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我的房贷降了0.5%

表舅是养基大户  · 公众号  ·  · 2024-10-25 21:27

主要观点总结

文章主要介绍了央行宣布存量房贷利率下调、海外投资市场动态、债券市场和A500指数基金的情况。文章还包含了一些个人消费决策和资产配置的讨论。

关键观点总结

关键观点1: 央行宣布存量房贷利率下调的步骤和效果

文章详细解释了央行调整存量房贷利率的流程,包括贷款利率的计价方式、LPR基准的具体值以及重定价周期的问题。降低房贷利率是一个善政,能够激发消费意愿,增加未来的现金流。

关键观点2: 海外投资市场的动态

海外投资市场值得关注的有:美债利率的持续上行、美股在指数创历史新高后的财报表现以及桥水对风险资产的看法。文章还提到了特斯拉的暴涨和桥水对全球市场的观点更新。

关键观点3: 债券市场和A股市场的状况

债券市场方面,除了超长端以外,其他品种今天开盘后表现较好,没有受到股市上涨的跷跷板冲击。A股市场虽然北证50有波动,但光伏等板块的产业消息带动A股成交量破1.8万亿,创业板领涨。此外,A500指数基金在银行渠道狂卖,关注度提高。


正文

我们周五晚上,还是聊简单点哈,市场分析的部分,我们周日晚上详细讲。

之前10月12日财政发布会的时候,央行的陶副行长,预告了存量房贷利率下调的时间表,25号,也就是今天,大行开始统一操作下调,当时陶副行长的说法是,“大家周六打开手机,就能看到下调后的利率了,有些中小行,可能会慢几天。”

我今天下午,特意去银行app瞅了一眼,发现已经下调好了,下图, 从之前的4.1%,下调到3.55%了 ,降了0.55%,感谢央妈。

存量房贷下调,流程上来说,其实是三个步骤, 给大家解释一下。

第一步,先把你的贷款利率的计价方式,调整为LRP-30bps。 大家看我上面红色框出来的,定价基准是LPR(就是贷款市场报价利率,央妈每个月公布一次),然后浮动幅度,是-30bp,那么,这个就是,我后续房贷利率的计价方式了。根据这个计价方式,得出我的最新房贷利率,是3.55%。

第二步,是确定"LPR"这个基准的具体值。 上面的计算结果,有些人会质疑,之前不是LPR已经下调了吗,1年期从3.35%降到3.1%,5年期以上从3.85%降为3.6%,30年的房贷利率,当然挂钩的是5年期以上的LPR,那么,不应该是3.6%-30bps,3.3%才对吗?

这里就有个流程的问题,大家看到上图,有个 重定价周期 ,我的重定价周期是“每年一次,且每年的10月19日才重定价”,而10月19日的时候,5年期以上的LPR还是3.85%,其后的10月21日,也就是本周一,才下调的,所以,我目前只能享受到3.85%-0.3%,也就是3.55%的待遇,等到明年的10月19日,如果5年期以上LPR还是3.6%,那么我的房贷利率就会变成3.3%。

另外,要注意的是,过去的12个月,5年期以上LPR是从4.2%,降到3.95%,再降到3.85%的,所以,对绝大多数人而言,你的基准值,要么是 4.2%、要么是 3.95 %、要么3.85%,不会有第四个可能,所以你目前下调后的房贷利率,应该是, 3.9%、或者3.65%、或者和我一样的3.55%

第三步,就是这个重定价周期的问题。 对大部分银行而言,这个重定价周期,要么是每年1月1日,要么是你的贷款发放日(比如我本人上面的案例),今天,应该很多人在咨询这个重定价周期的问题,之前确实科普的比较少,按照下午银行反馈的说法,下图,后续大家还能和银行协商, 改一下重定价周期 ,比如,原来我明年10月19日才能享受最新的LPR基准的,那我就可以找银行,把1月1日设为重定价的节点。

......

多说一句哈,降低房贷利率,绝对是个善政,也算是各方利益博弈之后的结果,一定程度上确实能够激发大家的消费意愿。这个就是一个数学问题,假设未来的收入不变,未来的支出减少后,那么未来的现金流当然是增加的。

我12号听了陶副行长的发言后,就决定冲动消费一把,之前一直想把用了5年的Macbook air笔记本电脑给换了,主要是出门的时候,写东西,多开几个网页就开始卡了,但舍不得。听说房贷利率要下调后,马上启动研究,用上了京东上的政府补贴(2000块,寄到浙江), 顺利购入Macbook pro (M3芯片的,虽然M4马上要出了,但我就开开网页和office,差别不大,不想等了),算是为10月的消费数据贡献一把力量了。

杨笠说,“男人对电子产品有不可理喻的热情,最新出的手机买,最新出的电脑买,VR眼镜买,买完以后还会给你疯狂的炫耀,你知道,那种自豪感就感觉这些高科技产品不是他买的,而是他研究出来的。”

她说的对。

光是打开包装之后,电子产品散发出的香味,就能让我快乐好几天啊。

......



我们继续来聊下市场的三个热点。



1、先说海外,特斯拉暴涨了20%+,桥水明确看好全球股市。

近期,从海外投资的角度看,有三块东西,值得引起我们的关注。

一是 美债 利率的持续上行,10年美债从9月16日的低点,上行60bps左右,打爆了债市多头,这让很多奔着降息逻辑买美债基金的小伙伴,有点蚌埠住了。

二是美股在指数创历史新高后,近期迎来了新的财报披露季,比较惹人注目的是两家—— 上周的台积电和昨天凌晨的特斯拉 ,两者都超预期,在财报后的交易日内,台积电大涨10%,进入市值万亿美元俱乐部,而昨晚,特斯拉更是暴涨了21%,年内股价涨幅直接回正,马斯克的身价一天涨了2000多亿人民币,坐稳全球首富的位置。

三是 桥水 ,就是做全天候策略的 著名的全球资管机构,这两年在国内发的产品业绩也不错,所以关注他们的人也变多了 ,今天发布了其CIO对近期市场的一些观点,《 桥水三季度观点更新 》,核心思想,是认为从组合配置的角度看,目前,风险资产,也就是股票,比现金类资产的性价比更高,引用一下,“ 当前,在美国(政策受到限制最小的经济体)和中国(最明显需要更多政策刺激的经济体),资产相对更具吸引力 ”。

这和我们的观点整体是一致的,也即,在美国经济数据没有转弱的大背景下,预防式降息的逻辑下, 风险资产的性价比更佳

我们是这么说的,也是这么做的,在昨天表韭全球的主理人发车后,下图,我们继续进行了跟投,无论A股如何“吸睛”,都不会打断我们资产配置的第一条主线,也就是地区分散, 增加海外资产在个人配置中的比例







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