从优客工场和洪泰创新空间战略合并分析中国共享办公行业|汉能观察

王胜江（左）、毛大庆（右）

汉能投资集团董事长兼CEO陈宏（中）

2017年4月26日，优客工场与洪泰创新空间共同宣布，双方已正式签署战略合并框架协议。合并后，优客工场董事长将由毛大庆出任，联席CEO将由毛大庆、王胜江共同出任，洪泰创新空间产品线保持独立运营，团队架构不变。扩大后的公司总体估值将达约90亿人民币。汉能投资集团担任本次交易的独家财务顾问。

WeWork成立于2011年，目前估值超过170亿美金（有报道称软银将向WeWork投资40亿美金，估值超过200亿美金，但该消息尚未被证实）。WeWork以美国为基地，在全球布局，目前在中国上海和北京至少拥有8个场地。很多人认为国内的共享办公是参照WeWork的模式，但WeWork和国内的共享办公在基因和运营思路上存在明显的差异。WeWork目前的package收费方式、生活服务配套具有明显的to C属性，这也和其将自由职业者作为主要客户群息息相关；中国的共享办公起源于WeWork的模式，但脱胎自中国的“双创”热潮，更加偏重to B端的服务，客户是中小企业和创业企业，并且希望未来能够打造to B服务的生态圈。

合并后，优客工场2017年全球布局24个城市近100个场地，包括北京、上海、广州、深圳、中国台北及新加坡、纽约、伦敦等城市，未来将坚持全球化战略布局，计划三年内在全球35个城市设立150个场地，为创新企业提供10万个工位，总办公面积预计达50-60万平方米，逐步接近WeWork的水平。合并后的估值达到90亿元人民币，即13亿美金左右，与WeWork200亿估值有非常大的想象空间。

在To B服务生态的培育上，优客工场拥有丰富的服务大中企业及创新型企业的经验。本次融合了洪泰创新空间在孵化器、加速器方面的成功经验，有助于打造一体化服务生态圈，为中小企业和创业企业提供全方位的服务。

在中国的共享办公粗放式发展两年多后，随着“孔雀机构”、“地库”等的倒闭，WE+和酷窝合并、无界空间收购Fourwork，行业已经在洗牌整合，不同企业之间已经在有意识的通过合作达成共赢。

作为共享办公领域的领导者，优客工场凭借早期的努力，已经建立起先发优势，处于国内共享办公行业的领先地位，中国共享办公领域首个达到独角兽级别的企业，同时投资布局涉及FA平台、人力资源、文化传媒、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、知识产权保护、智能硬件、金融服务、创业加速教育和空间设计等领域，形成以共享办公空间为主的生态体系。

作为优客工场的长期合作伙伴，在协助优客工场完成B轮4亿人民币融资时，汉能投资从行业未来发展的角度考虑，优客工场除了融资、深耕产品和服务升级，打造一体化服务生态链，还需要更丰富更立体的产品线。

洪泰创新空间经过2年的发展，逐渐形成了独特的运营模式，即强大的品牌输出能力、强有力运营管理能力和轻资产运营能力。

强大的品牌输出能力 ：洪泰创新空间从成立起，就得到了广泛的关注，受到了各地政府、房地产商、风险投资机构和创业者的欢迎，成为各地创新创业积极邀请的合作对象。目前，已在十多个城市布局了近30家空间。

强有力运营管理能力 ：精细化管理，强大的招商能力。洪泰创新空间的主要创始人来自于商业地产，具有十多年的商业地产运营经验。在每一个空间开业后，能迅速有效启动招募，大部分空间基本能够保持85%以上的入驻率，实现稳定的现金流，并能保持较好的盈利能力。

轻资产运营运营能力 ：基于以上两个特征，目前洪泰创新空间形成了轻资产合作运营模式，具体的做法就是合作伙伴提供并装修好的空间，并配套相关的政府引导基金，由洪泰创新空间派驻精干团队运营。这种模式成本低，风险低，可快速复制发展。

在深入分析研究共享办公和行业各公司特点及表现的基础上，汉能投资帮助优客工场及洪泰创新空间完成了本轮战略合并。

如果把共享办公看做一个互联网产品，分析其优劣也可以看三层，第一层看产品形态，简单地说是一张桌子（流量入口），第二层看用户粘性（如运营能力、社群），第三层看后端服务变现（如财税人力等）。行业竞争的核心是物业租金、出租率、运营能力及后端服务完善程度。

（1） 空间租金 ，属于共享办公行业重要的硬成本，优客工场的管理层拥有丰富的地产经验，同时也吸纳了众多产业背景的股东，优客工场模式即是自营+合作，其合作方有部分地产商，综合物业租金成本低于市场均价。

（2） 出租率 ：出租率代表了流量导入状态，良好的出租率有助于共享办公社群的搭建。汉能团队调研发现，以社区运营见长的共享办公社区平均出租率可达85%，较高的出租率带来了活跃的社群，续约率也高，这类企业比较擅长精细化运作，但因为运营投入成本较大，如果简单地追求规模化，必然遇到成本边界，失去原有竞争力。合并后的优客工场将覆盖全国主要一二线城市，进一步巩固共享办公领域的领导者地位，品牌优势的加强也有助于社群活跃性的不断提升；

（3） 运营能力及后端服务的完善程度 ：洪泰创新空间运营能力较强，且由于资本背景，其在企业的筛选、培育、服务、投资等方面有一套完整流程和丰富经验，与优客工场也已从管理层到业务层有过很好的合作基础；而优客工场后端服务健全，并且线上、线下体系结构完善。二者结合，将在后端服务建设方面形成合力，和优客工场形成较强的互补，从而降低运营成本，提升EBITDA Margin。