来源：六里投资报
（ID: liulishidian）
2024年，
多部门推出提振房地产市场的政策“组合拳”，全国超200个城市快速跟进落实，多个一线城市调整优化限购政策和住房信贷政策。新一轮政策将给市场带来怎样的影响？是否能够有效解决当前
房地产行业所面临的难题？请随本文一起来看。
2025年1月12日，重庆市原市长黄奇帆，在第四届企业创新发展大会上，以“以改革来化解难题，以开放促进发展”为题，对最新重要会议的精神进行了解读，并畅谈了对当前经济的看法。
黄奇帆指出，目前，中国经济遇上的难题至少有四五个，房地产严重的不景气与结构性问题便是其中之一，未来，必须要用改革的办法才能化解房地产困难。
本文
整理精选了黄奇帆分享的精华内容如下：
要讲的以改革化解难题，
当下中国经济遇上的难题至少有四五个：
第一个是城乡差距还比较严重；
第二个是地方政府债务。
65万亿这个沉重的债务，使得现在地方要出力使不上力，负担太重；
第三个，中国资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷，
没有体现国民经济晴雨表的功能、资源优化配置的功能或者让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题；第四，中国房地产也不景气，或者说存在重大的结构性调整的问题。
这些问题，都应该用改革的思路重整重组，来取得问题的化解。
跟“用改革来化解难题”有关的就是房地产。
中国的房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。
这个调整，如果是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点看不出到底跌了多少。如果要把去年的指标跟2020年的指标比，这就知道四年跌幅有多大。
讲房地产一般讲五个指标。
第一个指标，房地产包括住房和非住房，整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。从22亿变6亿多，差不多跌了65%，
这是一个严重的下跌。
第二个指标，除了建房以外，
2020年
一手房销售销了18亿平方米，2024年销售量是5亿平方米，也差不多跌了超过60%。这是两个超60%。
第三个，土地批租量。
2020年全国土地批租8.7万亿人民币，2024年预计在3万亿，这还是比较乐观的。2024年1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万亿，也就三万多亿。总而言之，8.7万亿减掉5万多亿，差不多也要打个七折。所以，有三个重要指标跌了超60%。
第四个指标，大家关心的就是房价。
房价总体跌了40%~50%。2024年全年指标还没出来，前11个月，全国的统计指标跟2020年的房价比跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点。
第五个，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。
2024年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。
开发商倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商。
所以，开发商的融资能力也大幅减弱，大约少了50%。
在以上五个指标中有三个指标跌了三分之二，两个指标差不多跌了50%。
在这个意义上，你当然可以说，中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。
房地产事业是从90年代发展起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。
20年突然来了一次大调整，也很正常。
图：
购房者在杭州市上城区一在建楼盘沙盘前了解区位情况。新华社记者 林光耀 摄
大家现在对房地产有几个方面的担心，其一是认为中国调整的幅度甚至比日本还严重；其二是担心
中国房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机，因为所谓次贷危机就是房地产危机带来的危机。
我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。
什么意思呢？
我们要说一个具体道理。
第一，美国的次贷危机是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“9·11”以后，经济低迷。因此，为了启动经济，搞了破天荒的、违反经济规律的决策的结果。
美国政府
当时定下所有美国人买房通通可以零首付，一点本金都不要。你可以去买一套房，
买了以后，房价如果涨了20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。
此外，美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。
套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。
这么一来，有个七八年时间，把美国经济搞乱了。
因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快。银行发放次贷，也不怕银行倒闭，银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。
最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个“海啸”，形成全世界10万亿美元的资产坏账。
中国政府从来清醒，没有允许任何地方、任何企业搞零首付。
如果有零首付违规，只要发现，一定把它“毙”了。
第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。
总而言之，房地产行业如果有破产，一般是一家公司的破产；如果有坏账，是局部的坏账，
它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。
所以，中国不存在这样的金融基因。
中国房地产，哪怕现在有问题，也是一个库存太大的问题，
是一个去库存、去产能的问题，是房产公司负债率比较高的问题。
不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，
然后想象一下有多么可怕。这么想，是自己自乱阵脚，把事情夸大了。
图：
2024年5月28日在上海嘉定区拍摄的“沪九条”房地产新政实施后首个开盘项目的现场（手机照片）。新华社记者 郑钧天 摄
同时，我们不要把这次房地产的调整跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。
日本的房地产为什么能拖累日本经济25年、30年呢？
是因为日本的房地产泡沫调整和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。
在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了两倍。
一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。
这个日元升值和贬值是美国人对付日本人，
在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融的“割韭菜”。
金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油。
其次，在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。
这是户籍人口的城市化率，从90年到现在，20年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。
意思就是，90年代日本城市化率到了顶峰。
到了顶峰以后，房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，最后大家就憋在那里。
中国这次房地产调整，实际上，我们的户籍人口城市化率才到48%。
过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以，我们有足够的循环空间，以后可以化解。
房地产龙头产业，
房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业——机械、家电、建筑行业等，各种各样的产业都会衰退；房地产也是个很大的就业面，它这一困难，至少减少几千万建筑工人的就业。
总之，这方面是必须解决的。
中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。
刚需还是在的，慢慢地会释放。
图：2024年
9月24日国务院新闻办公室在北京举行的新闻发布会现场，
中国人民银行行长潘功胜宣布五项房地产金融政策
。新华社记者 李鑫 摄
当下直截了当地对房地产的拯救，
在三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，
至少
体现了有以下几项措施。
第一个措施，就是国家在2024年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，
我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿，总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。
这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。
这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来，回不来的话房地产商的资金链就会断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。
如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多的房子。
政府可以用这个概念，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，
把房产商的库存，变成国家储备的国有产权的房屋，租赁给老百姓做公租屋。
任何一个国家应该都有这样的公房。
公房是给老百姓、城市居民居住的，香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%~25%。
我们国家也明确，要建立20%~25%左右的国家产权但给老百姓居住的保障房。
图：
深圳市一处保障性住房项目。新华社记者毛思倩 摄
因为过去这些年房地产过分发热，我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。
我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平方米，现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。
如果买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民——
不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时因买不起房而要租赁，总之就可以起到保障作用。
同时，开发商拿到了这笔钱，它拿到了5万亿，这不是利润，它要去还债。
5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。
所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。
最后要说，是不是政府就套牢了？
要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？用不着的。
因为你是打了六折买房，然后租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。
就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。
你把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。
老百姓现在100多万亿存款，利息是1.8%，老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，他可以得到4%的回报。
所以，这件事一举三得——市场增加了老百姓理财的资金资本；政府多了20%人口获得保障房居住的能力；房产商把自己十年、二十年积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。
一举三得，化债就把它化掉了，这件事现在正在做。
第二个措施，政府已经拿出几万亿，支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。
此外，国家进一步提出，2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。
这些事情说明，中国今后三年、五年，基础设施还有很多可以做的事。
这是第二个
启动市场的信号。
图：
在改造后的合肥市瑶海区钟油坊大郢城中村改造项目，孩子在小区里玩耍。新华社发（解琛 摄）
第三个措施，中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后，进行调控，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。
房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%，
包括中国香港。香港是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%~40%。
中国出现了80%、90%，是因为我们买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。
这里边是我们在源头上没管好，
这地方不要发明创造，就按全世界通用的规则——买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。
我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，就这个原因。
你不能让它负债，然后地价翻一翻，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行后边堆，
这样的话，房地产商出格的“地王”都会出现，所以这件事必须在源头管住。
另外，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。
所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。
这样的话，把这件事就平衡了。
总而言之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。
再有一个措施，就是整个中国房地产的企业数量会减少。
现在全国有九万多家，我们14亿人，城市居民9亿多人，每1万人摊上一家房产公司——世界之最。
所以中国全民炒房——哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏，都搞房产。
整个美国，你知道有多少家开发公司吗？
特朗普家里也是个开发公司，开发公司在美国不超过500家，
这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，我专门问了他，他讲了这些概念。
我总的意思是什么呢？太多，太多。
我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。
2025年中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点
经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。
不管是金融
还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。
