心中有问HOW？
浩然来解答！
FOF 伴您一路前行
周一晚上6点易方达FOF投资部总助张浩然做客小易直播间后
，我们会将问答精华实录以文章形式整理呈现，
来看看上周直播中有没有你关心的问题~
欢迎大家持续关注小易直播间，来和浩然总交流！
“如何看待房地产行业的政策利好？对地产和相关产业能起到持续作用吗？”
浅谈一下关于房地产板块的看法。
2024年5月17日，央行打出优化住房金融政策组合拳，包括针对需求端的降低首付比例，下调公积金贷款利率，以及针对供给端的设立3000亿元保障性住房再贷款等政策。地产板块近期在政策频出下走势大幅反转，引发了很多投资者的关注。
然而当前地产面临的问题，不仅仅在于投资者购房需求较弱，
更关键的问题是库存。
如果在库存偏高的背景下，卖房的供给高于买房的需求，天然会压制房价，反过来也会影响投资者的购房需求。
因此评估政策能否让地产行业企稳，关键是如何处置存量房产。
那么从投资的角度如何看待政策预期？又应该如何参与呢？我们可以
通过公开信息去进行一些思考：
1.根据天风证券的测算：我国目前房地产库存约为26.3亿平方米，对应去化周期为25.4个月。而如果要将去化周期压降到18个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米库存，乘以全国新房及二手房均价，
大致需要7万亿元的资金。
注：《收储存量房是否可行？》，天风证券，2024/5/12。
2.在投资上，尽量不要在政策还有不确定性但价格已经开始反映的时候去左侧参与，
而更适合在政策真正出台后右侧参与（即使当时价格可能比现在更高）。
复盘来看，房地产行业持续半年跑赢中证全指，且跑赢20%左右的阶段只有两个：分别是2012年2季度至2013年1季度，2015年2季度至2016年年初
（数据来源wind，截至2024年5月）。
这两个时间段均开始于市场对地产悲观预期充分扭转，且对未来房价上涨开始形成预期时。
国家统计局公布数据显示，4月份，70个大中城市各线房价继续下行，环比、同比降幅均有所扩大。
目前离政策落地和市场预期扭转或许仍有一段距离，我们可能可以更有耐心一些。
主笔人：
张浩然
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投研团队成员来自专业投资机构，具备多资产、多策略、多管理人的多元投资背景。投研团队主要成员经历不同周期考验，投资策略成熟，投研经验丰富。
张浩然先生
清华大学金融硕士、经济学学士、工学学士
易方达FOF投资部总经理助理。8年投研经验，其中6年基金投资经验。
自入行以来即进入大型险资机构从事基金研究工作，多元的学科与机构背景使得更加丰富的投研视角成为可能。目前主要负责易方达内部FOF以及全市场FOF的投研工作。
易方达基金FOF投资决策委员会委员。
15年投研经验，其中14年基金投资经验。
曾在中国人寿养老保险、合众人寿保险等知名保险资管机构从事基金研究及组合管理工作，对于稳健类投资具有独到见解，偏好通过降低风险波动来提升组合风险收益比，主要负责养老目标FOF以及稳健类FOF的投研工作。
15年投研经验，其中5年权益投资经验。
曾在易方达基金、交银施罗德基金等知名公募基金长期从事权益类资产研究工作。具有11年股票研究经验，研究生涯经历多轮股市周期，目前主要负责中高风险FOF的投研工作。
6年基金研究经验，其中3年基金投资经验。
目前主要负责稳健低波FOF的投研工作。
5年基金研究经验，其中2年基金投资经验。
目前主要负责中高风险FOF的投研工作。
3年基金研究经验。
自毕业以来即加入易方达基金，从事基金研究工作已3年，目前主要负责稳健低波类型产品的投资研究工作。
