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存量时代下的商业地产：如何打造卓越的资管运营平台

联商网 · 公众号 · · 2025-01-21 12:19

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出品 /联商网&搜铺网

撰文 /方湖

编辑 /蔡建桢

新时代消费变革形势下，商业地产正从增量市场逐步转为存量市场。一边是存量压力，一边是增量威胁，商业资产的管理与运营面临着全新的挑战与机遇。于是，一些具备较高资产管理水平和强运营能力的企业，开始积极抢占赛道先机。然而，如何实现商业资产的有效运营，同时推动城市商业的更新与发展，成为资产管理者必须思考的问题。

在笔者看来，对于卓越的资管运营平台，大概可以有四个维度的理解：定制化服务资产方；多元化产品线构建，因地制宜；产品立得住、经得起市场检验；有合理的市场回报。

01
解构“卓越”，探析爱琴海战略目标

目前，爱琴海集团(以下简称爱琴海) 资管运营业务已经覆盖全国100多座城市，为100多家资产方提供资产解决方案，其战略目标是“打造卓越的资产管理运营平台”。2023年至2024年开业15个新项目，在焕新升级成熟经营期项目的同时，2024年又签约新项目15个，遍布不同省份及城市层级，资产属性及资产方管理诉求也呈多样性。

在以上四个维度拥有基础并逐渐呈现亮点的爱琴海，步步为营，稳健发展。

1、定制化服务资产方

爱琴海做的是资产管理业务，其核心逻辑是基于资产去提供资产运营效率提升和资产价值增值的服务。中国除了一二线城市以外，还有更广阔的三四线城市存在较多资产，都有可能是爱琴海目标的业务合作方。但其市场特性、政策、发展、服务等各方面因素已经存在，因此基于资产本身，爱琴海会在自身能力趋于全国化的前提下，为不同的资产方、产品模式、管理诉求，商定定制化的合作模式如分润、承租、委管、顾问、挂牌等，并提供适配的解决方案。

换句话说，资产方在哪里，爱琴海的服务就会在哪里，并为此建立了一套全流程服务的资管价值链及聚集优势资源的全国化管理架构，不断升级自身服务市场化资产的能力。

2、构建多元化产品线

爱琴海的核心优势就是能够适应多层级市场、适应不同产品结构，为资产方提供符合其管理诉求、资产属性、产品模式的资产解决方案。

2023年爱琴海集团升级产品战略，推出产品线3S迭新战略，构建爱琴海旗下三大旗舰级产品线，截至2024年底，三大产品线全部完成落地：

爱琴海购物中心 --价值定位为“都市的假日购物中心”，主要适合一二线城市，理想体量在10万方以上。

晶海广场 --价值定位为“生活方式无限可能”的晶海广场，主要服务于区域性的消费者，适合三四线城市，体量在5万方左右，它更适合存量资产的升级。

爱琴海·城市书香 --价值定位为“这才是生活“，以“没什么不可以”的理念进行规划打造及运营，更适合市场上不断涌现出的非标性存量资产。

每种产品线不仅匹配不同的资产属性，更能满足细分多元的消费者需求，也可以贴合商户品牌不同阶段的发展诉求；除此以外，这三条产品线还可以通过相互之间的灵活组合，来满足资产本身的个性化定制需求。

3、产品立得住，经得起市场检验

在爱琴海全国布局进程中的一些成熟期口碑项目来看，不管是代表高能级市场的开业已10年的天津河东爱琴海，或是引领潜力能级市场的开业已6年的慈溪爱琴海，年复一年接受着市场的检验并还在持续迭新中。

作为2015年开业至今的成熟项目，天津河东爱琴海在2024年通过品牌升级、空间焕新和文化营销对项目进行调改，焕新超过137个品牌包括40家首店，聚焦Z世代打造了B1锐意潮趣主题购物街区，结合二次元动漫和3+1热血篮球赛等高流量活动，再次焕发项目新的生命活力。2024年，天津河东爱琴海客流同比提升26%，销售同比提升21%，霸榜大众点评区域热门购物中心第1名。

慈溪爱琴海购物中心在2018年9月开业之后就成为慈溪北城的商业标杆；在经历商业不断扩张，慈溪市以超10个的商业数量、总面积135万方的商业体量，排名商业规模TOP10百强县第二。在竞争日趋激烈的市场环境之下，慈溪爱琴海深度融入慈溪的商业迭代和消费需求升级，不断提档升级和优化经营品质。2024年再次焕新升级后，慈溪爱琴海年度客流量同比提升10%，销售同比提升10%，项目荣登慈溪购物热门榜TOP1。

经得起市场检验，并且经得起时间考验，才是与时俱进的好产品。

4、有合理的市场回报

爱琴海打通商业资产的全产业链，从资管角度来说是在资产的“投融建管退”上形成了合理的闭环，从商管角度来说是在统一的基础上实现资产增值。其中爱琴海“投融建管退”全产业链、全流程能力在慈溪环创爱琴海这个项目上，更得以集中的展现。

作为爱琴海首个通过竞标方式与政府合作的城市更新项目，开业后，项目2019年200%变现。2020年变更业主方，在爱琴海的专业运营体系下，经营仍稳步提升，业主更是依托此项目在2021年底发行了7.9亿ABS项目，实现融资变现。在近两年爱琴海集团新十年的战略目标推进、运营力持续迭新之下，慈溪爱琴海 EBITDA( 税息折旧及摊销前利润) 亦在2023年同比提升8%、2024年同比提升11%。

爱琴海不断自我更新，打造形成全产业链和全流程化服务能力，通过四个维度的市场化验证和项目落地实践，真正地践行着卓越和不断自我超越。

02
布局百城，爱琴海描绘美好生活

1、什么是美好生活？

爱琴海在十周年发布会上再次提出“以提升中国人的生活品味为己任”的使命，用同理心解构消费者需求，以共情力成就美好生活。而美好生活是一个多维度的概念，涵盖了物质、精神、社会等多个方面，体现了人们对幸福生活的追求和期望。成就消费者的美好生活不仅是为了满足人们的物质需求，更重要的是提升人们的幸福感和归属感。爱琴海集团正在践行，依托资产和商业空间，为消费者描绘美好生活方式，并因地制宜、与时俱进，通过自我焕新，不断迭代升级城市与消费者的生活与品味。

2、描绘美好生活

爱琴海集团以人为根本出发点，从物质需求和精神需求双维度出发，构建产品矩阵，并因地制宜，在不同城市落地时进行适应性的产品规划，来满足消费者对美好生活的需求。

·天津河东爱琴海购物中心--重构「都市活力中心」

天津河东爱琴海作为津门首家超大体量的一站式、全业态国际购物中心，虽然坐落于天津市河东商务区，尽享四号线地铁直达的交通便捷，但10年“高龄”的口碑项目，能否再次焕发青春，重回年轻人视野，到底交出了什么样的答卷？

那就是“重构都市活力中心”，项目落实了三大举措：

第一、品牌焕新，重构年轻化消费内容。 2024年调改面积近5万方，调改焕新137个品牌，引进40个首店品牌。其中城市首进品牌21个，包括安踏Super Store、名创优品•IP旗舰店、华为智能生活馆臻品店、芝华仕沙发SMART店、黔家婆、小象动悟公园、镭战大联盟、莎莎尚冠桌球俱乐部、普天和旗舰店、遇见小面、皇贺楼等品牌。区域首进品牌19个，包括比格披萨、大叹号、白夜电竞旗舰店、牛津树英阅屋、BIGOFFS旗舰店、滨寿司、罗妈砂锅、太子浓心、安顺笔记夺夺粉、爷爷不泡茶.....

第二、空间升级，打造Z世代街区。 以年轻人为出发点打造Z世代街区，以二次元、运动主题场景，引进超级折扣BIGOFFS、莎莎尚冠桌球俱乐部、707滑板公园、零下舞度、半夏时光、印集家、薛记炒货等人气品牌，寓情于景、借景抒情，强化与年轻人的情感链接。

第三、营销助力，提升消费粘性。 全年196场活动，不乏响应政府号召的活动，各类IP落地，联动异业资源，包括“HEROES STATION 英雄总动员”天津首展，结合B1楼层Z世代街区开业的“历九弥新生日趴”“二次元随舞”等主题活动，不光给项目带来节假日人气的爆发，更能为年轻人提供情绪价值，增加年轻化消费群体的消费粘性。

项目调改后，除了客流、销售成果的同比提升及蝉联各种城市级榜单以外，也收获了颇多消费者与专业平台的认可，于2024年荣获各类城市级行业奖项，包括由天津官媒津云颁发的“年度商业创新影响力奖”、“年度人气主题展奖-龙嗷嗷寻新之旅”以及天津电视台颁发的“国风潮玩文化地”等。

·慈溪环创爱琴海购物中心--公园化场景再造升级全生活中心

慈溪环创爱琴海地处慈溪新城市核心文化商务区，自打造之初即肩负填补慈溪城北中高档商业空白的使命，致力为消费者打造余慈首个“都市微度假”生活中心。项目于2024年焕新升级，场景再造，三大数据呈现属于第六年的答卷。

第一、坚定调改焕新是第一生产力。 招调总面积超1.1万方，引入城市首店MUJI、UR、同仁四季、北疆之歌、大渔铁板烧、王者之风等27家知名品牌，同步引进流量品牌如星平鸡饭、一冉料社、FUFULAND、KUMO KUMO、UNTAG等，餐饮品牌级次提升较大。品牌提级更新，既突出首店效应，同时兼顾流量，有效地促进客流与销售的双增长。

第二、聚焦新场景新体验的营销成果。 营销创意，精彩纷呈。“HEROES STATION 英雄总动员”宁波首展、《上新了故宫》宁波首站、赛博特斯拉强势登陆、慈溪杨梅节等话题营销与城市级活动，打造一波又一波的城市声浪，实现客流同比提升10%。营销活动及场景的不断优化，以及原创活动IP的诞生，与核心客群建立深度链接，并实现有效转化，项目年销售业绩同比提升10%。

同时，打造销冠品牌28家，高销品牌45家，如必胜客、周大福、KKV、无印良品、九田家、上户、蜀都丰；千万店18家，如肯德基、苹果、中国黄金、优衣库、海底捞、牛哒寿喜烧、钱小奴、湘间田舍、九月海…等。

将商业融入生活，为在地化消费者带来全新生活方式，以天津河东爱琴海和慈溪环创爱琴海为例，爱琴海集团在新十年通过不断焕新升级、品牌提升和营销互动，持续为消费者描绘美好生活样本，为地方商业繁荣注入活力。

03
可持续化运营，打通消费和商户两端

1、一切从消费者出发，做消费者运营

2024年，爱琴海集团提出“一切从消费者出发，做消费者运营 ”的经营理念，聚焦用户需求和商户价值，推出商户全链条服务体系。将商户自各个项目的前端引入，到后端经营的全链条所涉服务都包含在内，展开每个项目的规划、经营与调改迭代。“前端引入”强调精准定位、产品规划打造与筹备期精准管控的统一规划性，“后端经营”则是落在空间创新、品牌提升及联合营销等方面，在服务商户的过程中，基于消费者需求及商户目标，携手共创。

存量时代下的商业地产：如何打造卓越的资管运营平台

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