【广发地产 | 销售观察】房企17年半年度销售成绩单引发的思考

2017年时间过半，中国指数研究院以及克尔瑞等第三方专业机构也发布了最新的销售排名，展示房地产企业的销售表现。

表：主要地产公司半年度销售金额、均价、以及权益销售情况

资料来源：CRIC，广发证券

报告数据和公司最后发布的情况可能还有所出入，但也可以展示出企业和行业在17年上半年经营层面的变化。结合过去的数据和对未来的判断，关注最新变化，得到了一些结论：

1：龙抬头：行业集中度提升，头部效应越发显著，千亿规模以上房企的平均销售规模明显跳增，百亿以下公司受到调控政策影响较大，政策的压力使企业之间的分化更加显著。

表 地产公司各阵营平均销售金额及增速

资料来源：中国指数研究院，广发证券

万科A：综合实力出色，真的很优秀，均衡的城市布局结构（弱化1线，强化2线，战略强3线）以及灵活的管控结构（三层架构，年初调研时就发现城市公司货值和思想准备都很充分）为公司取得了超预期的稳定增长。

碧桂园：半程霸主，城市布局（强化城市圈，广泛3线）效果爆发，产品定位明确，复制效率高（三四线城市调研发现碧桂园的产品成熟度极高，切中3线购房人群痛点）

中海、融创：同为新入成员，路线截然不同，中海低负债稳定增长，融创高杠杆并购扩张。

2. 三四线崛起：布局在三四线的房地产公司充分受益，销售表现量齐升。借助市场趋势充分去化，而价格的上涨对应的土地储备价格低廉，未来几年业绩增长有较强保障。

表 主要布局三四线地产公司表现大幅领先行业

资料来源：CRIC，广发证券

中国恒大：三四线城市房企领跑者之一，销售均价破万，保持相对稳定的销售面积增速，充分受益于均价上涨。

华夏幸福：销售金额包含园区回款，同口径比对均价上涨明显，很高兴看到公司土地利用效率提高。

新城控股：上半年最受关注的标的，17年上半年量价齐升，均价的提高有销售布局调整的影响，公司目前3线的货值占比同13、14年相比显著下降。较低杠杆扩张换取了有质量的销售增长。

中南建设：受困于过去11、12年的大盘开发策略，17年上半年企业去库存行为明显，价格维持稳定追求量的扩张。若未来价格有明显上升，将会带动业绩增长。

金科、蓝光：同样销售增长源于量的增加，类似的布局情况，西南地区二线城市价格上涨对于周边三四线城市的带动有待进一步观察。

3.城市型公司依赖政策环境：调控政策效果通过企业销售销售充分体现。通过一些布局相对集中的企业销售表现，可以看出城市的房地产政策环境。从16年4季度就进入严格调控的珠海、厦门、杭州、南京、上海、北京等城市，企业的规模增长受到明显抑制。而中西城市的企业的取得了较好的销售成绩。

表：布局单一城市房企销售情况以及对应城市限购政策情况

资料来源：CRIC，广发证券

4.关注企业库存：17年上半年很多公司特别是龙头地产企业销售面积大增，企业库存的面临一定压力。且目前企业库存向市场库存转化过程中存在困难，限价政策以及预售证管控都会干扰公司推盘。

下半年业绩压力降低，一二线城市企业预期销售价格和政府控制价格之间的价差增大，销售难度进一步提高；三四线城市企业销售价格会进一步提升，对成交压制增加。

以万科为例05年至16年累计开工面积为15873万方，累计销售面积为13796万方，企业库存规模为2076万方。17年上半年万科销售1818万方，若按照开工到销售6个月计算，目前企业库存面临一定压力。

表：万科历史开工、销售及企业库存情况

图 ：万科N年半年度销售面积/N-1年度开工面积

资料来源：CRIC，广发证券

5. 规模增长的同时关注质量：过去几年房地产企业通过参股以及合作开发等方式，降低单个项目的操盘风险，扩大销售规模。且较高的财务杠杆的公司在销售结算的时候将会承担更高负债压力，摊薄利润。

表：地产公司销售质量测算

资料来源：wind，CRIC，广发证券