年7月27日，融信以总计28.97亿元收购安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司35个项目55％的股权，收购项目分布于苏州、合肥、郑州、西安、兰州、银川等中西部省会及周边城市，可售面积逾500万平方米。通过此次收购，融信在巩固原有海西以及长三角优势的基础上，进一步推动了企业全国化发展和布局，并为后续在中西部省会城市的发展奠定了稳定基础。在可预见的未来，融信的发展值得期待。
下半年展望之一
热点城市限购、限贷加码，房企需加速去化
2017年1-7月，大部分房企都加紧推货，规模房企整体销售业绩较去年同期增幅较大。而同时，各热点城市限购、限售政策持续加码。2017年以来，除了一二线城市政策加码外，部分热点三四线城市也加入限购、限贷、限售的行列，由环一线向其他区域扩围。目前，全国已有24个一二线城市、40个三四线城市出台紧缩调控措施。我们认为，限购、限贷等政策的不断加码一定程度上限制了市场的购买力，下半年在行业政策从严的趋势下房企仍需加速去化。
下半年展望之二
土地供应继续紧缺，房企收并购市场寻求机会
2017年下半年，一线城市土拍价格受限，招拍挂市场供应紧张的局面不会逆转。二线城市未来土地的供应量将逐步增加，但由于政策的限制，地王基本不会再出现。三四线城市土地火热的态势仍将延续一段时间，之后将进入调整。对于房企而言，目前招拍挂市场的价格总体偏高，房企拿地需要谨慎观望。相反，收并购市场仍然充满了机会，目前许多企业都已明确提出了未来将会继续加码收购力度，未来房企合作并购的比例将继续攀升。
下半年展望之三
商改住限制政策加码，房企需谨慎
2017年，随着商改住限制政策的出台，部分热点城市的商住产品市场迎来了较大的调整。3月底，北京率先将商办市场纳入限购范围，严禁商办类项目改变为居住等用途。5月，上海停止审批公寓式办公项目，全面开始商办项目清理整顿；深圳、南京也相继出台商办新政。从企业层面来看，商办项目整治的加强将影响那些在一线城市有商改住项目储备的房企，未来这些商办项目的去化将存在较大压力，进而影响企业业绩。从市场层面来看，商改住限制政策的出台将加剧热点城市市场供不应求的局面。需要注意的是，随着政策的不断变化，当前尚未收紧商改住政策的二三线城市，房企也需谨慎。
下半年展望之四
未来租赁市场潜力巨大，房企迎接机遇
根据近期出台的政策导向来看，租赁市场潜力巨大，未来或将成为和销售同等重要的市场。一方面，目前住建部对住房租赁市场的政策支持力度较大。近期，广州试点出台“租购同权”；武汉、佛山鼓励通过存量房市场及改建商业用房发展住房租赁；上海首次公开出让两宗“只租不售”租赁租房用地。另一方面，热点城市流动人口对租赁市场本身的需求也十分可观。我们认为，目前住房租赁市场潜力巨大，房企可以加大对长租公寓的投资布局。同时，在未来的存量房市场，房企自持物业和长租公寓板块也将成为房企的一个多元化盈利点。
