文章主要讨论了天府新区二手房市场受到新规4.0影响的情况，包括价格下调、产品迭代、市场竞争等方面的问题。同时，也提到了购房者的疑虑和困惑。
文章提到，按照现在的市场价格，天府新区的某些二手房已经跌到了近郊区刚需盘水平。一些业主反馈高杠杆摇号购买后不得不降价出售。
文章指出，新规下的项目虽然户型设计有所改变，但真正的产品迭代应该包括园林、物业、建筑用材等方面的提升。目前开发商更倾向于维持货值并加速去库存。
文章提到，购房者面临二手房市场和新规下新房市场的选择困难。同时，他们也担忧产品迭代是否到头，以及未来的产品质量和空间设计。
如果按照现在的市场价格，天府新区某些二手房，已经跌到了近郊区刚需盘水平。
风口浪尖上的一些板块，甚至集体出逃，很多业主反馈是高杠杠摇号，勉强上车的那批在砸盘。
新规4.0确定以后，保新房弃二手已经没有回旋余地，价格更低、产品更好、实得更大，房龄更新，二手房无任何还手之力~
即便是开发商，手上还捏着新房的，都开始跑路了。
以前有人说，市场不管再低迷，降价潮也不至于蔓延到高新南，现在高新也已经顶不住了。。。
4.0新规一出，老产品果断断尾求生，头几天蜀道宽境直接闭馆降价，把老业主看傻了眼~
客观的来说，大规模降价去库存，对市场无疑是毒害作用，让很多有购房需求的人陷入了恐慌，更不敢买。
以前说主城不会跌、高新不会跌，现在
高新直接跌100万
。
以前说价格已经回归了价值，再跌也没有空间了，现在止跌依然看不到头。
图源克尔瑞四川
但新规4.0下的新项目，与其说是“产品迭代”，不如说是“面积迭代”，当然，“迭代”这个词也要打个大大的问号，不如叫“复古”？
同样143㎡的房子，过去实得只有70-80%左右，现在可以做到110%，相当于降价30%左右。
比如下面这个网传的新规下的户型设计，110㎡已经可以做端厅了：
真正的产品迭代，肯定不可能只有户型，园林、物业、建筑用材等等不迭代甚至还缩水那不叫迭代，那只是为了维持货值，并且加速去库存的手段。
当下的市场环境下，开发商也没有动力去真金白银向园林、外立面、公区这些方向提升，改个户型，做大赠送远比做好产品更简单。
更大的意义还是在于大幅提升了对二手房的竞争力，购房者能得到实惠。
成都第一批吃“0公摊”螃蟹的项目，除了最近大火的中环天宸，还有一个越秀26亩，据传越秀有可能出来的还会更早。
下半年成华区，两个项目应该会是300-500万级改善厮杀的重点项目，从硬指标来看，越秀在产品上定调更改善。
不过论地段，还是中环天宸更好一点，天悦云萃的位置只能算崔家店板块的边缘，配套和成熟度都不高。
中环天宸在二八的核心区，周边开发基本成熟，配套方面也更丰富。
不过从板块发展规律来说，越是板块中心的位置，容积一般也会越高，越边缘，容积越低，天东天西乃至二八、杉板桥都是这个规律。
比如二八板块的知园、翰文府、翰林府这些都是3的容积，外围一点的中环臻邸、中车、匠心里基本就是2的容积。
这个限死了最终产品形态，中环天宸在3的容积下，只要控制总价段，就必然不可能做纯板式，小面积段做3T3已经是最优解了。
从网传的总平以及户型来看，外挂阳台可能就是全赠送面积，
端厅外挂阳台
的最终呈现效果还要等到后面样板间实体看后才能给结论。
越秀二期纯T2的产品，在143㎡这个面积下做了洋房双花园设计，而且是T2板式结构，短期内卷面积应该没有其它项目卷得动了。
但是从购房者的角度来看，有几个问题我也经常听到：
1、手上的二手房卖给谁？不卖二手房哪儿来的钱置换新产品？毕竟成都能买400-500万总价房子的，多数都是一卖一买。
2、产品迭代到头了吗？新规框架下，理论上可以做到120%的得房率，会不会现在买了，后面出更大赠送，空间设计更浮夸的产品，被后来者背刺？
3、现阶段出来的这两个，外加迎晖路的首开36亩，明显是走量的玩法，品控究竟如何？在其它园林、空间设计上是否保持同样的“迭代”水准？
我觉得前面两个问题都不存在，即便产品不迭代，随着房龄老化，二手房竞争力削弱都是必然的，新规新产品只是加剧了这种危机感。
未来5-8年，至少在实得面积这个层面，新房不会再有大的迭代空间了，再进化就只能改变产品形态，比如跃层做四个花园？
至于华润、越秀两个项目最终呈现究竟如何？样板间实地感受怎么样？大赠送下的空间格局是否合理？我们后续会第一时间组织粉丝一起看房，感兴趣的朋友可以先扫下方二维码加群蹲一波~
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视频号《成都东哥说房》
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