YY | 地产微观速递（Nov）：万科新增多笔贷款，融创披露境内债重组初步方案

YY评级 · 公众号 · · 2024-11-29 18:11

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摘要

YY 评级调整： 2024年11月，YY评级将万科的主体评级由6+下调至6-，因其销售下滑、母公司货币资金被迅速消耗以及债券到期压力大等。

重点主体舆情： 万科 新增多笔借款，评级遭下调，旗下子公司新增多条欠税公告。 11月，万科陆续新增多笔借款，金额合计超150亿元，但以开发贷为主，期限10年以上贷款合计26.8亿元。此外，万科旗下子公司新增7条欠税公告，合计欠税余额3.45亿元。标普将评级从“BB-/负面”下调至“B+/负面”，主因销售下滑和流动性减弱。本月万科代表券“21万科02”（1.1557+2Y）的最新成交净价82.3元，月度变动-1.7元。

万达商管 美元债展期，控股股东大连万达与万科合作项目纠纷尚未结束。 万达商管拟对2025年1月20日到期的4亿美元债发起同意征求，展期1年，首付本金25%。控股股东大连万达方面，以1.6亿英镑出售旗下豪华游艇制造商业务，已获监管部门批准。另外，大连万达和万科在长春国际影都项目的合作纠纷仍未结束，或表明大连万达近期资金流动性紧张。本月万达商管代表券“20万达01”（285D）最新成交净价在95元左右，较上月末98元有所下降。

融创 披露境内债初步计划的重组方案 ，包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项，合计154亿债券，削债62.73亿，转股30亿，即刻刚兑8.31亿，信托4年兑付14.35亿，留债38.61亿10年兑付。本月代表券“H0融创03”(1.0356Y)最新成交净价在22元左右，月内价格在12-25元间波动。

其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，龙湖集团 24年1-10月销售金额的累计同比及当月同比呈现较大降幅，销售压力较大。 普洛斯 需重点关注与Ares的最高52亿美元的交易是否能按计划于25年上半年顺利完成。 金地股份、卓越商业、石榴置业、重庆华宇 出现商票逾期舆情。

央国企中，海宁中国 无偿划出海宁皮城30.36%股权，不再并表。 南京栖霞建设 24年前三季度亏损。 深业集团 原董事长被免职、新任董事长尚未确定。 中交地产 与青岛城建、民企共同持股公司出现商票逾期。 天地源、南国置业 存在涉诉纠纷。

展期后续，广州合景 旗下“H20合景6”和“H20合景8”两只5年期债券通过持有人会议，同意延长宽限期至540个连续交易日。 中南建设 旗下“20中南建设MTN002”持有人会议同意延长宽限期至6个自然月。 旭辉集团 旗下展期债“H21旭辉3”在原有2个自然月宽限期基础上额外获得本息兑付日9个自然月宽限期。 珠江投资 旗下“H21珠投1”新增宽限期未获通过，回售兑付逾期。 路劲基建 一笔票面7.75%的永续债延迟派息。

债务重组方面， 时代中国 已签署重组支持协议，为债权人提供三种重组选项。 远洋集团 香港协议安排获大多数债权人批准，明年1月寻求英国和中国香港两地法院批准。 禹洲集团 待重组生效日期作实后，拟发行56.45亿股及实行股份合并。 碧桂园、正荣地产、龙光集团 推进债务重组。

净融资： 11月净融资规模靠前的为国央企，其中 华润置地、首开股份、中华企业、广州城建 净融资规模靠前，净融资规模分别为50.00亿元、18.00亿元、16.30亿元、15.94亿元。部分央国企新发行债券票面利率呈下降趋势。民企及混改房企方面，仅有 新城控股、绿城集团、新希望地产和美的置业 11月净融资为正。

到期压力 ：重点未违约民营和混改房企中，存续债持续规模前三分别是 万科、龙湖集团 和 绿城中国 ，境内外存续债折合人民币分别约615.17亿元、391.33亿元和381.54亿元。 万科、绿城中国 和 龙湖集团 未来三月内行权到期金额排前三，分别为80.01亿元、78.66亿元和53.00亿元。

摘要

一、评级调整

二、期间重要舆情及重点主体成交情况

三、房企债券融资情况

四、未违约民企/混改房企债券到期情况

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